세금

특수관계인에게 부동산을 넘길 때 양도세 시가는 언제 기준으로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 안의 매매·감정·공매 가액을 시가로 봅니다. 2026. 2. 27.부터 비슷한 다른 재산의 거래가는 예정신고일까지 나온 것만 씁니다. 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때만 부인 대상입니다.

양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 안의 매매·감정·공매 가액을 시가로 봅니다. 2026. 2. 27.부터 비슷한 다른 재산의 거래가는 예정신고일까지 나온 것만 씁니다. 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때만 부인 대상입니다.

가족에게 집을 싸게 팔면 양도세는 어떻게 다시 계산되나요?

특수관계인에게 시가보다 낮게 팔아 양도세를 줄였다고 인정되면 세무서는 양도가액을 시가로 바꿔 계산합니다. 이것이 양도소득의 부당행위계산 부인입니다. 반대로 특수관계인에게서 시가보다 비싸게 산 경우에는 취득가액을 시가로 낮춥니다.

모든 저가 거래가 대상은 아닙니다. 시가와 실제 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이어야 합니다. 시가 10억원 아파트를 9억6천만원에 팔았다면 차이가 4천만원, 4%여서 부인 대상이 아닙니다. 둘 중 하나만 넘어도 되므로 시가 70억원 건물을 67억원에 팔면 4%여도 차이가 3억원이어서 대상이 됩니다. 9억원에 팔았다면 차이가 10%여서 부인 대상이 됩니다.

특수관계인의 범위는 국세기본법이 정한 친족관계, 경제적 연관관계, 경영지배관계를 따릅니다. 자녀나 형제는 물론 내가 지배하는 법인도 들어갑니다. 법인과 거래할 때는 법인세법상 시가로 거래해 법인 쪽 부당행위가 아니면 원칙적으로 양도세 부인도 하지 않습니다.

시가는 어느 기간의 거래가를 기준으로 보나요?

양도세 부당행위계산에서는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월이 평가기간입니다. 상속세는 상속개시일 전후 6개월, 증여세는 증여일 전 6개월부터 후 3개월인 것과 다릅니다. 양도세는 이보다 짧은 기간을 씁니다.

평가기간의 기준이 되는 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다. 계약일과 잔금일이 몇 달 떨어져 있다면 잔금일 전후 3개월을 따져야 합니다. 평가기간 안에 들었는지는 다른 거래의 매매계약일, 감정가액평가서 작성일, 공매가액 결정일을 기준으로 봅니다.

평가기간 안에 그 부동산 자체의 매매·감정·공매 가액이 있으면 그 가액이 먼저입니다. 감정가액은 둘 이상의 감정기관이 평가한 평균액이어야 합니다. 그 부동산의 가액이 없을 때 비로소 면적·위치·용도·기준시가가 비슷한 다른 재산의 매매사례가액을 씁니다.

2026년 개정으로 옆집 거래가 적용이 어떻게 달라졌나요?

2026. 2. 27. 개정 소득세법 시행령은 유사매매사례가액의 기간을 따로 정했습니다. 양도소득세 예정신고를 했다면 양도일 또는 취득일 전 3개월부터 평가기간 안의 신고일까지 가액만 시가로 봅니다. 상속세·증여세에서 신고일 이후 사례를 빼는 방식과 같은 구조입니다.

종전 문언은 평가기간을 양도일 전후 각 3개월로만 바꿔 읽게 했습니다. 그래서 신고를 마친 뒤 나온 같은 단지 거래가로 시가를 다시 정하는 일이 생길 수 있었습니다. 납세자는 신고 당시 알 수 없던 거래 때문에 세금이 늘어나는 셈이었습니다.

개정 시행령 부칙에는 이 조항에 관한 별도 적용례가 없고 공포일인 2026. 2. 27.부터 시행됐습니다. 그 전에 양도한 사안을 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 시가 평가 규정은 과세표준을 정하는 규정이어서 시행일 전 양도분은 종전 규정으로 평가한다고 볼 수 있습니다. 부칙에 적용례가 없으니 시행 후 결정·경정에는 새 규정을 써야 한다는 반대 견해도 있습니다. 이미 고지를 받았다면 신고일 이후 사례를 썼는지부터 확인해 볼 만합니다. 과세 근거로 든 비교 아파트의 계약일과 신고일을 나란히 놓고 보면 쟁점이 드러납니다.

신고를 늦추면 불리할 수 있나요?

예정신고를 서둘러도 그 부동산 자체의 매매·감정 가액이 평가기간 안에 생기면 그 가액은 그대로 시가가 됩니다. 신고일까지로 줄어드는 것은 비슷한 다른 재산의 매매사례가액뿐입니다. 신고일 이후 3개월 안에 감정을 받은 기록이 있다면 여전히 문제가 됩니다.

예정신고를 하지 않으면 신고일 제한이 적용되지 않아 평가기간 전체의 사례가 쓰일 수 있습니다. 무신고가산세와 납부지연가산세도 따로 붙습니다. 이 조항은 소득세법 제105조에 따른 예정신고를 한 경우를 정했습니다. 그래서 확정신고만 한 경우에는 신고일 제한이 적용되지 않는다고 보는 것이 문언에 맞습니다. 예정신고 기한을 지키는 것이 비교 사례 범위를 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 가족 간 거래라면 기한 안에 신고하고 신고 시점의 비교 사례를 보관해 두는 편이 낫습니다.

비교 사례가 없거나 부적절하다면 감정평가를 받아 시가를 먼저 정해 두는 방법도 있습니다. 같은 단지 거래가를 시가로 본 증여세 사안은 「아파트 증여 때 옆 동 실거래가를 시가로 써도 되나요?」에서 다뤘습니다.

특수관계인 부동산 양도 시가 대응 순서

• 양도일 확정 - 잔금청산일을 기준으로 전후 3개월 평가기간을 계산합니다.
• 자체 가액 확인 - 평가기간 안에 그 부동산의 매매·감정·공매 가액이 있는지 봅니다.
• 비교 사례 정리 - 면적·위치·용도·기준시가가 비슷한 거래를 계약일 순으로 정리해 둡니다.
• 기한 내 예정신고 - 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 안에 신고해 사례 범위를 신고일까지로 묶습니다.
• 과세 시 대응 - 신고일 이후 사례나 유사하지 않은 사례를 썼는지 따져 경정청구나 불복을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금일과 신고일, 평가기간 안에 있었던 거래의 종류에 따라 시가와 추징액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 특수관계인 간 부동산 거래의 시가 검토와 부당행위계산 부인 처분 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가족에게 시세보다 싸게 팔면 양도세 말고 다른 세금도 나오나요?
  네, 사는 쪽에 증여세가 나올 수 있습니다. 시가와 대가의 차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상이면 저가양수에 따른 증여 규정이 적용됩니다.
• 평가기간 안에 그 집을 감정받은 기록이 있으면 어떻게 되나요?
  둘 이상 감정기관의 감정가액 평균이 있으면 그 가액이 시가가 됩니다. 그 부동산 자체의 감정가액은 비슷한 다른 재산의 거래가보다 먼저 적용됩니다.
• 아파트가 아닌 토지도 유사매매사례가액을 쓰나요?
  법령상 토지에도 적용될 수 있습니다. 다만 토지는 면적·위치·용도·기준시가가 비슷한 사례를 찾기 어려워 실제로는 감정가액이나 기준시가로 정해지는 경우가 많습니다.
• 시가가 없으면 무엇으로 계산하나요?
  평가기간 안에 매매·감정·공매 가액과 유사사례가 모두 없으면 보충적 평가방법을 씁니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 공시가격 같은 기준시가가 기준입니다.
• 상장주식을 가족에게 넘기면 같은 기준인가요?
  아니요, 주권상장법인 주식은 법인세법 시행령의 시가를 따릅니다. 이때는 3억원 또는 5% 이상 차이라는 기준도 적용하지 않아 작은 차이도 부인될 수 있습니다.
• 부당행위계산으로 고지를 받으면 언제까지 다툴 수 있나요?
  고지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원 심판청구 등을 할 수 있습니다. 신고일 이후 사례를 쓴 것처럼 시가 산정에 문제가 있으면 그 점을 중심으로 다툽니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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