양도소득세

손자나 며느리가 유언으로 받은 집도 상속주택 비과세 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

손자·며느리·사위처럼 민법상 상속인이 아닌 사람이 유증이나 사인증여로 받은 집은 상속주택 비과세 특례의 상속받은 주택으로 보지 않습니다. 그 집은 일반 주택 한 채로 계산되므로 살던 집을 팔 때는 일시적 2주택 특례 요건을 따로 맞춰야 하고, 손자가 받은 몫에는 상속세 30% 할증도 붙습니다.

유언으로 집을 받았다고 모두 문제가 되는 것은 아닙니다. 자녀처럼 민법상 상속인이 유언에 따라 집을 받은 경우와 달리, 상속인이 아닌 손자·며느리·사위·지인이 유증이나 사인증여로 받은 집은 상속주택 특례에서 말하는 「상속받은 주택」으로 보지 않는 것이 국세청 해석입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제2항도 이 부분을 따로 풀어 두지 않았습니다. 문제가 되는 것은 이 사실을 모르고 살던 집을 팔면서 비과세로 신고하는 경우입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 서울에 아파트 한 채를 6년째 보유하며 살고 있었습니다. 2025. 11. 할머니가 돌아가시면서 공정증서 유언으로 지방의 단독주택을 A씨에게 남겼고, A씨의 아버지(할머니의 아들)는 살아 계십니다. A씨는 상속받은 집이 있어도 살던 집은 비과세된다고 듣고 2026. 8. 서울 아파트를 매도하는 계약을 했습니다. 잔금은 두 달 뒤로 정했는데, 중개사무소에서 손자가 유언으로 받은 집은 사정이 다를 수 있다는 말을 듣고 서울 아파트가 비과세되는지, 할머니 집에 대한 상속세는 어떻게 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유언으로 받은 집도 상속주택 특례 대상인가요?

상속주택 특례는 상속받은 주택 1채와 상속개시 당시 보유하던 일반주택 1채를 가진 1세대가 일반주택을 팔 때 1주택으로 보아 비과세를 판단하는 제도입니다. 조문은 「상속받은 주택」이라고만 쓰고 있어, 누가 받은 경우까지 포함하는지가 쟁점이 됩니다.

국세청은 민법 제1000조부터 제1005조까지의 상속인에 해당하지 않는 사람이 유증이나 사인증여로 받은 주택은 이 특례의 상속받은 주택이 아니라고 해석합니다. 받는 방식이 유언이라는 점보다 받는 사람이 상속인인지가 기준입니다. 같은 집이라도 자녀가 받으면 특례를 검토할 수 있고, 손자가 받으면 일반 주택 한 채가 늘어난 것으로 봅니다.

상속인이 받은 경우에도 요건은 남습니다. 살던 집은 상속개시 당시 이미 보유하던 주택이어야 하고, 상속개시일부터 거슬러 2년 안에 피상속인에게 증여받은 주택은 일반주택에서 빠집니다. 피상속인이 집을 여러 채 가졌다면 소유기간이 가장 긴 집 등 순위에 따른 1채만 상속받은 주택으로 봅니다.

누가 법정상속인이고 누가 아닌가요?

상속인은 직계비속, 직계존속, 형제자매, 4촌 이내 방계혈족 순서이고, 같은 순위에서는 촌수가 가까운 사람이 먼저입니다. 배우자는 직계비속이나 직계존속과 같은 순위로 공동상속인이 됩니다.

그래서 자녀가 살아 있으면 손자는 상속인이 아닙니다. 며느리·사위는 혈족이 아니어서 상속인이 아니고, 사실혼 배우자도 상속인이 아닙니다. 자녀가 먼저 사망해 손자가 그 자리를 잇는 대습상속인 경우는 손자가 상속인이므로 판단이 달라집니다.

특례가 안 되면 살던 집은 과세되나요?

유증받은 집이 일반 주택으로 계산되면 살던 집을 팔 때 1세대 2주택이 됩니다. 상속주택 특례 대신 일시적 2주택 특례를 검토할 수 있는데, 이 특례는 종전주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 취득하고 신규주택 취득일부터 3년(종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 등은 2년) 안에 종전주택을 팔아야 합니다. 유증으로 취득한 집을 신규주택으로 볼 수 있는지와 취득일은 개별 사안에서 확인이 필요합니다.

반대로 유증받은 집을 먼저 팔면 그 집은 2주택 상태에서 파는 일반 주택이어서 1세대 1주택 비과세 대상이 아닙니다. 어느 집을 먼저 팔지에 따라 세금이 크게 달라지므로 순서부터 정해야 합니다. 두 특례가 모두 맞지 않으면 살던 집은 일반 과세됩니다. 사례의 A씨처럼 계약을 마치고 잔금만 남았다면, 잔금일이 양도일이 되므로 잔금 전에 어떤 특례로 신고할지 정해 두는 것이 좋습니다.

손자가 유증받으면 상속세는 어떻게 되나요?

유언으로 재산을 받은 수유자도 상속인과 같이 받은 재산 비율만큼 상속세를 낼 의무가 있습니다. 손자처럼 피상속인의 자녀가 아닌 직계비속이 받으면 그 몫의 산출세액에 30%를 더하고, 미성년자가 20억원을 넘게 받으면 40%를 더합니다. 대습상속이면 할증하지 않습니다.

예를 들어 전체 상속세 산출세액이 1억원이고 손자가 유증받은 재산이 상속재산의 절반이라면 할증액은 1억원 × 50% × 30% = 1,500만원입니다. 양도세 비과세 여부만 보다가 상속세 할증을 놓치는 일이 많으므로 두 세금을 함께 계산해 두어야 합니다.

유증 주택 양도 대응 순서

• 받은 사람의 지위 확인 - 유언 당시와 상속개시일 현재 가족관계증명서로 받은 사람이 민법상 상속인인지, 대습상속인지 확인합니다.
• 보유 주택 수 다시 세기 - 유증받은 집을 일반 주택으로 넣어 1세대 주택 수와 각 집의 취득일을 정리합니다.
• 적용할 특례 고르기 - 상속주택 특례가 안 되면 일시적 2주택 특례의 1년·3년(또는 2년) 요건을 날짜로 맞춰 봅니다.
• 잔금일 조정 검토 - 계약 전이거나 잔금 전이면 양도일을 어디에 둘지 함께 검토합니다.
• 상속세 신고 확인 - 수유자 몫 상속세와 세대생략 할증이 반영됐는지 6개월 신고기한 안에 확인합니다.
• 이미 비과세로 신고했다면 - 해명자료 제출 안내를 받으면 기한 안에 소명하고, 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 받은 사람이 상속인인지, 대습상속인지, 유증받은 집과 살던 집의 취득일과 소재지가 어떤지에 따라 비과세 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 상속·유증 주택이 섞인 양도소득세 비과세 검토, 해명자료 소명, 과세전적부심사와 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 손자가 할머니 유언으로 받은 집도 상속주택인가요?
  자녀(손자의 부모)가 살아 있어 손자가 민법상 상속인이 아니라면, 유증으로 받은 집은 상속주택 특례의 상속받은 주택으로 보지 않는 것이 국세청 해석입니다. 일반 주택 한 채로 계산됩니다.
• 자녀가 유언으로 집을 받으면 어떻게 되나요?
  자녀는 민법상 상속인이므로 위 해석이 배제하는 경우가 아닙니다. 다만 상속개시 당시 보유한 일반주택이어야 하고 피상속인이 여러 채를 가졌다면 선순위 1채만 특례 대상이라는 요건은 그대로 적용됩니다.
• 아버지가 먼저 돌아가셔서 손자가 대신 상속받으면요?
  상속인이 될 자녀가 상속개시 전에 사망하면 그 직계비속이 대습상속인이 됩니다. 이때 손자는 상속인이므로 상속인 아닌 사람의 유증과는 다르게 판단하고, 상속세 세대생략 할증도 적용하지 않습니다.
• 며느리나 사실혼 배우자가 유증받은 집은요?
  며느리·사위는 혈족이 아니고 사실혼 배우자는 법률상 배우자가 아니어서 상속인이 아닙니다. 이들이 유증으로 받은 집은 상속주택 특례 대상이 아닌 일반 주택 한 채로 계산되어 주택 수에 들어갑니다.
• 유증받은 집 때문에 살던 집 비과세가 아예 안 되나요?
  상속주택 특례가 안 되더라도 일시적 2주택 특례 요건(종전주택 취득 후 1년 경과, 신규주택 취득일부터 3년 또는 2년 안 양도)을 갖추면 비과세를 검토할 수 있습니다. 유증 취득일을 기준으로 날짜를 맞춰 봅니다.
• 손자가 유증받으면 상속세가 더 나오나요?
  수유자도 받은 재산 비율만큼 상속세를 냅니다. 피상속인의 자녀가 아닌 직계비속이면 그 몫 산출세액에 30%를 더하고, 미성년자가 20억원을 넘게 받으면 40%를 더합니다. 대습상속은 할증하지 않습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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