행정처분 대응

도로에 땅 일부가 편입된 뒤 남은 땅값이 다른 계획으로 떨어졌다면 보상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 받기 어렵습니다. 잔여지 손실보상은 땅 일부가 그 공익사업에 취득·사용된 것 때문에 남은 땅에 생긴 손실만 대상으로 하고, 다른 계획으로 생긴 가치 하락은 제외됩니다. 지금은 사업완료 고시일부터 1년이 지났는지와 손실이 편입 자체에서 생겼는지를 확인하십시오.

감정평가서를 따로 받아 두지 않았더라도 청구 자체는 할 수 있습니다. 먼저 따질 것은 손실의 원인입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 논 3,000㎡를 갖고 있었는데 2024년 5월 고속도로 공사로 그중 1,000㎡가 협의 취득됐습니다. 남은 2,000㎡는 그대로 농사를 지었지만, 2025년 들어 근처에 나들목과 물류단지가 따로 계획되면서 땅 모양과 쓰임이 바뀌고 값도 떨어졌다고 느꼈습니다. A씨는 도로 사업시행자에게 잔여지 가치 하락분을 보상해 달라고 청구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남은 땅값이 떨어졌는데 무조건 잔여지 손실보상 대상인가요?

아니요. 남은 땅의 값이 떨어졌더라도, 그 손실이 땅 일부가 그 공익사업에 편입된 것 때문에 생긴 것이 아니면 원칙적으로 잔여지 손실보상 대상이 아닙니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)은 일단의 토지 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지 가격이 감소한 경우에 사업시행자가 보상하도록 정합니다.

대법원 2017. 7. 11. 선고 2017두40860 판결은 잔여지의 이용상황이 바뀌거나 사용가치·교환가치가 떨어졌더라도, 그 손실이 토지 일부의 취득·사용으로 발생한 것이 아니면 특별한 사정이 없는 한 보상 대상이 아니라고 보았습니다. 이 사건에서는 고속도로 편입 뒤 그 주변에 다른 계획이 결정되면서 생긴 가치 하락이 문제였고, 도로 사업시행자의 보상 책임은 인정되지 않았습니다.

그래서 청구서에는 「땅이 잘려 나가 모양이 나빠졌다」「진입로가 끊겼다」처럼 편입 자체와 손실을 잇는 사실을 적어야 합니다. 부정형 토지가 됐거나, 맹지가 됐거나, 면적이 너무 작아져 종전 용도로 쓸 수 없게 된 경우가 대표적입니다. 주변 개발계획·용도지역 변경처럼 다른 사업이나 다른 결정으로 생긴 손실은 그 결정을 한 기관이나 그 사업의 시행자를 상대로 따로 따져야 합니다.

잔여지 손실보상은 언제까지 청구해야 하나요?

사업완료일부터 1년 안에 청구해야 합니다. 여기서 사업완료일은 관계 법률에 따라 사업이 완료된 날 또는 사업완료의 고시가 있는 날입니다. 공사가 끝난 것 같아 보여도 고시일이 늦을 수 있으므로 해당 지방자치단체나 사업시행자에게 고시일을 확인합니다.

잔여지에 통로·도랑·담장 같은 공사가 필요한 경우의 공사비 보상도 같은 1년 기한을 적용받습니다. 편입 협의 때 잔여지 문제를 함께 제기해 두면 기한 다툼을 줄일 수 있습니다.

남은 땅을 아예 사 달라고 할 수는 없나요?

일정한 경우에는 가능합니다. 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 토지소유자가 사업시행자에게 잔여지 매수를 청구하거나, 협의가 안 되면 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다. 토지수용위원회에 대한 수용 청구는 매수 협의가 성립되지 않은 경우에만 할 수 있고, 사업완료일까지 해야 합니다.

가격 감소분과 잔여지 공사비를 합한 금액이 잔여지 가격보다 크면 사업시행자가 스스로 잔여지를 매수할 수도 있습니다. 보상금액을 계산할 때는 남은 땅이 계속 쓸 수 있는 땅인지, 사실상 못 쓰는 땅인지를 먼저 나눠 봅니다.

잔여지 손실보상 대응 순서

• 편입 경위 확인 - 어떤 공익사업으로 몇 ㎡가 편입됐는지 협의계약서나 재결서로 확인합니다. 보상 책임을 질 사업시행자가 여기서 정해집니다.
• 손실 원인 분리 - 가치 하락이 편입 자체 때문인지, 이후 다른 계획 때문인지 나눕니다. 편입과 무관한 손실은 이 청구로 받을 수 없습니다.
• 사업완료일 확인 - 사업완료 고시일을 확인하고 1년 기한을 계산합니다. 기한이 지나면 청구가 막힙니다.
• 보상 청구서 제출 - 사업시행자에게 가격 감소분과 공사비를 적어 청구합니다. 협의가 안 되면 토지수용위원회 재결을 신청합니다.
• 재결 불복 - 재결 금액에 이의가 있으면 이의신청이나 보상금 증감 소송으로 다툽니다. 재결서를 받은 날부터 기간이 짧게 진행됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 편입 전후에 용도지역이 바뀌었거나 여러 사업이 겹쳐 손실 원인을 나누기 어려우면 사업계획 고시문과 감정평가서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 수용과 손실보상 관련 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔여지 손실보상은 누구에게 청구하나요?
  땅 일부를 취득하거나 사용한 그 공익사업의 사업시행자에게 청구합니다. 토지보상법 제73조 제1항은 사업시행자가 잔여지 가격 감소 등 손실과 공사비를 보상하도록 정합니다. 협의가 안 되면 토지수용위원회에 재결을 신청하고, 재결에 불복하면 이의신청이나 보상금 증감 소송으로 다툽니다.
• 편입 뒤 주변 개발계획으로 값이 떨어지면요?
  원칙적으로 이 청구로는 받기 어렵습니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2017두40860 판결은 잔여지 가치 하락이 토지 일부의 취득·사용으로 생긴 것이 아니면 특별한 사정이 없는 한 잔여지 손실보상 대상이 아니라고 보았습니다. 다른 계획으로 생긴 손실은 그 계획의 근거 법률에 따른 보상 규정이 있는지 따로 확인해야 합니다.
• 잔여지 보상 청구 기한은 언제부터 셉니까?
  사업완료일부터 1년입니다. 토지보상법 제73조 제2항은 관계 법률에 따라 사업이 완료된 날 또는 사업완료의 고시가 있는 날부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다고 정합니다. 공사가 끝난 날과 고시일이 다를 수 있으므로 고시문을 확인해 기한을 계산합니다.
• 맹지가 됐다면 보상 대상이 되나요?
  편입 때문에 진입로가 끊겨 맹지가 됐다면 보상 대상이 될 수 있습니다. 토지 일부의 취득으로 잔여지 가격이 감소한 경우에 해당하기 때문입니다. 통로를 새로 내야 한다면 그 공사비도 같은 조항에 따라 청구할 수 있고, 편입 전후 지적도와 현장 사진으로 원인 관계를 보여 줍니다.
• 남은 땅이 너무 작아 못 쓰면 어떻게 하나요?
  잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하면 사업시행자에게 잔여지 매수를 청구할 수 있습니다. 협의가 성립하지 않으면 사업인정 이후 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있는데, 이 수용 청구는 사업완료일까지 해야 하므로 편입 협의 때부터 함께 제기하는 편이 안전합니다.
• 협의 때 잔여지 얘기를 안 했으면 늦었나요?
  늦은 것은 아닙니다. 잔여지 가격 감소 보상은 편입 협의와 별도로 사업완료일부터 1년 안에 청구할 수 있습니다. 다만 협의계약서에 잔여지 손실까지 포함해 합의했다는 문구가 있으면 다툼이 생기므로 계약서 문구를 먼저 확인합니다.

비슷한 상황

• 토지가 수용됐는데 감면을 안 해준다고 합니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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