체납·징수

양도세 고지서를 못 받았는데 제 땅이 공매로 넘어갔으면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

세무서가 주소를 제대로 찾아보지 않고 공시송달을 했다면 양도소득세 부과처분이 무효가 되고, 그에 따른 공매도 무효여서 토지를 되찾을 길이 있습니다. 국세기본법 제11조의 공시송달은 과세관청이 선량한 관리자의 주의로 주소를 조사했는데도 알 수 없을 때만 적법하고, 그 증명책임은 과세관청에 있습니다. 지금은 세무서에 납세고지서 발송 기록과 공시송달 공고 자료부터 요청하십시오.

등기부 주소를 바꾸지 않은 잘못이 있어도 그것만으로 공시송달이 적법해지지는 않습니다. 세무서가 주민등록으로 주소를 확인할 수 있었는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 살던 집을 팔고 다른 동네로 이사했지만, 따로 가지고 있던 토지의 등기부 주소는 옛 주소 그대로 두었습니다. 2026년 A씨는 집을 판 뒤 양도소득세를 내지 않았다는 이유로 그 토지가 공매로 매각되어 B씨에게 넘어갔다는 사실을 알게 되었습니다. 세무서는 등기부상 주소로 보낸 고지서가 반송되자 공시송달을 했다고 설명했는데, A씨의 주민등록에는 새 주소가 올라 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

고지서를 못 받았는데 세금이 부과될 수 있나요?

주소나 영업소가 분명하지 않으면 세무서는 서류의 주요 내용을 공고하는 공시송달을 할 수 있고, 공고한 날부터 14일이 지나면 송달된 것으로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「국세기본법」은 공고를 국세정보통신망, 세무서 게시판, 관할 시·군·구 홈페이지나 게시판, 관보·일간신문 가운데 하나에 하도록 정합니다.

여기서 「주소가 분명하지 아니한 경우」는 과세관청이 선량한 관리자의 주의를 다해 주소를 조사했는데도 알 수 없는 경우를 말합니다. 대법원 1999. 5. 11. 선고 98두18701 판결은 이 기준을 밝히면서, 반송 뒤 현장 확인·주민등록 확인·전화번호 조회까지 한 사안에서 공시송달을 적법하다고 보았습니다.

등기부 주소로만 보내고 공시송달하면 적법한가요?

적법하지 않습니다. 주민등록표로 주소를 충분히 확인할 수 있었는데 등기부상 주소로만 고지서를 보냈다가 반송되자 바로 공시송달을 했다면 송달의 효력이 생기지 않습니다. 대법원 1984. 5. 22. 선고 83누497 판결은 이런 공시송달에 따른 부과처분을 적법하게 고지되지 않은 무효의 처분이라고 보았습니다.

공시송달이 적법했다는 증명은 원칙적으로 과세관청이 해야 합니다. 세무서가 조사 기록을 내놓지 못하면 납세자에게 유리합니다.

부과처분이 무효면 공매도 무효인가요?

무효인 부과처분에 따라 진행된 압류와 공매도 무효입니다. 당연무효인 처분은 누구든 언제든 다툴 수 있고, 따로 무효확인 판결을 먼저 받을 필요 없이 민사소송에서 소유권에 대한 방해 제거를 구할 수 있습니다. 이때 국가를 상대로 압류등기 말소를, 공매로 소유권을 넘겨받은 매수인을 상대로 소유권이전등기 말소를 청구합니다.

반대로 공시송달이 적법했다면 부과처분은 유효하고 공매도 유효합니다. 이때는 공매 대금 배분에서 남은 돈이 있는지 확인하는 쪽으로 방향을 바꿉니다.

부동산을 팔면 양도소득세 신고는 언제 하나요?

토지나 건물을 팔면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득 과세표준을 예정신고해야 합니다. 신고하지 않으면 세무서가 결정·고지하고, 그래도 내지 않으면 체납처분으로 다른 재산을 압류해 공매합니다. 이사하면서 등기부 주소를 바꾸지 않으면 고지서가 옛 주소로 가게 되므로, 부동산을 여러 곳 가지고 있다면 주소 변경 등기를 해 두는 편이 안전합니다.

공시송달 공매 대응 순서

• 송달 기록 요청 - 세무서에 납세고지서 발송 주소, 반송 사유, 공시송달 공고일 자료를 요청합니다. 주민등록 확인 여부가 드러납니다.
• 주민등록 초본 발급 - 고지 당시 주민등록상 주소를 증명합니다. 세무서가 쉽게 확인할 수 있었다는 근거가 됩니다.
• 공매 기록 확인 - 압류일, 공매 공고일, 매각결정일, 매수인 등기일을 정리합니다. 청구 상대와 순서가 정해집니다.
• 소송 형태 결정 - 국가에는 압류등기 말소를, 매수인에게는 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 필요하면 처분금지가처분을 함께 신청합니다.
• 대안 검토 - 공시송달이 적법한 것으로 드러나면 배분 잔액 청구나 세액 자체의 다툼 가능성을 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세무서가 반송 뒤 현장 확인이나 전화 조회를 실제로 했다면 공시송달이 적법할 수 있으므로 송달 기록 원본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 조세 체납에 따른 압류·공매 다툼과 조세불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공시송달은 언제 효력이 생기나요?
  서류의 주요 내용을 공고한 날부터 14일이 지나면 송달된 것으로 봅니다. 다만 공시송달 요건 자체가 갖추어지지 않았다면 14일이 지나도 송달 효력이 생기지 않습니다. 요건 충족 여부가 먼저입니다.
• 주소가 분명하지 않다는 건 어떤 뜻인가요?
  과세관청이 선량한 관리자의 주의를 다해 주소를 조사했는데도 알 수 없는 경우입니다. 반송 뒤 주민등록 확인, 현장 방문, 전화 조회 같은 노력을 했는지가 판단 기준이고, 그런 조사 없이 한 공시송달은 효력이 없습니다.
• 공시송달이 위법하면 세금은 없어지나요?
  고지가 적법하게 되지 않았으므로 그 부과처분은 무효가 됩니다. 다만 세금을 낼 의무 자체가 사라지는 것은 아니어서, 세무서가 제척기간 안에 다시 고지할 수 있습니다. 재고지 가능성도 함께 따져야 합니다.
• 누가 증명해야 하나요?
  공시송달이 적법하다는 증명책임은 원칙적으로 과세관청에 있습니다. 세무서가 주소 조사 기록을 내지 못하면 공시송달은 부적법하다고 판단될 가능성이 큽니다. 납세자는 당시 주민등록 주소만 증명하면 됩니다.
• 누구를 상대로 소송하나요?
  국가를 상대로 압류등기 말소를, 공매로 소유권을 얻은 매수인을 상대로 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 당연무효인 처분은 행정소송으로 무효확인을 먼저 받지 않아도 민사소송에서 다툴 수 있습니다.
• 양도소득세 예정신고 기한은 언제인가요?
  토지나 건물을 판 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고해야 합니다. 신고하지 않으면 세무서가 결정해 고지하고 가산세가 붙습니다. 고지서가 옛 주소로 가지 않게 주소 변경도 함께 챙깁니다.

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