증여세

상속세 연부연납 담보로 가족 부동산을 쓰면 증여세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 상속세 연부연납을 하면서 가족 등 특수관계인의 부동산을 무상으로 납세담보로 제공받아도 증여세 과세 대상이 아닙니다. 국세청은 연부연납 담보 제공은 금전 차입이 아니어서 담보 이용 이익을 증여로 보지 않는다고 답했습니다. 지금은 담보와 별도로 가족에게서 돈을 빌리는 거래가 있는지부터 확인해야 합니다.

가족 부동산을 담보로 쓰면서 담보 사용료를 따로 계산해 증여세를 신고할 필요는 없습니다. 연부연납 담보로 무상 제공받은 재산은 증여세 과세 대상이 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

E씨의 아버지는 2025년 11월 세상을 떠났고, E씨가 낼 상속세는 약 25억원으로 계산됐습니다. 상속재산 대부분이 비상장주식과 지방 토지라 한 번에 낼 현금이 없어 연부연납을 신청하기로 했습니다. 납세보증보험증권을 쓰면 보험료 부담이 커서, E씨는 배우자 명의 상가건물을 무상으로 빌려 납세담보로 제공하려 합니다. 배우자가 담보를 대준 것이 증여가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

연부연납 담보로 가족 재산을 쓰면 왜 증여가 아닌가요?

연부연납은 세금을 나눠 내는 제도이지 돈을 빌리는 것이 아니어서, 담보를 무상으로 빌려도 증여 규정이 적용되지 않습니다. 세법은 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용해 금전 등을 차입해 이익을 얻은 경우 그 이익을 증여로 봅니다. 부동산이 아닌 재산을 무상으로 담보로 제공받아 금전 등을 차입한 경우도 차입금에 적정 이자율을 곱해 이익을 계산합니다. 두 규정 모두 금전 등의 차입을 전제로 하는데, 연부연납 허가는 차입이 아니므로 이익을 계산할 기준도 없습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」도 같은 구조입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 연부연납을 하면서 특수관계인이 소유한 재산을 납세담보로 제공하는 것은 증여세 과세 대상이 아니라고 답했습니다(서면-2016-법령해석재산-4248, 2018. 3. 7.). 회신은 같은 취지의 기획재정부 해석(재산세제과-158, 2018. 2. 27.)을 그대로 따랐습니다. 질의 사안에서 납세자는 약 100억원의 상속세를 연부연납할 예정이었습니다. 납세보증보험 수수료 약 3억 7천만원을 아끼려고 특수관계인 소유 부동산을 무상으로 제공받아 담보로 내려 했습니다.

국세청 사례집 검토내용은 연부연납이 금전 차입에 해당하지 않아 담보 이용 이익 규정을 직접 적용하기 어렵다고 보았습니다. 연부연납을 받은 납세자는 가산금을 내야 하므로 별다른 이익이 있다고 보기 어렵고, 납세의무를 이행하려는 협력행위에 증여세를 매기는 것은 과도하다는 이유도 들었습니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 담보 제공과 함께 별도로 돈을 빌리거나 담보권 실행으로 가족이 세금을 대신 부담하게 되면 결론이 달라질 수 있습니다.

연부연납은 얼마나, 어떤 담보로 신청하나요?

상속세나 증여세 납부세액이 2천만원을 넘으면 담보를 제공하고 연부연납을 신청할 수 있습니다. 기간은 일반 상속재산이면 허가일부터 10년, 증여세는 5년이고, 각 회분 분할납부 세액이 1천만원을 넘도록 정해야 합니다. 담보로 쓸 수 있는 재산은 금전, 국채증권 등 유가증권, 납세보증보험증권, 은행 등의 납세보증서, 토지, 보험에 든 등기된 건물 등입니다. 담보 가액은 세액의 100분의 120 이상이어야 하고, 금전·납세보증보험증권·은행 납세보증서는 100분의 110 이상이면 됩니다.

은행 대출에 가족 부동산을 담보로 쓰면 다른가요?

은행에서 돈을 빌리면서 가족 부동산을 무상으로 담보로 쓰면 담보 이용 이익이 증여로 과세될 수 있습니다. 이 경우는 금전 차입이 있으므로 연부연납 해석이 그대로 적용되지 않습니다. 상속세를 내려고 대출을 받으면서 가족 부동산을 담보로 잡히는 경우에도 차입이 있으면 마찬가지입니다. 이익이 대통령령으로 정한 기준금액에 못 미치면 과세하지 않으므로, 차입금·이자율·담보 기간을 놓고 따로 계산해야 합니다.

연부연납 담보 제공 대응 순서

• 세액 확인 - 상속세 납부세액이 2천만원을 넘는지 확인합니다. 넘지 않으면 연부연납 대상이 아닙니다.
• 담보 재산 선정 - 본인 재산, 가족 재산, 납세보증보험증권 가운데 무엇을 쓸지 정합니다. 가족 재산이면 소유자의 담보 제공 동의서를 받아 둡니다.
• 담보 가액 계산 - 토지·건물이면 세액의 100분의 120 이상이 되는지 평가합니다. 모자라면 다른 담보를 더합니다.
• 신고와 함께 신청 - 상속세 신고기한 안에 신고서와 연부연납신청서를 함께 냅니다. 결정통지를 받았다면 납부고지서 납부기한까지 냅니다.
• 증여 문제 점검 - 담보 제공과 별도로 가족에게서 돈을 빌리거나 가족이 세금을 대신 내는지 확인합니다. 그런 사정이 있으면 증여세 문제를 따로 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 연부연납을 받은 뒤 분할납부를 못 해 담보로 제공한 가족 재산이 처분되는 경우에는 대신 부담한 세금이 증여인지 구상관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속세 신고 자문과 상속세·증여세 부과처분에 대한 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 연부연납은 세금이 얼마 이상이어야 하나요?
  상속세 납부세액이나 증여세 납부세액이 2천만원을 넘어야 연부연납을 신청할 수 있습니다. 신청할 때는 담보를 제공해야 하고, 상속세나 증여세 신고서를 낼 때 연부연납신청서를 함께 내야 합니다. 세무서가 정한 기간 안에 허가 여부를 통지하지 않으면 허가한 것으로 봅니다.
• 상속세 연부연납 기간은 몇 년인가요?
  가업상속공제 등을 받지 않은 일반 상속재산은 연부연납 허가일부터 10년까지 나눠 낼 수 있습니다. 증여세는 5년이고, 가업상속은 따로 정한 기간이 있습니다. 어느 경우든 각 회분 분할납부 세액이 1천만원을 넘도록 기간을 정해야 합니다.
• 담보는 세금의 몇 배를 내야 하나요?
  납세담보는 담보할 국세의 100분의 120 이상 가액이어야 합니다. 금전, 납세보증보험증권, 은행의 납세보증서로 제공하면 100분의 110 이상이면 됩니다. 토지·건물로 낼 때는 평가 가액이 이 기준을 넘는지 미리 계산해야 합니다.
• 어떤 재산을 납세담보로 쓸 수 있나요?
  금전, 국채증권 등 유가증권, 납세보증보험증권, 은행 등의 납세보증서, 토지, 보험에 든 등기·등록된 건물·공장재단·광업재단·선박·항공기·건설기계를 담보로 쓸 수 있습니다. 가족 명의 재산도 소유자가 담보 제공에 동의하면 쓸 수 있습니다.
• 부모 주식을 담보로 대출받으면 증여인가요?
  부동산과 금전이 아닌 재산을 무상으로 담보로 제공받아 돈을 빌렸다면, 차입금에 적정 이자율을 곱한 금액에서 실제 낸 이자를 뺀 금액을 이익으로 계산합니다. 그 이익이 1천만원 미만이면 증여세를 매기지 않습니다. 연부연납 담보와 달리 차입이 있으므로 계산이 필요합니다.
• 연부연납을 받으면 이자도 내나요?
  연부연납 허가를 받으면 각 회분 분할납부 세액에 연부연납 가산금을 더해 내야 합니다. 처음 회분은 허가받은 총세액에, 그 뒤 회분은 남은 세액에 직전 납부기한 다음 날부터의 일수와 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 계산합니다. 국세청이 담보 제공에 증여 이익이 없다고 본 이유 중 하나도 이 가산금 부담입니다.
• 증여세로 고지되면 언제까지 다투나요?
  심판청구는 처분이 있음을 안 날, 고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 제기해야 합니다. 연부연납 담보 제공만으로 증여세가 고지됐다면 연부연납 허가서와 담보 제공 서류로 금전 차입이 없었다는 사실을 보여 주어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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