행정처분 대응

같은 건물 철거 계고를 세 번 받았는데 어느 계고를 상대로 소송해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

1차 계고처분을 대상으로 소송해야 합니다. 대법원은 같은 철거의무에 대해 다시 보낸 2차·3차 계고는 새 의무를 부과한 것이 아니라 대집행 기한을 미룬다는 통지에 불과해 행정처분이 아니라고 보았습니다. 지금은 1차 계고서를 받은 날을 확인하고, 그날부터 90일이 지났는지부터 계산하십시오.

계고서를 여러 장 받았다고 해서 소장을 세 개 쓸 필요는 없습니다. 다툴 대상은 철거의무를 처음 정한 계고 하나입니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2025년 여름 구청으로부터 무단 증축한 창고를 한 달 안에 철거하지 않으면 대집행하겠다는 계고서를 받았습니다. O씨가 철거하지 않자 구청은 같은 해 가을과 2026년 초에 같은 내용으로 기한만 바꾼 2차, 3차 계고서를 보냈습니다. O씨는 증축 부분이 적법하다고 보고 소송을 내려는데, 세 번의 계고를 모두 소송 대상으로 삼아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

반복된 계고는 모두 행정처분인가요?

1차 계고만 처분입니다. 대법원 1994. 10. 28. 선고 94누5144 판결은 위법건축물 철거를 명하고 불이행하면 대집행한다는 계고를 한 뒤, 이에 따르지 않자 2차·3차 계고서를 보내 자진철거를 촉구한 경우 철거의무는 1차 철거명령과 계고로 생겼고, 2차·3차 계고는 새로운 철거의무를 부과한 것이 아니라 대집행 기한의 연기 통지에 불과해 행정처분이 아니라고 보았습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「행정소송법」은 취소소송의 대상인 처분을 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부와 이에 준하는 행정작용이라고 정합니다. 기한만 바꿔 다시 알린 통지는 상대방의 권리의무에 새로운 변동을 주지 않으므로 이 정의에 들어가지 않습니다.

2차 계고를 대상으로 소송하면 어떻게 되나요?

처분이 아닌 것을 대상으로 한 소송이어서 각하될 가능성이 큽니다. 각하되면 1차 계고의 위법은 판단받지 못하고, 그 사이 1차 계고의 제소기간까지 지나 버릴 수 있습니다. 소장을 낼 때 청구취지에 1차 계고처분을 특정해 적어야 합니다.

계고가 적법하려면 어떤 요건이 필요한가요?

상당한 이행기한을 정하고 그 기한까지 이행하지 않으면 대집행한다는 뜻을 미리 문서로 계고해야 합니다. 행정청은 이행기한을 정할 때 의무의 성질과 내용을 고려해 사회통념상 의무를 이행하는 데 필요한 기간이 확보되도록 해야 합니다. 철거 범위도 특정돼야 하는데, 위 판결은 계고서뿐 아니라 그 전후에 송달된 문서와 그 밖의 사정을 종합해 특정되면 충분하다고 보았습니다.

계고 뒤에도 이행하지 않으면 행정청은 대집행영장으로 대집행 시기, 집행책임자, 비용 견적액을 통지합니다. 공유 건물이라면 위 판결은 공유자 1인에 대한 계고가 다른 공유자에게는 효력이 없다고 보았으므로, 계고서를 받은 사람이 누구인지도 확인해야 합니다.

반복 계고 철거 대응 순서

• 1차 계고서 특정 - 처음 받은 계고서의 날짜와 철거 대상 범위를 확인합니다. 소송 대상이 이 계고입니다.
• 제소기간 계산 - 1차 계고를 안 날부터 90일, 처분일부터 1년이 지났는지 계산합니다.
• 철거 범위 대조 - 계고서와 그 전후 공문에 적힌 철거 범위가 실제 건물과 맞는지 도면으로 대조합니다.
• 집행정지 신청 - 대집행이 임박했으면 소송과 함께 집행정지를 신청합니다. 철거되면 되돌릴 수 없습니다.
• 공유자 확인 - 건물이 공유라면 계고서를 받은 사람과 받지 않은 사람을 구분합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 2차 계고에서 철거 범위나 대상이 1차와 달라졌거나 새로운 철거명령이 함께 있었다면 각 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 철거명령과 대집행 계고처분에 대한 취소소송과 집행정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2차·3차 계고는 왜 처분이 아닌가요?
  새로운 의무를 부과하지 않기 때문입니다. 대법원 1994. 10. 28. 선고 94누5144 판결은 철거의무가 1차 철거명령과 계고로 이미 생겼고, 같은 내용으로 다시 보낸 계고는 대집행 기한을 연기한다는 통지에 불과해 행정처분이 아니라고 보았습니다.
• 소송 기간은 어느 계고부터 세나요?
  1차 계고처분을 기준으로 셉니다. 행정소송법 제20조 제1항·제2항은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 취소소송을 내도록 정합니다. 2차·3차 계고는 처분이 아니므로 그 날짜로 기간이 새로 시작되지 않습니다.
• 계고의 이행기한은 얼마나 줘야 하나요?
  법에 정한 일수는 없고 상당한 기간이어야 합니다. 행정대집행법 제3조 제1항은 행정청이 의무의 성질·내용 등을 고려해 사회통념상 해당 의무를 이행하는 데 필요한 기간이 확보되도록 이행기한을 정하라고 합니다. 지나치게 짧으면 계고의 위법을 다툴 수 있습니다.
• 계고서에 철거 범위가 모호하면 위법인가요?
  다른 문서로 특정되면 위법이 아닐 수 있습니다. 대법원 94누5144 판결은 대집행할 행위의 내용과 범위가 구체적으로 특정돼야 하지만 반드시 계고서로만 특정할 필요는 없고, 계고 전후에 송달된 문서나 그 밖의 사정을 종합해 특정되면 충분하다고 보았습니다.
• 공유 건물이면 다른 공유자도 철거 대상인가요?
  계고를 받지 않은 공유자에게는 효력이 없습니다. 대법원 1994. 10. 28. 선고 94누5144 판결은 위법한 건물의 공유자 1인에 대한 계고처분이 다른 공유자에 대해서는 효력이 없다고 보았습니다. 계고서의 수신인을 공유자별로 확인해야 합니다.
• 소송 중 철거를 막을 수 있나요?
  집행정지를 신청해야 합니다. 행정소송법 제23조 제2항에 따라 처분의 집행으로 회복하기 어려운 손해가 생길 우려가 있고 긴급한 필요가 있으면 법원이 집행을 정지할 수 있습니다. 건물이 철거되면 되돌릴 수 없어 소송과 함께 신청하는 경우가 많습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성