행정처분 대응

공원 부지로 묶여 용도지역이 안 바뀐 땅, 수용보상은 높은 용도로 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공원 사업 때문에 용도지역을 올리지 않은 땅은 올라간 상태로 평가받을 수 있지만, 공원 사정을 빼고도 올리지 않은 것이 재량권 일탈·남용임이 객관적으로 명백해야 합니다. 대법원 2012두7950 판결의 기준과 불복 기한을 정리했습니다.

원칙은 실제 용도지역대로 평가하지만, 공원 사업 때문에 올리지 않은 것이라면 올라간 상태로 평가합니다. 다만 대법원은 공원이라는 사정을 빼고 보아도 용도지역을 올리지 않은 것이 재량권 일탈·남용임이 객관적으로 명백해야 한다고 보았습니다. 주변 땅이 모두 올라갔다는 사정만으로는 부족할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 할아버지 땅은 1970년대에 근린공원 부지로 결정된 뒤 수십 년째 공원 조성이 미뤄졌습니다. 그 사이 큰길 건너 토지들은 대부분 제3종 일반주거지역이 되어 아파트와 상가가 들어섰습니다. A씨 땅만 제1종 일반주거지역으로 남았고, 일부는 오래전부터 주차장으로 쓰였습니다. 2026. 5. 11. 받은 수용재결 보상금은 임야 기준으로 계산되어 있었습니다. 감정평가서의 표준지도 같은 공원 안의 임야였습니다. A씨는 주변처럼 제3종 주거지역으로 보아 다시 평가받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

1977년 근린공원 부지로 결정된 도심 임야 사건입니다. 2003년 일반주거지역을 세분할 때 이 땅은 제1종으로 지정됐고, 큰길에 맞닿은 주변 토지는 대부분 제3종이 됐습니다. 원심은 공원 지정이 없었다면 제3종이 됐을 고도의 개연성이 있다며, 주차장 등으로 쓰인 부분을 제3종 상업용 부지로 평가했습니다.

대법원은 특정 공익사업을 위해 용도지역을 바꾸지 않은 것도 그 사업을 직접 목적으로 한 제한이라고 보았습니다. 그러면서 “토지가 특정 공익사업에 제공된다는 사정을 배제할 경우 용도지역 등의 지정 또는 변경을 하지 않은 행위가 계획재량권의 일탈·남용에 해당함이 객관적으로 명백하여야만 한다.”라고 기준을 세웠습니다. 원심이 이를 따지지 않았다며 피고 패소 부분을 파기환송했습니다.

높은 용도지역을 상정받으려면 무엇을 보여 줘야 하나요?

위치·면적·형상·이용현황이 같거나 비슷하면서 공원으로 지정되지 않은 토지들이 어떤 용도지역을 받았는지 보여 줘야 합니다. 대법원은 그 토지들의 지정 현황과 지방자치단체의 용도지역 세분화 기준이 맞아떨어지는지를 따지라고 했습니다.

판단 순서도 정했습니다. 먼저 제3종으로 지정하지 않은 것이 객관적으로 명백한 재량권 일탈·남용인지 보고, 아니라면 제2종에 대해 같은 질문을 합니다. 경사도, 입목 상태, 기반시설, 개발비용도 함께 봅니다. 자연림이 우거진 가파른 뒷부분은 제1종 지정이 위법하다고 보기 어렵다는 원심 결론이 유지됐습니다. 평가는 병합 전 필지별로 따로 하는 것이 타당하다는 판단도 수긍했습니다. 비슷한 쟁점은 「산지전용 후 개발제한으로 집을 못 지었는데 수용보상은 대지로 받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

허가 없이 바꿔 쓰던 땅은 어떤 상태로 평가하나요?

보상은 현실적인 이용상황대로가 원칙입니다. 불법형질변경토지라서 형질변경 전 상태로 평가해야 한다는 쪽이 그 사실을 증명해야 합니다. 보통은 사업시행자가 증명 부담을 집니다.

또 1995. 1. 7. 이전에 이미 도시계획시설 부지로 결정되는 등 공공사업 시행지구에 편입되고 무단으로 형질이 바뀐 땅은, 일시적 이용이 아닌 한 현실 이용상황대로 평가해야 한다고 보았습니다. 이 사건에서도 1977년부터 조경수가 심기거나 주차장으로 쓰인 부분은 그 상태를 기준으로 평가하라고 했습니다. 현행 시행규칙 제23조와 제24조의 문언은 판결 당시와 같아 이 기준은 지금도 그대로 쓰입니다.

비교표준지와 보상선례는 어떻게 다투나요?

도시지역 안에서는 용도지역이 같은 표준지를 우선 골라야 합니다. 그중에서도 이용상황, 지목, 주위환경, 위치가 가장 비슷한 토지를 씁니다. 용도지역이나 주변 환경이 다소 달라도 품등비교에서 반영하면 되므로, 그것만으로 표준지 선정이 잘못됐다고 단정할 수는 없습니다.

이 사건에서 재결 감정은 같은 공원에 묶인 저가 임야를 표준지로 썼습니다. 원심은 공원으로 묶이지 않은 일반주거지역 대지를 표준지로 쓴 법원 감정을 채택했고, 대법원도 이를 수긍했습니다. 공원 제한이 없는 상태를 상정해야 하는데 같은 공원 안 토지를 기준으로 삼으면 보정에 한계가 있다는 것입니다. 인근 유사 토지의 보상선례도 정상적인 가격이라면 참작할 수 있습니다.

공원 부지 수용보상금 증액 대응 순서

• 재결서와 감정평가서 확보 - 평가에 쓴 용도지역, 이용상황, 비교표준지를 확인합니다.
• 도시계획 연혁 정리 - 공원 결정일, 용도지역 지정·세분화 시기와 그 기준 문서를 모읍니다.
• 비교 토지 조사 - 비슷한 위치·현황인데 공원이 아닌 토지들의 용도지역과 이용상황을 표로 만듭니다.
• 이용상황 입증 - 항공사진과 과세 자료로 형질변경 시기와 현실 이용을 증명합니다.
• 기한 안 불복 - 30일 안 이의신청, 또는 90일 안 보상금 증액 소송을 사업시행자를 상대로 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공원 결정 시기와 주변 토지의 용도지역 지정 현황, 형질변경 시기에 따라 상정할 수 있는 용도지역과 보상액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 수용재결 이의신청과 보상금 증액 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공원 부지로 결정된 땅은 보상할 때 공원 제한을 빼고 평가하나요?
  네, 공원처럼 특정 사업을 위한 개별적 계획제한은 제한이 없는 상태를 상정해 평가합니다. 다만 용도지역 같은 일반적 계획제한은 원칙적으로 제한받는 상태대로 평가합니다.
• 주변 땅이 전부 제3종이면 제 땅도 제3종으로 평가받나요?
  그것만으로는 부족할 수 있습니다. 공원 사정을 빼고 보아도 제3종으로 지정하지 않은 것이 재량권 일탈·남용임이 객관적으로 명백해야 하고, 위치·현황이 비슷한 토지와의 비교가 필요합니다.
• 사업 때문에 용도지역이 낮게 바뀌었다면 어떻게 평가하나요?
  해당 공익사업을 직접 목적으로 용도지역이 바뀐 토지는 바뀌기 전의 용도지역을 기준으로 평가합니다. 사업의 영향을 빼고 정당한 보상을 하려는 취지이므로, 변경 경위를 도시계획 결정문으로 확인해 두십시오.
• 허가 없이 주차장으로 쓰던 땅은 임야로 평가되나요?
  불법형질변경이라는 사실은 그렇게 주장하는 쪽이 증명해야 하고, 증명되지 않으면 현실 이용상황대로 평가합니다. 1995. 1. 7. 이전에 사업지구에 편입된 땅은 예외가 있습니다.
• 여러 필지를 합친 땅은 한꺼번에 평가하나요?
  보상 직전에 병합했다면 병합 전 필지별로 용도지역과 이용상황을 따로 보는 것이 타당하다는 원심 판단을 대법원이 수긍했습니다. 소유·관리 경위가 판단 요소가 됩니다.
• 보상금 증액 소송은 누구를 상대로 내나요?
  토지소유자가 내는 보상금 증액 소송은 사업시행자를 피고로 합니다. 토지수용위원회는 피고가 아니며, 재결서를 받은 날부터 90일, 이의재결서를 받았다면 60일 안에 내야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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