행정처분 대응

남은 땅값이 떨어졌는데 편입 때문이 아니면 잔여지 보상을 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 잔여지 가치 하락이 토지 일부의 편입으로 생긴 것이 아니라면 토지보상법상 잔여지 손실보상 대상이 아닙니다. 대법원은 잔여지 손실보상이 일부 취득·사용과 손실 사이의 인과관계를 전제로 한다고 봅니다. 지금은 가격 하락이 편입 때문인지 다른 공법상 제한 때문인지 시점별로 나눠 확인하십시오.

남은 땅값이 떨어졌다고 모두 사업시행자에게 청구할 수 있는 것은 아니지만, 원인이 섞여 있다고 청구를 포기할 필요도 없습니다. 편입 때문에 생긴 몫만 가려내면 그 부분은 보상 대상입니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2023년 시가 시행하는 도로 확장 사업에 땅 일부가 수용되고 나머지를 그대로 갖고 있었습니다. 2024년 그 일대에 별도의 공법상 제한이 새로 걸리면서 남은 땅에 건축이 어려워졌고, 감정평가상 가격도 크게 떨어졌습니다. H씨는 도로 사업시행자에게 잔여지 가치 하락분 전부를 보상하라고 청구했습니다. 가격 하락이 편입 때문이 아니라 새 공법상 제한 때문이라면 그 부분은 토지보상법상 잔여지 손실보상 대상이 아닙니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔여지 값이 떨어지면 모두 보상받나요?

아닙니다. 사업시행자가 보상하는 잔여지 손실은 같은 소유자의 일단의 토지 일부가 그 공익사업을 위해 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지에 생긴 것이어야 합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」도 일부의 취득·사용과 손실 사이의 인과관계를 요건으로 합니다.

대법원은 잔여지에 현실적 이용상황 변경이나 사용가치·교환가치 하락이 생겼더라도, 그 손실이 토지 일부가 공익사업에 취득되거나 사용되어 생긴 것이 아니라면 특별한 사정이 없는 한 잔여지 손실보상 대상이 아니라고 보았습니다.

편입 때문에 생긴 손실은 어떤 것인가요?

땅이 잘려 나가 남은 땅의 모양이 나빠지거나 면적이 너무 작아진 경우, 도로와의 접근이 끊긴 경우, 통로·도랑·담장을 새로 만들어야 하는 경우가 대표적입니다. 원인이 여러 개 섞여 있다면 감정평가에서 편입으로 인한 감가 요인과 다른 원인을 나눠 달라고 요청해야 합니다.

남은 땅을 쓰기 어려우면 사 달라고 할 수 있나요?

있습니다. 일부가 협의로 매수되거나 수용되어 잔여지를 종래 목적에 쓰는 것이 현저히 곤란하면 사업시행자에게 잔여지 매수를 청구할 수 있고, 사업인정 뒤에는 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다. 수용청구는 매수 협의가 성립하지 않았을 때만 할 수 있고, 사업완료일까지 해야 합니다. 이 청구도 곤란함이 편입으로 생긴 것이어야 합니다.

보상금이 적게 나오면 어떻게 다투나요?

토지수용위원회 재결서를 받은 날부터 30일 안에 이의를 신청할 수 있습니다. 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 제기하고, 보상금 증액 소송은 사업시행자를 피고로 합니다.

잔여지 손실보상 청구 순서

• 원인 확인 - 가치 하락이 편입 때문인지, 별도의 도시계획·접도구역 같은 공법상 제한 때문인지 시점별로 정리합니다. 보상 대상은 편입으로 생긴 부분입니다.
• 감정평가 요청 - 편입 전후 잔여지 가격을 비교하는 감정평가에서 다른 원인에 따른 감가를 분리해 달라고 요청합니다.
• 공사비 산정 - 통로·배수로·담장 등 필요한 공사의 견적을 받아 둡니다. 공사비도 보상 대상입니다.
• 매수·수용청구 검토 - 잔여지를 종래 목적에 쓰기 현저히 곤란하면 사업완료일 전에 매수나 수용을 청구합니다.
• 기한 관리 - 손실보상은 사업완료일부터 1년, 재결 불복은 재결서 수령일부터 30일·90일 기한을 지킵니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 공법상 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 한 것이라면 결론이 달라질 수 있어 고시 문서와 사업계획을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 잔여지 손실보상과 수용보상금 증액 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔여지 손실보상의 요건은 무엇인가요?
  같은 소유자에게 속하는 일단의 토지 일부가 공익사업에 취득되거나 사용되고, 그로 인해 잔여지 가격이 떨어지거나 다른 손실이 생겨야 합니다. 통로·도랑·담장 같은 공사가 필요해진 경우 그 공사비도 보상합니다.
• 다른 원인으로 떨어진 값도 보상하나요?
  보상하지 않습니다. 잔여지에 이용상황 변경이나 가치 하락이 있더라도 그 손실이 토지 일부의 취득·사용으로 생긴 것이 아니라면 특별한 사정이 없는 한 잔여지 손실보상 대상이 아닙니다.
• 잔여지 보상은 언제까지 청구하나요?
  관계 법률에 따라 사업이 완료된 날 또는 사업완료 고시가 있는 날부터 1년이 지나면 청구할 수 없습니다. 사업이 끝나기 전에도 청구할 수 있으므로 손실이 확인되면 바로 청구하는 편이 안전합니다.
• 잔여지를 사 달라고 할 수 있는 경우는?
  일부가 협의매수되거나 수용되어 잔여지를 종래 목적에 쓰는 것이 현저히 곤란하면 사업시행자에게 매수를 청구할 수 있습니다. 사업인정 뒤에는 매수 협의가 성립하지 않을 때 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있고, 사업완료일까지 해야 합니다.
• 재결 보상금에 이의신청 기한은?
  재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 해야 합니다. 중앙토지수용위원회 재결은 중앙토지수용위원회에, 지방토지수용위원회 재결은 그 위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청합니다.
• 보상금 증액 소송은 언제까지 내나요?
  재결서를 받은 날부터 90일 안에, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 제기합니다. 토지소유자가 증액을 구하는 소송은 토지수용위원회가 아니라 사업시행자를 피고로 합니다.

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