양도소득세

다가구주택을 임대 등록했다면 6억원 기준은 가구별로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 다가구주택을 임대주택으로 등록했다면 구획된 가구 하나하나를 한 주택으로 보아 가구당 기준시가가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인지로 거주주택 비과세 요건을 판단하는 것이 조문 구조에 맞습니다. 소득세법 시행령 제167조의3 제2항 제1호가 다가구주택에 제155조 제15항을 준용하도록 정하고 있습니다. 지금은 임대개시일 당시 개별주택가격과 가구별 면적부터 확인하십시오.

건물 전체 공시가격이 높다고 해서 임대주택 요건을 포기할 필요는 없습니다. 가구마다 나눈 금액이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인지를 다시 계산하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년 경기도에 있는 8가구짜리 다가구주택을 사서 구청과 세무서에 매입임대주택으로 등록하고 2026년 현재까지 모든 가구에 세를 주고 있습니다. 등록 당시 이 건물의 개별주택가격은 토지를 포함해 13억원이었습니다. 2026년 가을 3년 넘게 살던 아파트를 팔려는데, 임대주택 가격이 6억원을 넘어 거주주택 비과세가 안 된다는 이야기를 들었습니다. 확인해 보니 다가구주택은 구획된 가구 하나하나를 한 주택으로 보아 가구당 기준시가로 판정했고, 8가구로 나누면 가구당 1억 6천만원 안팎이라 가액 기준 안에 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다가구주택은 6억원 기준을 어떻게 판단하나요?

다가구주택을 임대주택으로 등록했다면 한 가구가 독립해 살 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아, 가구당 기준시가가 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인지 판단합니다. 건물 전체 개별주택가격을 그대로 6억원과 비교하지 않습니다.

장기임대주택의 범위를 정하는 제167조의3은 다가구주택의 주택 수를 계산할 때 제155조 제15항을 준용하도록 정합니다. 제155조 제15항은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 다가구주택에서 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다. 그래서 8가구 다가구주택은 임대주택 8호로 보고, 가액 요건도 호마다 따집니다.

구획된 부분을 각각 한 주택으로 보면 가목·마목의 「해당 주택」 기준시가도 가구별로 따지게 된다는 것이 이 규정 구조에 따른 판단입니다. 가액 판정 방법을 직접 정한 조문은 없으므로, 구획 형태나 등록 방식이 다르면 판단이 달라질 수 있습니다.

가구별 기준시가는 어떻게 나누나요?

개별주택가격은 다가구주택 건물과 토지 전체에 하나로 공시되므로, 가구별 금액은 전체 가격을 가구에 나누어 계산해야 합니다. 조문에 나누는 방법이 따로 정해져 있지 않으므로, 가구별 전용면적 비율로 나눈 계산표와 그 계산 근거를 함께 만들어 둡니다.

• 기준 가격 - 임대개시일 당시 그 다가구주택의 개별주택가격(토지 포함)
• 나누는 기준 - 건축물대장에 적힌 가구별 전용면적과 공용면적
• 비교 대상 - 가구별로 나눈 금액과 6억원(수도권 밖 3억원)
• 가구 구분 - 주인 세대가 직접 사는 가구는 임대주택이 아니므로 따로 표시

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」(2026. 10. 1. 시행)에서도 다가구주택을 가구별로 보는 준용 규정과 6억원·3억원 기준은 그대로입니다.

다가구주택 전체를 하나로 보는 경우는 없나요?

있습니다. 다가구주택을 구획된 부분별로 나누어 팔지 않고 하나의 매매단위로 통째로 팔면 그 전체를 하나의 주택으로 봅니다. 다만 장기임대주택 범위를 정할 때 이 단서는 거주자가 선택하는 경우에만 적용합니다.

거주주택 특례에서 지금 따지는 것은 살던 집을 팔 때 임대주택이 요건을 갖췄는지입니다. 이때 임대주택인 다가구주택을 가구별로 보면 가액 요건을 충족하기 쉬워질 수 있습니다. 같은 다가구주택 안에서 주인 세대에 직접 살고 있다면, 그 가구가 거주주택이 되는지도 함께 따져야 합니다.

가액 말고 다가구 임대주택에서 확인할 것은 무엇인가요?

가구별로 주택을 세는 만큼 임대 요건도 가구마다 확인해야 합니다. 거주주택을 파는 날 각 가구가 등록된 상태로 임대 중이어야 하고, 가구마다 임대료 증가율이 100분의 5를 넘지 않아야 합니다.

• 등록 범위 - 임대사업자 등록증에 등록된 가구 수와 실제 세를 준 가구 수가 같은지
• 임대료 증가율 - 가구별 임대차계약서마다 직전 계약 대비 100분의 5 이하인지
• 공실 여부 - 양도일 현재 비어 있는 가구가 임대 외 목적으로 쓰이고 있지 않은지
• 임대기간 - 가구별 임대개시일과 의무임대기간을 따로 관리하는지

다가구 임대주택 거주주택 비과세 대응 순서

• 건축물대장 확인 - 다가구주택(단독주택의 한 종류)인지, 가구 수와 가구별 면적이 어떻게 적혀 있는지 봅니다. 다세대주택이면 처음부터 호별로 공시가격이 따로 있습니다.
• 임대개시일 가격 열람 - 등록하고 임대를 시작한 날 당시의 개별주택가격을 열람해 저장합니다.
• 가구별 안분표 작성 - 전용면적 비율로 나눈 가구별 금액을 표로 만들고 6억원(수도권 밖 3억원)과 비교합니다.
• 특례적용신고서 제출 - 거주주택을 판 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고서와 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서, 가구별 임대차계약서 사본을 냅니다.
• 부인 시 대응 - 건물 전체 가격으로 판정해 비과세를 부인하면 과세전적부심사나 납부고지 뒤 90일 안의 심판청구에서 가구별 안분표를 근거로 다툽니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가구별 안분 방법이나 주인 세대 사용 여부는 건축물대장과 계약서를 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 다가구·임대주택이 걸린 양도소득세 과세전적부심사, 심판청구와 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다가구주택과 다세대주택은 무엇이 다른가요?
  다가구주택은 건축법상 단독주택의 한 종류로 건물 전체가 한 사람 소유이고 공시가격도 건물 전체에 하나로 나옵니다. 다세대주택은 공동주택이라 호별로 구분등기되고 공동주택가격도 호별로 공시되므로 가구별로 나눌 필요가 없습니다.
• 주인 세대에 제가 살고 있으면 어떻게 되나요?
  직접 사는 가구는 세를 준 임대주택이 아니므로 임대 요건을 갖출 수 없습니다. 그 가구는 별도의 주택으로 보아 거주주택이 되는지, 나머지 임대 가구와 함께 어떻게 처리되는지 따로 따져야 합니다.
• 가구별 면적이 다르면 금액도 다르게 나누나요?
  조문에 안분 방법이 따로 없으므로 가구별 전용면적 비율로 나눈 계산표를 근거로 쓰는 것이 설명하기 쉽습니다. 큰 가구 하나가 기준을 넘는지 먼저 보고, 경계에 있으면 계산 근거를 세무서와 미리 맞춰 둡니다.
• 일부 가구만 임대 등록해도 되나요?
  등록한 가구만 장기임대주택이 될 수 있고, 등록하지 않은 가구는 일반 주택으로 남아 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 거주주택 특례는 장기임대주택과 거주주택 1채만 있을 때 적용되므로 등록 범위를 먼저 확인해야 합니다.
• 다가구 임대주택은 의무임대기간도 가구별인가요?
  가구마다 한 주택으로 보므로 임대개시일과 임대기간도 가구별로 관리하는 것이 안전합니다. 중간에 가구를 추가 등록했다면 그 가구는 추가 등록일 이후 임대를 시작한 날부터 기간을 셉니다.
• 가구 일부가 비어 있을 때 거주주택을 팔면요?
  비어 있는 가구가 임차인을 구하는 중이고 자가 사용처럼 임대 외 목적으로 쓰이지 않는다면 임대사업을 계속하는 것으로 볼 여지가 있습니다. 다만 6개월을 넘겨 임대하지 않으면 사후관리에서 문제가 되므로 공실 기간을 기록해 둡니다.
• 건물 전체 가격으로 판단해 부인되면요?
  과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 가구별 판단을 주장할 수 있습니다. 고지 뒤라면 90일 안에 심판청구를 검토하고 가구별 안분표와 건축물대장을 근거로 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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