행정처분 대응

수용보상금 소송에서 몰랐던 표준지공시지가가 잘못됐다고 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 수용보상금 증액소송에서 보상금 산정의 기초가 된 비교표준지공시지가결정의 위법을 독립한 사유로 주장할 수 있습니다. 대법원은 표준지공시지가가 인근 토지 소유자에게 개별 통지되지 않아 미리 다투기 어렵다는 이유로 이를 인정했습니다. 지금은 재결서 받은 날짜와 재결 감정평가서의 비교표준지부터 확인하십시오.

표준지공시지가가 공시됐을 때 이의신청을 하지 않았다고 해서 나중에 보상금 소송에서 그 위법을 말할 길이 막히는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 밭 1,200㎡는 2024년 도로사업 부지에 편입됐고, 2025년 9월 지방토지수용위원회는 비교표준지 공시지가를 기준으로 보상금 5억 4천만원을 재결했습니다. A씨는 재결서를 받고 나서야 보상금 산정의 기초가 된 비교표준지가 어느 토지인지 알게 됐습니다. 그 표준지는 A씨 밭과 용도지역이 달랐고, 공시일에서 30일은 이미 지나 있었습니다. A씨는 보상금 증액소송에서 표준지공시지가가 잘못됐다고 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

표준지공시지가를 몰랐어도 보상금 소송에서 위법을 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 대법원은 수용보상금의 증액을 구하는 소송에서 수용대상 토지 가격 산정의 기초가 된 비교표준지공시지가결정의 위법을 독립한 사유로 주장할 수 있다고 보았습니다. 표준지공시지가결정 자체를 행정소송으로 다투는 것과 별도로 인정되는 길입니다.

이유는 이렇습니다. 표준지공시지가는 인근 토지 소유자에게 개별적으로 알려 주지 않고, 공시할 때 어느 토지의 보상 기준이 되는지도 함께 공시하지 않습니다. 인근 토지 소유자가 공시지가 확정 전에 이를 다투는 것은 불가능하고, 항상 지가를 주시하다가 시정절차를 밟으라고 요구하는 것은 수인한도를 넘는 불이익이라는 것이 판결의 논리입니다.

보상금 증액소송은 누구를 상대로 언제 내나요?

토지소유자는 사업시행자를 피고로 보상금 증액소송을 냅니다. 토지수용위원회를 피고로 하지 않습니다. 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 했다면 이의재결서를 받은 날부터 60일이 기한입니다.

이의신청을 먼저 하려면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 중앙토지수용위원회에 신청해야 합니다. 이의신청은 선택이므로, 기한이 촉박하면 바로 소송으로 가는 방법도 있습니다.

표준지공시지가가 위법하다는 것은 어떻게 보여 주나요?

「공시지가가 낮다」는 주장만으로는 부족하고, 조사·평가나 심의 과정의 구체적인 위법사유를 대야 합니다. 2007두13845 판결의 원고도 공시지가가 낮게 책정됐다고만 주장했을 뿐 구체적 위법사유를 대지 않아 결국 청구가 기각됐습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 가격공시에 관한 법률」은 국토교통부장관이 표준지의 적정가격을 조사·평가하고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하도록 정합니다. 평가할 때는 해당 토지 소유자의 의견도 들어야 합니다. 표준지 선정이 부적정했는지, 이용상황이나 용도지역을 잘못 보았는지, 인근 표준지와 가격 균형이 맞는지를 감정평가서와 함께 따져 봐야 합니다.

보상액은 공시지가를 기준으로 이용계획, 지가변동률, 위치·형상·이용상황 등을 고려해 평가하므로, 비교표준지 선정 자체를 다투는 주장도 함께 검토할 수 있습니다.

표준지공시지가에 직접 이의신청하는 방법도 있나요?

있습니다. 표준지공시지가에 이의가 있는 사람은 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있습니다. 다만 사례처럼 보상 단계에서 비로소 비교표준지를 알게 됐다면 이 기간은 대개 지나 있습니다.

그래서 실무에서는 보상금 증액소송 안에서 선행처분인 표준지공시지가결정의 위법을 함께 주장하는 방식이 쓰입니다. 원안 판결은 옛 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 시기의 것이지만, 현행 법률도 표준지공시지가를 개별 통지하지 않는 구조는 같아 판결의 논리가 그대로 적용됩니다.

표준지공시지가 위법 주장 대응 순서

• 재결서 수령일 확인 - 수용재결서 또는 이의재결서를 받은 날짜를 적어 둡니다. 소송 기한 90일 또는 60일이 이날부터 시작됩니다.
• 비교표준지 특정 - 재결 감정평가서에서 어느 표준지를 비교 기준으로 썼는지 확인합니다. 표준지의 지번과 공시지가, 용도지역이 여기 나옵니다.
• 표준지 평가 자료 확보 - 해당 연도 표준지 조사·평가 자료와 인근 표준지 공시지가를 모읍니다. 구체적 위법사유를 찾는 출발점입니다.
• 위법사유 정리 - 표준지 선정, 이용상황 판단, 가격 균형 중 어디가 잘못됐는지 적습니다. 막연히 낮다는 주장은 받아들여지지 않습니다.
• 사업시행자 상대 소 제기 - 사업시행자를 피고로 보상금 증액소송을 내고 법원 감정을 신청합니다. 표준지공시지가 위법은 독립한 사유로 함께 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재결 전에 협의취득 계약을 맺었거나 이미 소송 기한이 지난 경우에 해당하면 재결서와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 수용보상금 증액 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공시 때 이의신청을 안 했어도 나중에 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 대법원 2007두13845 판결은 표준지공시지가가 인근 토지 소유자에게 개별 통지되지 않아 미리 다투기 어렵다는 이유로, 수용보상금 증액소송에서 비교표준지공시지가결정의 위법을 독립한 사유로 주장할 수 있다고 보았습니다.
• 보상금 증액소송의 피고는 누구인가요?
  토지소유자나 관계인이 소송을 내면 사업시행자가 피고입니다. 토지보상법 제85조 제2항은 보상금 증감에 관한 소송에서 토지소유자는 사업시행자를, 사업시행자는 토지소유자나 관계인을 피고로 한다고 정합니다. 토지수용위원회는 피고가 아닙니다.
• 보상금 증액소송은 언제까지 내야 하나요?
  수용재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 내야 합니다. 이 기한이 지나면 표준지공시지가의 위법을 주장할 소송 자체를 낼 수 없으므로 재결서 수령일을 먼저 확인합니다.
• 수용재결에 이의신청은 언제까지 하나요?
  재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내입니다. 중앙토지수용위원회 재결이면 중앙토지수용위원회에, 지방토지수용위원회 재결이면 그 위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 신청합니다. 이의신청 없이 바로 소송을 낼 수도 있습니다.
• 표준지공시지가 이의신청 기간은 얼마인가요?
  공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 신청합니다. 국토교통부장관은 신청 기간이 끝난 날부터 30일 이내에 심사해 결과를 서면으로 알려야 합니다. 보상 단계에서 표준지를 알게 된 경우에는 이 기간이 대개 지나 있습니다.
• 공시지가가 낮다고만 주장하면 되나요?
  그것만으로는 부족합니다. 2007두13845 판결의 원고는 표준지공시지가가 낮게 책정됐다고만 주장했을 뿐 구체적 위법사유를 대지 않아 청구가 기각됐습니다. 표준지 선정, 이용상황 판단, 조사·평가 절차의 잘못을 구체적으로 들어야 합니다.
• 수용 보상액은 무엇을 기준으로 정하나요?
  공시지가를 기준으로 하되 이용계획, 지가변동률, 생산자물가상승률과 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려해 평가한 적정가격으로 보상합니다. 그래서 어느 표준지를 비교 기준으로 골랐는지가 보상액에 직접 영향을 줍니다.

비슷한 상황

• 토지가 수용됐는데 감면을 안 해준다고 합니다
• 심판청구에서 졌는데 소송으로 가면 되나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성