양도소득세

빚 담보로 채권자에게 집 명의를 넘겼는데 양도소득세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

담보 목적이라면 양도가 아닙니다. 빚을 담보하려는 뜻, 채무자가 계속 사용·수익한다는 뜻, 원금·이율·변제기한 약정을 담은 계약서를 확정신고서에 붙이면 양도로 보지 않고, 붙이지 않았어도 대법원은 실질에 따라 판단합니다. 다만 빚을 못 갚아 그 재산을 빚 갚는 데 쓰면 그때 양도가 됩니다.

돈을 빌리면서 담보로 집이나 상가 명의를 채권자에게 넘기는 일이 있습니다. 등기부에는 매매로 넘어간 것처럼 보여 세무서가 양도소득세 해명 안내를 보내곤 합니다. 하지만 빚을 담보하려고 넘긴 것이고 계속 내가 쓰고 있었다면 양도가 아닙니다. 문제는 그 사실을 서류로 보여 줄 수 있느냐입니다. 반대로 빚을 끝내 갚지 못해 그 재산이 채권자에게 확정적으로 넘어가면 그때부터는 양도로 보아 신고 의무가 생기므로, 지금 어느 단계에 있는지부터 확인합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024. 5. 20. 지인에게 사업자금 2억원을 빌리면서 임대 중인 상가 명의를 지인에게 넘겼습니다. 등기원인은 매매였지만, 따로 쓴 약정서에는 연 8% 이자와 2025. 12. 31. 변제기, 상가는 C씨가 계속 임대·관리한다는 내용이 있었습니다. C씨는 2025. 11. 원리금을 모두 갚고 2025. 12. 명의를 돌려받았습니다. 그런데 2026. 8. 세무서에서 2024년 상가 양도를 신고하지 않았다는 해명자료 제출 안내를 받았습니다. C씨는 확정신고 때 약정서를 내지 않았는데 양도로 보아 세금을 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빚 담보로 명의를 넘기면 양도로 보나요?

양도는 자산을 대가를 받고 사실상 넘기는 것입니다. 빚을 담보하려고 명의만 넘긴 경우에는 다음 세 요건을 모두 갖춘 계약서 사본을 양도소득 과세표준 확정신고서에 붙여 신고하면 양도로 보지 않습니다.

계약서 제목이 매매라도 내용에 세 요건이 담겨 있으면 담보로 볼 수 있습니다. 사례의 C씨 약정서에는 이자율·변제기와 C씨가 계속 임대·관리한다는 내용이 있으므로 세 요건을 갖춘 것으로 볼 여지가 큽니다. 반대로 담보라고 적었어도 넘긴 뒤 채권자가 직접 쓰거나 임대료를 가져갔다면 사용·수익 요건을 갖추지 못한 것이 됩니다.

계약서를 신고서에 붙이지 않았으면 양도로 보나요?

바로 양도로 보지는 않습니다. 대법원은 이 시행령 규정이 납세자가 양도담보라고 주장할 때의 일응의 인정기준을 정한 것이고, 그 요건을 갖추지 못했다고 반드시 양도로 보아야 하는 것은 아니라고 판단했습니다. 지금의 시행령 제151조 제1항도 같은 구조입니다.

다만 계약서를 미리 내지 않았다면 실질을 다른 자료로 보여 주어야 합니다. 빌린 돈이 들어온 통장 기록, 이자와 원금을 갚은 내역, 넘긴 뒤에도 C씨가 임대차계약을 맺고 임대료를 받은 자료, 빚을 갚은 직후 명의를 돌려받은 등기 기록이 서로 맞아야 합니다. 계약서를 나중에 만든 것으로 의심받지 않도록 작성 시점을 보여 줄 자료도 함께 냅니다. 세무서가 등기원인만 보고 매매로 판단했다면, 그와 다른 실질을 보여 주는 자료가 모일수록 해명 단계에서 끝날 가능성이 커집니다.

빚을 갚고 명의를 돌려받을 때도 세금이 나오나요?

빚을 다 갚고 명의를 돌려받는 것은 담보를 푸는 것이므로, 채권자가 대가를 받고 넘기는 양도로 보기 어렵습니다. 다만 등기원인을 매매로 적어 두면 세무서가 채권자에게도 양도 안내를 보낼 수 있습니다. 채무자와 채권자가 같은 약정서와 금융자료로 설명해야 양쪽 모두 정리됩니다.

채무자가 채권자의 동의를 받아 담보 재산을 제3자에게 직접 팔고 그 돈으로 빚을 갚은 경우도 있습니다. 대법원은 이때 채권자는 빚을 돌려받았을 뿐 양도차익이 생긴 것이 아니라고 보았습니다. 양도소득세 문제는 실제 소유자인 채무자 쪽에서 따지게 됩니다.

빚을 못 갚아 집이 채권자에게 넘어가면 언제 양도가 되나요?

양도담보 계약을 맺은 뒤 요건을 어기거나 빚을 갚지 못해 그 재산으로 빚을 정리한 경우에는 그때 양도한 것으로 봅니다. 이때는 대가로 현금을 받지 않아도 사라진 빚이 양도 대가가 되고, 채권자에게 차액을 정산받았다면 그 금액도 더해 볼 수 있습니다. 예를 들어 2억원 빚 대신 시가 3억원 상가를 넘기면서 차액 1억원을 정산받았다면 양도 대가는 3억원으로 볼 수 있습니다.

담보로 가등기만 해 둔 단계에서는 소유권이 넘어가지 않습니다. 국세청은 빚을 갚지 못해 채권자가 본등기를 마친 때에 채무자가 그 부동산을 양도한 것으로 봅니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 하고, 그 집이 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 비과세가 될 수 있습니다. 담보로 잡힌 집이 경매로 넘어간 경우는 「친구 빚 담보로 잡힌 내 집이 경매로 넘어가 한 푼도 못 받았는데 양도세를 내나요?」에서 자세히 설명했습니다.

양도담보 양도소득세 대응 순서

• 안내문 확인 - 해명자료 제출 안내의 대상 거래와 제출 기한을 확인합니다.
• 자료 정리 - 약정서, 차입·상환 금융거래 내역, 넘긴 뒤 임대차계약과 임대료 수령 내역, 등기부를 시간순으로 묶습니다.
• 해명서 제출 - 담보 목적과 사용·수익 유지, 채무 조건을 보여 주는 해명서를 기한 안에 냅니다.
• 채권자 쪽 정리 - 명의를 돌려준 채권자도 같은 자료로 설명하도록 맞춥니다.
• 과세전적부심사·심판청구 - 과세예고통지나 고지를 받으면 변호사와 함께 30일·90일 기한 안에 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 넘긴 뒤 누가 그 재산을 쓰고 수익을 가져갔는지, 약정서가 언제 어떤 내용으로 작성됐는지에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 양도담보와 명의 이전을 둘러싼 양도소득세 해명과 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 돈을 빌리며 담보로 집 명의를 넘기면 양도인가요?
  담보 목적이면 양도가 아닙니다. 담보로 넘긴다는 뜻, 채무자가 계속 사용·수익한다는 뜻, 원금·이율·변제기한·변제방법 약정을 담은 계약서 사본을 확정신고서에 붙이면 양도로 보지 않습니다.
• 확정신고 때 담보 계약서를 안 냈으면 양도로 보나요?
  반드시 그렇지는 않습니다. 대법원은 이 요건을 양도담보 주장의 일응의 인정기준으로 보고, 갖추지 못했다고 반드시 양도로 볼 것은 아니라고 했습니다. 다만 금융거래와 사용 실태 자료로 실질을 보여 주어야 합니다.
• 빚을 갚고 명의를 돌려받으면 채권자가 양도세를 내나요?
  담보를 푸는 것이어서 채권자가 대가를 받고 넘기는 양도로 보기 어렵습니다. 다만 등기원인이 매매로 적혀 있으면 세무서가 안내를 보낼 수 있으므로, 약정서와 상환 내역으로 함께 설명합니다.
• 빚을 못 갚아 담보 집이 채권자 것이 되면요?
  그 재산으로 빚을 정리한 때에 양도한 것으로 봅니다. 현금을 받지 않았어도 사라진 빚과 정산받은 차액이 양도 대가가 될 수 있고, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다.
• 담보 가등기만 했을 때도 양도세가 나오나요?
  가등기만 한 단계에서는 소유권이 넘어가지 않아 양도가 아닙니다. 국세청은 빚을 갚지 못해 채권자가 본등기를 마친 때에 채무자가 양도한 것으로 봅니다. 그 집이 1세대 1주택이면 비과세가 될 수 있습니다.
• 해명 안내를 받았는데 무엇을 내야 하나요?
  담보 약정서, 돈을 빌리고 갚은 통장 내역, 넘긴 뒤에도 직접 임대하고 임대료를 받은 자료, 명의를 돌려받은 등기부를 시간순으로 정리해 냅니다. 기한을 넘기면 결정 고지로 이어질 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 양도세를 신고하지 않았는데 몇 년이 지나면 세무서가 세금을 매길 수 없나요?
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