세금

가족이 각자 판 토지·건물 지분을 세무서가 합쳐서 안분할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

가족이 각자 따로 계약하고 대금도 따로 받았다면 세무서가 하나의 일괄 양도로 보고 안분하기는 어렵다고 볼 수 있습니다. 안분계산 조항은 토지와 건물을 일괄 양도해 가액 구분이 불분명할 때만 적용된다는 것이 대법원 판단입니다. 계약 날짜와 매수인, 계약서 양식이 같다는 사정만으로 일괄 양도가 되지는 않습니다.

가족이 각자 따로 계약하고 대금도 따로 받았다면 세무서가 하나의 일괄 양도로 보고 안분하기는 어렵다고 볼 수 있습니다. 안분계산 조항은 토지와 건물을 일괄 양도해 가액 구분이 불분명할 때만 적용된다는 것이 대법원 판단입니다. 계약 날짜와 매수인, 계약서 양식이 같다는 사정만으로 일괄 양도가 되지는 않습니다.

가족이 각자 판 지분도 하나의 거래로 묶어 안분하나요?

각자 별도로 양도한 것이라면 묶어서 안분하지 않습니다. 소득세법 제100조 제2항은 토지와 건물을 함께 양도했는데 가액 구분이 불분명할 때 기준시가 등으로 안분계산하게 합니다. 대법원은 이 조항이 일괄 양도로 가액 구분이 불분명한 경우에만 적용된다고 보았습니다. 과세관청은 특별한 사정이 없는 한 당사자가 선택한 법률관계를 존중해야 한다고도 했습니다.

대법원 2019. 1. 31. 선고 2018두57452 판결이 그런 사안입니다. 원고는 토지 1/2 지분과 그 지상 건물의 일부 호실을 가지고 있었습니다. 아버지는 나머지 토지 1/2 지분과 다른 호실을 가지고 있었습니다. 두 사람은 2014. 9. 16. 같은 매수인들에게 원고 몫을 45억 원, 아버지 몫을 65억 원에 팔았습니다. 원고가 45억 원으로 양도소득세를 신고하자, 세무서는 110억 원을 일괄 양도한 것으로 보았습니다. 그리고 기준시가 비율로 두 번 나눠 원고 양도가액을 약 54억 원으로 다시 계산해 과세했습니다. 원심은 일괄 양도를 전제로 안분해야 한다고 보았지만, 대법원은 원고 패소 부분을 파기환송했습니다.

일괄 양도로 보지 않은 근거는 무엇이었나요?

매도인별로 계약서와 매매대금이 따로 있었고, 대금도 각자에게 귀속됐다는 점이었습니다. 원고를 매도인으로 한 계약서와 아버지를 매도인으로 한 계약서가 따로 작성됐습니다. 매수인들은 사실확인서에서 매수 경위를 밝혔습니다. 아버지 몫을 급매물로 65억 원에 협상하던 중 원고 몫까지 인수해 달라는 요청을 받았다는 내용입니다. 매수인들이 45억 원을 제시했고 원고가 받아들였다고 했습니다.

대금 흐름도 따로였습니다. 아버지는 임대보증금을 뺀 대금을 자신이 운영하던 회사 계좌로 받아 회사 채무 변제 등에 썼습니다. 원고가 아버지 몫 대금 일부를 받거나 썼다는 자료는 없었습니다. 대법원은 두 계약서의 작성일, 매수인, 양식과 조문이 같다는 사정만으로는 일괄 양도로 볼 수 없다고 했습니다. 매수인들이 나중에 건물을 합병등기해 1/2씩 공유하게 된 사정도 마찬가지라고 보았습니다.

한 계약으로 함께 팔았다면 결과가 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 대법원 1992. 12. 24. 선고 92누5171 판결은 일괄 양도 사안입니다. 원고가 이웃 토지 소유자와 함께 지은 건물과 그 대지가 일괄해 13억 2,000만 원에 양도됐습니다. 대법원은 일괄 거래로 자산별 가액 구분이 불분명하면 기준시가로 안분하는 조항이 실질과세원칙에 어긋나지 않는다고 했습니다. 거래당사자가 반드시 1인의 거주자여야 적용되는 것도 아니라고 보아 원고 상고를 기각했습니다. 2018두57452와 결론을 가른 것은 매도인별로 따로 맺은 계약이 있었는지로 볼 수 있습니다.

2018두57452는 2014년 양도라 100분의 30 규칙이 생기기 전 사안입니다. 현행 소득세법 제100조 제3항도 토지와 건물을 함께 양도한 경우를 전제로 합니다. 그래서 별도 양도인지 따지는 판단은 지금도 출발점으로 볼 수 있습니다. 함께 판 경우에는 100분의 30 규칙도 봐야 합니다. 2016. 1. 1. 이후 양도분은 구분 기장한 가액이 안분 가액과 100분의 30 이상 차이 나면 불분명한 것으로 봅니다. 2025. 1. 1. 이후 양도분은 다른 법령에 따라 가액을 구분했거나 건물을 철거하고 토지만 쓰는 경우를 제외합니다. 계산 방법은 「땅값은 맞는데 건물값만 30% 넘게 차이 나도 가액 구분이 불분명한가요?」에서 설명했습니다.

계약서 가액을 인정받아도 세금이 그대로일 수 있나요?

그럴 수 있습니다. 안분을 피해도 취득가액이나 필요경비가 함께 다시 계산되면 정당세액이 고지세액을 넘을 수 있습니다. 대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결이 그런 사안입니다. 세무서는 토지 25억 원, 건물 20억 원으로 적힌 계약을 기준시가로 안분했습니다. 원심은 매매계약서 기재대로 실지양도가액을 인정했습니다. 다만 취득가액을 환산가액으로 다시 계산하는 등의 결과, 정당세액이 고지세액을 넘는다며 처분을 적법하다고 보았습니다. 대법원은 원고의 상고를 기각했습니다.

이 판결은 실지거래가액을 객관적 시가가 아니라 실지의 거래대금이나 실지 약정된 금액으로 보았습니다. 계약서 가액이 시세와 다르다는 이유만으로 실지거래가액이 부정되지는 않는다는 뜻으로 볼 수 있습니다. 다만 불복 전에 양도가액, 취득가액, 양도비를 함께 다시 계산해 실제로 세액이 줄어드는지 확인해야 합니다.

토지 건물 안분 처분 대응 순서

• 계약 구조 확인 - 매도인별 계약서, 각 계약의 매매대금, 매수인과 협상한 순서를 정리합니다.
• 대금 흐름 증명 - 각자 받은 대금이 각자의 계좌로 들어가 따로 쓰였다는 금융자료를 모읍니다.
• 매수인 진술 확보 - 매수 경위를 담은 매수인의 사실확인서를 받아 둡니다.
• 세액 재계산 - 안분하지 않은 경우의 양도가액과 취득가액, 필요경비를 다시 계산해 실제 감소액을 확인합니다.
• 기한 내 불복 - 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 하고, 기각되면 결정 통지일부터 90일 안에 행정소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인별로 계약서를 따로 썼는지와 대금이 실제로 누구에게 갔는지에 따라 안분 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지·건물 안분 양도소득세 처분의 심판청구와 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부부 공동명의 건물을 한 장의 계약서로 팔아도 안분 대상인가요?
  가액 구분이 불분명하면 안분 대상이 될 수 있습니다. 대법원은 일괄 거래에서 안분 조항이 거래당사자가 반드시 1인의 거주자인 경우에만 적용되는 것은 아니라고 했습니다. 이 판결은 1989년 양도에 관한 구법 사안입니다.
• 안분할 때는 무엇을 기준으로 나누나요?
  감정평가가액이 있으면 그 비율로, 없으면 공급계약일 현재 기준시가 비율로 나눕니다. 감정평가가액은 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 그 과세기간 종료일까지 평가한 것이어야 합니다.
• 2025년부터 생긴 100분의 30 기준의 예외는 무엇인가요?
  다른 법령에 따라 토지와 건물의 가액을 구분한 경우와 함께 취득한 뒤 건물을 철거하고 토지만 쓰는 경우입니다. 이 단서는 2025. 1. 1. 이후 양도하는 경우부터 적용됩니다.
• 중개수수료처럼 함께 쓴 비용도 나눠야 하나요?
  나눠야 합니다. 토지와 건물에 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례해 안분계산합니다. 안분 가액이 바뀌면 각 자산에 배분되는 비용도 함께 바뀝니다.
• 계약서 가액이 시세와 다르면 실지거래가액으로 인정되지 않나요?
  시세와 다르다는 이유만으로 부정되지는 않습니다. 대법원은 실지거래가액을 객관적 교환가치가 아니라 실지의 거래대금이나 거래 당시 실지 약정된 금액으로 봅니다. 다만 토지·건물을 함께 판 경우에는 100분의 30 기준을 따로 확인해야 합니다.
• 심판청구를 하지 않고 바로 소송을 낼 수 있나요?
  원칙적으로 낼 수 없습니다. 양도소득세 처분에 대한 행정소송은 심사청구나 심판청구와 그 결정을 거쳐야 합니다. 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 소송을 내야 하고 이 기간은 불변기간입니다.
• 부가가치세도 같은 기준으로 건물값을 다시 나누나요?
  부가가치세도 토지와 건물을 함께 공급하면 안분 규정을 둡니다. 안분 방법은 부가가치세법 시행령 제64조 제1항이 정하고, 소득세법 시행령도 이 조항에 따라 안분하게 합니다. 다른 법령에 따라 가액을 구분했거나 건물을 철거하고 토지만 쓰는 경우의 예외는 제64조 제2항에 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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