행정처분 대응

그린벨트에 허가 없이 깐 진입로, 오래 썼어도 원상복구해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 허가 없이 형질을 바꾼 진입로라면 오래 써 왔어도 원상복구 명령을 받을 수 있습니다. 대법원 2021두46971 판결은 시정명령을 재량행위로 보면서 개발제한구역 관리의 공익을 앞세웠습니다. 다툴 여지와 허가 가능성을 정리했습니다.

네, 허가 없이 형질을 바꾼 진입로라면 오래 써 왔어도 원상복구 명령을 받을 수 있습니다. 대법원은 이 시정명령을 재량행위로 보면서도, 개발제한구역 관리라는 공익이 통행 불편이라는 사익보다 가볍지 않다고 보았습니다. 내 땅이고 수십 년 독점적으로 써 왔다는 사정만으로는 결론이 달라지지 않습니다. 다만 지금이라도 허가를 받을 수 있는 진입로인지는 따로 따져 볼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 그린벨트 안에 있는 집을 오래전에 지으면서 집까지 들어가는 길에 콘크리트를 깔았습니다. 길은 원래 너비 4m로 예정된 곳이었는데 차가 드나들기 쉽게 5m 넘게 넓혔고, 마당과 주변 땅에도 잡석을 깔아 모두 1,000㎡가 넘었습니다. 형질변경 허가는 받은 적이 없습니다. 2026. 5. 구청은 포장 부분을 걷어 내고 원래대로 돌려놓으라는 시정명령을 했고, 2026. 8. 이행하지 않으면 대집행하겠다는 계고서를 보냈습니다. A씨는 30년 가까이 쓴 길을 이제 와서 없애라는 것이 지나치지 않은지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

그린벨트에서 땅에 콘크리트를 까는 것도 허가가 필요한가요?

네, 토지의 형질변경이어서 원칙적으로 금지되고 허가를 받은 경우에만 할 수 있습니다. 개발제한구역법은 건축물의 건축, 공작물 설치와 함께 토지의 형질변경을 금지하고, 영농을 위한 경우 등 대통령령으로 정한 형질변경만 시장·군수·구청장의 허가를 받아 하도록 합니다.

시행령은 개발제한구역 지정 당시 건축된 주택이나 근린생활시설 등의 진입로 설치를 허가 대상 형질변경으로 정하고 있습니다. 대법원은 형질변경을 원칙적으로 금지하고 예외적으로 허가할 때만 허용하는 체계가 1990년대 구 도시계획법 때부터 현행 법까지 그대로 유지되고 있다고 확인했습니다. 진입로라는 목적이 있어도 허가를 받지 않으면 위반이 됩니다. 이렇게 허가 없이 형질을 바꾼 경우 시장·군수·구청장은 위반행위자와 그 토지의 소유자·관리자·점유자에게 상당한 기간을 정해 원상복구 등 필요한 조치를 명할 수 있고, 이를 따르지 않으면 이행강제금과 대집행이 뒤따를 수 있습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원은 원상복구 명령이 재량권 일탈·남용이라고 본 원심을 파기환송했습니다. 원고는 1996년경 개발제한구역 안 토지에 건물을 지으면서 진입로 부분에 콘크리트와 잡석을 깔았고, 그 뒤 허가를 신청한 적도 없었습니다. 너비 4m 예정 도로를 5.5m로 94m 포장했고, 형질변경 면적은 모두 약 1,216㎡였습니다.

대법원은 시정명령이 재량행위라고 하면서, 무단 형질변경 부분을 오랫동안 개인적으로 쓰면서 위법상태를 해소하려는 노력을 하지 않았다는 점에서 위법성이 상당히 무겁다고 보았습니다. 사유지를 오래 독점적·배타적으로 써 왔다는 사정도 결론을 바꾸지 못한다고 했습니다. 판결은 개발제한구역 관리의 공익이 “이 사건 처분으로 원고가 입게 되는 불이익에 비하여 결코 가볍다고 할 수 없다.”라고 판단했습니다.

원상복구 명령을 다툴 여지는 어디에 있나요?

재량권 일탈·남용이 다툼의 중심이므로, 사실오인이나 비례·평등 원칙 위반을 구체적으로 보여야 합니다. 예컨대 실제로는 개발제한구역 지정 전에 포장된 부분이 있는지, 복구 대상 면적이 실제 형질변경 면적보다 넓게 잡히지 않았는지, 같은 마을의 비슷한 진입로와 다르게 취급됐는지를 봅니다.

허가를 받을 수 있는 진입로였는지도 중요합니다. 지정 당시 건축된 주택의 진입로라면 허가 대상 형질변경이 될 수 있으므로, 필요한 너비와 면적만 남기고 나머지를 복구하는 조정안을 낼 수 있습니다. 공무원의 말을 믿고 한 경우의 판단은 「개발제한구역 비닐하우스, 공무원이 괜찮다 했는데 철거명령은 적법한가요?」에서 자세히 설명했습니다.

그린벨트 원상복구 명령 대응 순서

• 형질변경 시점 확인 - 항공사진과 공사 기록으로 포장 시점이 지정 전인지 후인지 봅니다.
• 면적 다시 재기 - 시정명령의 복구 면적과 실제 포장 면적을 측량으로 대조합니다.
• 허가 가능성 검토 - 지정 당시 주택의 진입로라면 필요한 범위에서 허가를 신청합니다.
• 기한 안 불복 - 시정명령과 계고를 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 소송을 냅니다.
• 이행강제금 대비 - 시정기간이 지나면 반복 부과되므로 일부 복구 계획을 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 형질변경 시점과 실제 면적, 지정 당시 건축물의 진입로로 허가받을 수 있는지에 따라 원상복구 범위와 다툴 여지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 개발제한구역 시정명령·이행강제금·대집행 계고에 대한 행정심판과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 그린벨트 진입로를 새로 내려면 허가를 받을 수 있나요?
  개발제한구역 지정 당시 건축된 주택이나 근린생활시설 등의 진입로 설치는 허가 대상 형질변경으로 정해져 있습니다. 대상 건축물인지와 필요한 너비·면적을 먼저 확인해야 합니다.
• 시정명령을 따르지 않으면 이행강제금은 얼마나 나오나요?
  건축물 외의 위반이면 해당 토지 개별공시지가의 100분의 50 범위에서 대통령령으로 정하는 금액에 위반 면적을 곱한 금액입니다. 최초 시정명령일 기준 1년에 2회 범위에서 반복 부과될 수 있습니다.
• 땅을 산 사람도 전 주인이 깐 포장 때문에 명령을 받나요?
  받을 수 있습니다. 시정명령 대상인 위반행위자등에는 위반행위에 이용된 토지의 소유자·관리자·점유자가 포함됩니다. 매수 전에 형질변경 허가 여부를 확인해야 하는 이유입니다.
• 계고처분도 따로 소송으로 다툴 수 있나요?
  대집행 계고는 그 자체로 다툴 수 있는 처분으로 다루어집니다. 다만 앞선 시정명령이 확정되었다면 그 위법을 계고 단계에서 다시 주장하기 어려울 수 있어 시정명령 단계부터 대응하는 편이 안전합니다.
• 소송 중에 대집행이 실행되면 어떻게 하나요?
  취소소송을 내도 처분 효력은 원칙적으로 멈추지 않으므로, 회복하기 어려운 손해가 예상되면 집행정지를 함께 신청합니다. 진입로가 유일한 통행로라면 그 사정을 자료로 소명합니다.
• 30년 동안 단속이 없었다면 신뢰보호 원칙으로 막을 수 있나요?
  그것만으로는 어렵습니다. 대법원은 오래 사용했고 위법상태 해소 노력이 없었다는 점을 오히려 위법성이 무거운 사정으로 보았습니다. 행정청의 공적 견해표명이 있었는지가 별도로 필요합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 개발제한구역 비닐하우스, 공무원이 괜찮다 했는데 철거명령은 적법한가요?
• 개발제한구역 허가 부지 밖에 세운 시설물도 철거명령을 다툴 수 있나요?
• 개발제한구역 창고 철거하라는 구청 명령, 헌법소원으로 바로 다툴 수 있나요?
• 개발제한구역 창고를 무단 용도변경하면 이행강제금은 허가·신고대상별로 얼마나 다른가요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기