감면·공제

월세 세액공제 받던 집의 기준시가가 계약 중에 4억원을 넘으면 공제가 끊기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 기준시가 4억원 초과 여부는 임대차계약을 맺은 날을 기준으로 판단하므로 계약 중에 기준시가가 올라도 그 계약기간의 월세는 계속 공제받을 수 있습니다. 국세청은 2024년 4월 회신에서 월세 세액공제는 주택을 임차하기 위해 지출한 금액이 대상이므로 계약 체결 당시를 기준으로 본다고 해석했습니다. 지금은 임대차계약서의 계약일과 그해 공시된 주택가격을 확인해 두십시오.

계약 중에 기준시가가 4억원을 넘었다고 해서 계약서를 다시 쓰거나 공제를 포기할 필요는 없습니다. 판단 시점은 계약일 하나입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 10월 국민주택규모를 넘는 아파트를 2년 계약으로 임차했습니다. 계약 당시 그 주택의 기준시가는 3억 8,000만원이었는데, 2025년 공시가격이 올라 기준시가가 4억 2,000만원이 됐습니다. 회사 연말정산 담당자는 「과세기간 종료일 기준으로 4억원을 넘으니 2025년 월세는 공제가 안 된다」고 했습니다. A씨는 총급여 6,000만원인 무주택 세대주로, 2025년에 낸 월세 960만원을 공제받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 기준시가 판단 시점을 어떻게 해석했나요?

주택의 기준시가가 4억원을 초과하는지는 임대차계약 체결일을 기준으로 판단한다고 보았습니다. 국세청 서면-2023-법규소득-2540(2024. 4. 30.) 회신은 국민주택규모를 넘는 주택을 2021년 10월부터 2023년 10월까지 2년간 임차했는데 기준시가가 2021년 2억 4,000만원, 2022년 2억 9,000만원, 2023년 4억 1,000만원으로 오른 사안에 대한 것입니다. 판단 이유는 세 가지입니다. 첫째, 월세 세액공제는 해당 주택을 「임차하기 위하여」 지출한 금액이 대상이므로 그 기준을 계약 당시로 보는 것이 조문에 맞습니다. 둘째, 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제도 이자가 여러 해에 걸쳐 발생하지만 취득 당시 기준시가만 보도록 정하고 있어 같은 구조입니다. 셋째, 계약기간 중 기준시가가 올라 4억원을 넘더라도 남은 기간에 공제를 주는 것이 제도 취지에 어긋난다고 보기 어렵습니다. 이 회신은 하나의 임대차계약이 이어지는 사실관계를 전제로 하므로, 계약을 갱신하거나 새로 맺은 경우에는 그 갱신일이나 새 계약일의 기준시가로 다시 판단하게 됩니다.

월세 세액공제는 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「조세특례제한법」은 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주로서 총급여 8,000만원 이하(종합소득금액 7,000만원 초과자 제외)인 근로자가 요건을 갖춘 주택을 임차하기 위해 월세를 내면, 그 월세액의 15%(총급여 5,500만원 이하이고 종합소득금액 4,500만원 이하이면 17%)를 산출세액에서 공제합니다. 공제 대상 월세액은 연 1,000만원이 한도입니다.

주택 쪽 요건은 네 가지입니다.

• 규모 또는 가격 - 국민주택규모 이하이거나 기준시가 4억원 이하. 오피스텔과 고시원도 포함되고, 기본공제대상 자녀·손자녀가 3명 이상이면 주거전용면적 100제곱미터 이하 기준이 적용됩니다.
• 부속토지 - 도시지역 5배, 그 밖의 지역 10배를 넘지 않을 것.
• 주소 일치 - 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지가 같을 것.
• 계약 당사자 - 본인 또는 기본공제대상자가 임대차계약을 맺었을 것.

연간 월세액은 계약서상 임차기간 중 내야 할 월세 합계를 계약기간 일수로 나눈 뒤 그해 임차일수를 곱해 계산합니다. 월세를 늦게 내거나 몰아서 냈더라도 계약서 기준으로 안분됩니다.

회신 이후 월세 세액공제에서 무엇이 바뀌었나요?

배우자 추가 공제가 생겼습니다. 세대주가 공제를 받은 경우에도 세대주와 주소를 달리하는 등 요건을 갖춘 배우자가 따로 월세를 내면 그 배우자도 공제를 추가로 받을 수 있고, 이때 두 사람의 월세액 합계 1,000만원이 한도입니다. 맞벌이 부부가 직장 때문에 다른 지역에서 각자 월세를 내는 경우가 대상입니다.

세대 범위도 확인해야 합니다. 거주자와 배우자는 생계를 달리 하더라도 같은 세대로 보고, 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속과 형제자매가 집을 가지고 있으면 무주택 세대가 아닙니다.

월세 세액공제 기준시가 대응 순서

• 계약일 기준시가 확인 - 임대차계약서의 계약일과 그 날짜에 공시된 주택가격(개별주택가격·공동주택가격)을 출력해 둡니다. 4억원 이하이면 그 계약기간은 공제 대상입니다.
• 갱신 여부 확인 - 계약을 갱신하거나 새로 맺었다면 갱신일·새 계약일의 기준시가로 다시 판단합니다. 국민주택규모 이하이면 기준시가와 무관하게 대상입니다.
• 서류 준비 - 임대차계약증서, 월세 이체 내역, 주민등록표 등본을 모아 연말정산 때 회사에 제출합니다.
• 경정청구 - 회사가 공제를 거부했거나 빠뜨렸다면 다음 해 5월 확정신고 또는 법정신고기한부터 5년 안의 경정청구로 공제를 적용합니다.
• 불복 - 경정청구가 거부되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약을 중간에 갱신했거나 세대원 중 주택 소유자가 있는 사안은 계약서와 주민등록 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근로소득 세액공제 부인에 따른 경정청구와 조세불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약을 갱신하면 기준시가를 다시 보나요?
  네. 회신은 하나의 임대차계약이 이어지는 동안의 판단 기준을 계약 체결일로 본 것이므로, 갱신하거나 새로 계약하면 그 시점의 기준시가로 다시 판단하게 됩니다. 갱신 시점에 4억원을 넘었다면 국민주택규모 이하인지 전용면적으로 다시 확인해야 합니다.
• 국민주택규모 이하이면 기준시가는 상관없나요?
  네. 주택 요건은 국민주택규모의 주택이거나 기준시가 4억원 이하인 주택이면 되므로 둘 중 하나만 갖추면 됩니다. 전용면적 85제곱미터 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100제곱미터 이하)인 주택은 기준시가가 올라도 공제 대상입니다. 다가구주택은 가구당 전용면적으로 봅니다.
• 총급여가 얼마까지 공제를 받을 수 있나요?
  총급여 8,000만원 이하인 근로자가 대상이고, 종합소득금액이 7,000만원을 넘으면 제외됩니다. 공제율은 월세액의 15%이며, 총급여 5,500만원 이하이면서 종합소득금액 4,500만원 이하이면 17%입니다. 공제 대상 월세액은 연 1,000만원까지입니다.
• 회사가 공제를 거부했는데 돌려받을 방법이 있나요?
  있습니다. 연말정산에서 빠진 공제는 다음 해 5월 종합소득세 확정신고로 적용받거나, 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다. 계약일 당시 기준시가가 4억원 이하였음을 공시가격 자료로 보이면 됩니다. 거부되면 90일 안에 심판청구를 제기합니다.
• 계약서 주소와 주민등록 주소가 다르면 어떻게 되나요?
  공제를 받지 못합니다. 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지가 같아야 하므로, 전입신고를 하지 않았거나 다른 주소로 되어 있으면 요건을 갖추지 못합니다. 전입신고를 한 날부터의 월세만 공제 대상이 되므로 계약 직후 전입신고를 해 두어야 합니다.
• 부부가 각자 월세를 내면 둘 다 공제받나요?
  요건을 갖추면 가능합니다. 세대주가 공제를 받은 경우에도 세대주와 주소지가 속한 시·군·구를 달리하는 등 요건을 갖춘 배우자는 추가로 공제받을 수 있습니다. 다만 두 사람의 월세액 합계 1,000만원이 한도이고, 배우자와 같은 주소에 사는 가족이 주택을 소유하고 있으면 안 됩니다.
• 연간 월세액은 실제 낸 금액으로 계산하나요?
  아니요, 계약서 기준으로 안분합니다. 임대차계약증서상 임차기간 중 내야 할 월세 합계액을 계약기간 일수로 나눈 금액에 그해 임차일수를 곱해 계산합니다. 월세를 밀리거나 몰아서 냈어도 그해 귀속 월세액은 계약서로 정해지고, 실제 지급 사실은 이체 내역으로 증명합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 무주택 직장인인데 내고 있는 월세도 연말정산에서 공제되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기