행정처분 대응

도로 편입 예정인 논의 개별공시지가가 낮게 나왔는데 바로잡을 방법이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 개별공시지가는 결정·공시일부터 30일 안에 시장·군수·구청장에게 이의신청을 할 수 있고 행정심판과 행정소송으로도 다툴 수 있습니다. 대법원은 이의신청 뒤 다시 행정심판을 거쳐 소송을 내는 것도 허용했습니다. 지금은 공시일과 비교표준지가 무엇인지 확인해 두시고, 수용 보상금은 표준지공시지가 기준이라는 점도 함께 기억해 두십시오.

개별공시지가가 낮게 나왔다고 해서 수용 보상금이 그만큼 줄어든다고 단정할 필요는 없습니다. 보상금은 개별공시지가가 아니라 표준지공시지가를 기준으로 평가합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 논을 가지고 있는데 2026년 하반기에 도로 부지로 편입될 예정입니다. 그런데 2026년 5월 말 결정·공시된 이 논의 개별공시지가가 전년보다 낮게 나오자, A씨는 보상금을 줄이려고 일부러 낮춘 것 아닌지 의심하며 바로잡을 방법을 물었습니다. 개별공시지가는 공시일부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있고, 행정심판이나 행정소송으로도 다툴 수 있습니다. 다만 수용 보상금은 표준지공시지가를 기준으로 평가하므로, 보상금 자체는 감정평가와 재결 단계에서 따로 다투어야 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개별공시지가가 낮게 나오면 어떻게 다투나요?

결정·공시일부터 30일 안에 시장·군수·구청장에게 서면으로 이의신청을 합니다. 시장·군수·구청장은 이의신청 기간이 끝난 날부터 30일 안에 심사해 결과를 알려야 하고, 이의가 타당하면 개별공시지가를 조정해 다시 결정·공시해야 합니다.

이의신청과 별도로 행정심판이나 행정소송도 할 수 있습니다. 대법원은 개별공시지가에 이의가 있는 사람은 곧바로 행정소송을 내거나, 이의신청과 행정심판 중 하나를 거쳐 소송을 내거나, 이의신청을 한 뒤 다시 행정심판을 거쳐 소송을 낼 수 있다고 보았습니다. 이때 소송 기간은 행정심판 재결서 정본을 받은 날부터 계산합니다.

개별공시지가는 어떤 기준으로 정해지나요?

해당 토지와 이용가치가 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용해 산정하고, 표준지공시지가와 균형을 유지해야 합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 가격공시에 관한 법률」은 감정평가법인등의 검증과 토지소유자 의견 청취도 거치도록 정합니다.

그래서 다툼의 핵심은 비교표준지를 제대로 골랐는지입니다. 대법원은 비교표준지를 대상 토지와 용도지역, 토지이용상황 등 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지 중에서 선택해야 한다고 보았습니다(대법원 2000. 6. 9. 선고 99두5542 판결). 도로 편입 예정이라는 사정으로 비교표준지를 바꿨다면 이의 사유가 될 수 있습니다.

수용 보상금은 개별공시지가로 정해지나요?

아니요. 수용되는 토지의 보상금은 공시지가를 기준으로 이용계획, 지가변동률, 위치·형상·이용상황 등을 고려해 평가한 적정가격으로 정합니다. 여기서 기준이 되는 공시지가는 표준지공시지가이고, 개별공시지가가 직접 보상금 산정 기준이 되지는 않습니다.

따라서 보상금이 적다고 판단되면 개별공시지가 이의와 별도로 보상 감정평가서를 검토하고, 재결과 보상금 증액 소송으로 다투어야 합니다. 개별공시지가는 재산세와 양도·상속 관련 세금 등의 기준으로 쓰이므로 세금 부담 차원에서 바로잡을 실익이 있습니다.

개별공시지가 불복 대응 순서

• 공시일 확인 - 시·군·구 공고로 결정·공시일을 확인합니다. 이의신청 30일의 출발점입니다.
• 비교표준지 확인 - 토지특성조사표와 비교표준지, 토지가격비준표 적용 내역을 열람합니다.
• 이의신청 - 공시일부터 30일 안에 서면으로 이의신청을 하고, 비교표준지 선정이나 토지특성 조사의 잘못을 구체적으로 적습니다.
• 행정심판·소송 검토 - 이의 결과에 불만이면 행정심판을 청구하거나 행정소송을 냅니다.
• 보상금은 따로 대응 - 수용 보상금은 감정평가서 검토와 재결 불복으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 표준지공시지가 자체가 잘못되었다고 보이는 경우라면 국토교통부장관에 대한 표준지공시지가 이의신청 기간을 따로 확인해 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개별공시지가 결정 등 부동산 가격 관련 처분의 행정심판과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 개별공시지가 이의신청 기간은 얼마인가요?
  결정·공시일부터 30일입니다. 부동산 가격공시에 관한 법률 제11조 제1항은 개별공시지가에 이의가 있는 자가 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수·구청장에게 이의를 신청할 수 있다고 정합니다. 통지서를 늦게 받았어도 공시일 기준입니다.
• 이의신청 결과는 언제 나오나요?
  이의신청 기간이 끝난 날부터 30일 안에 서면으로 통지됩니다. 같은 법 제11조 제2항이 이렇게 정하고, 이의가 타당하면 시장·군수·구청장은 개별공시지가를 조정해 다시 결정·공시해야 합니다.
• 이의신청을 했는데 행정심판도 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 2010. 1. 28. 선고 2008두19987 판결은 이의신청을 해 결과를 통지받은 뒤 다시 행정심판을 거쳐 행정소송을 낼 수도 있다고 보았고, 이때 제소기간은 행정심판 재결서 정본을 받은 날부터 계산한다고 판단했습니다.
• 바로 행정소송을 내도 되나요?
  됩니다. 개별공시지가는 행정심판을 반드시 거쳐야 하는 처분이 아니어서 곧바로 취소소송을 낼 수 있습니다. 행정소송법 제20조 제1항에 따라 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 내야 합니다. 개별 통지가 없었다면 안 날을 따로 따져야 합니다.
• 표준지공시지가가 잘못됐다면 어떻게 하나요?
  국토교통부장관에게 이의신청을 합니다. 같은 법 제7조 제1항은 표준지공시지가에 이의가 있는 자가 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다고 정합니다. 보상금에 직접 영향을 주는 것은 이쪽입니다.
• 보상금이 적다면 무엇을 다퉈야 하나요?
  감정평가 결과를 다툽니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제1항은 공시지가를 기준으로 이용계획, 지가변동률, 위치·형상 등을 고려한 적정가격으로 보상하도록 정합니다. 비교표준지와 보정률이 적정한지 재결과 증액 소송에서 다툽니다.

비슷한 상황

• 토지 재산세가 갑자기 몇 배로 늘었는데 다툴 수 있나요?
• 토지가 수용됐는데 감면을 안 해준다고 합니다
• 심판청구에서 졌는데 소송으로 가면 되나요?

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