행정처분 대응

잘못 공시된 공시지가를 믿고 담보를 잡았다 손해 보면 시청이 배상하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공무원이 개별공시지가를 잘못 산정했더라도 그 공시지가를 믿고 담보를 잡았다 입은 손해는 원칙적으로 지방자치단체가 배상하지 않습니다. 판례는 개별공시지가가 세금 부과 등 행정 목적의 기준일 뿐 담보가치를 보장하지 않는다고 보아 상당인과관계를 부정합니다. 지금은 경매 배당표로 남은 채권액을 확정하고 채무자 재산부터 확인하십시오.

공시지가가 틀렸다는 사실을 알았다고 해서 곧바로 시청을 상대로 소송부터 낼 필요는 없습니다. 담보 거래 손해는 배상받기 어려운 구조여서 채무자에 대한 회수 수단을 먼저 챙기는 편이 실익이 큽니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 전자부품 납품업체 A사는 거래처 B사가 대금을 제때 내지 못하자 B사 대표 소유 임야에 5억원 한도의 근저당권을 설정받고 납품을 계속했습니다. A사는 그 임야의 개별공시지가가 ㎡당 30만원으로 공시되어 담보가치가 충분하다고 판단했습니다. 2025년 B사가 부도 나 경매를 해 보니, 공시지가는 실제 자연림인 땅을 공업용으로 잘못 보아 산정한 것이었고 A사는 1억원도 배당받지 못했습니다. A사는 공시지가를 잘못 정한 시청에 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공시지가를 믿고 담보를 잡았다 손해 보면 시청이 배상하나요?

아니요, 공무원이 개별공시지가를 잘못 산정했더라도 그 공시지가를 믿고 담보를 잡거나 거래해 입은 손해는 지방자치단체가 배상하지 않는 것이 원칙입니다. 개별공시지가는 세금 부과 등 행정 목적의 지가 산정 기준일 뿐, 실제 거래가액이나 담보가치를 보장하지 않기 때문입니다. 대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다13527 판결은 원안과 같은 사안에서 공무원의 잘못과 담보 손해 사이의 상당인과관계를 부정했습니다.

법은 시장·군수·구청장이 세금 부과와 다른 법령이 정한 목적의 지가 산정에 쓰도록 개별공시지가를 결정·공시한다고 정합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 가격공시에 관한 법률」도 이 목적 규정을 그대로 두고 있어, 개별 거래의 담보가치까지 보호 범위에 들어가지 않습니다.

공무원의 공시지가 산정 잘못은 위법이 아닌가요?

위법한 직무집행이 맞을 수 있지만, 위법과 손해 사이에 상당인과관계가 있어야 배상책임이 생깁니다. 판례는 담당 공무원과 검증을 맡은 감정평가법인, 부동산가격공시위원회가 법령과 지침에 따라 적정한 공시지가를 정할 직무상 의무가 있고, 이를 어기면 불법행위가 된다고 보았습니다. 다만 배상 범위는 그 의무가 보호하려는 이익, 곧 세금·부담금 부과 같은 행정 목적과 관련된 손해로 한정됩니다.

그래서 잘못된 공시지가로 세금이 과다하게 부과된 토지 소유자와, 그 공시지가를 믿고 돈을 빌려준 채권자는 결론이 다릅니다. 앞의 경우는 배상이나 불복의 대상이 될 수 있지만, 뒤의 경우는 거래 당사자가 스스로 담보가치를 확인했어야 하는 위험으로 봅니다.

공시지가가 틀렸으면 토지 소유자는 무엇을 할 수 있나요?

토지 소유자나 이해관계인은 결정·공시일부터 30일 안에 서면으로 시장·군수·구청장에게 이의를 신청할 수 있습니다. 시장·군수·구청장은 이의신청 기간이 끝난 날부터 30일 안에 심사해 결과를 알려야 하고, 이의가 타당하면 공시지가를 다시 결정·공시합니다. 세금 부담과 직결되므로 공시 시기에 확인하는 것이 좋습니다.

담보가 부족해진 채권자는 누구에게 받아야 하나요?

배상 청구 상대는 지방자치단체가 아니라 채무자와 보증인입니다. 근저당권으로 배당받지 못한 나머지 채권은 일반 채권으로 남으므로, 채무자의 다른 재산에 가압류를 하고 판결을 받아 강제집행하는 방식으로 회수합니다. 채무자가 재산을 빼돌렸다면 사해행위취소도 검토합니다.

공시지가 담보 손해 대응 순서

• 배당 결과 확인 - 경매 배당표로 근저당권에서 회수한 금액과 남은 채권액을 확정합니다. 남은 금액이 이후 청구의 기준입니다.
• 채무자 재산 조사 - 채무자와 보증인 명의의 예금·부동산·매출채권을 확인합니다. 회수 가능한 재산이 있어야 소송의 실익이 생깁니다.
• 가압류 신청 - 확인된 재산에 가압류를 해 둡니다. 판결 전에 재산이 처분되는 것을 막습니다.
• 본안 소송 - 남은 물품대금을 청구하는 소송이나 지급명령을 진행합니다. 물품대금은 3년 단기소멸시효가 적용되는 경우가 많아 기간을 확인합니다.
• 거래 관행 점검 - 다음 담보 거래부터는 감정평가서나 실거래가 자료를 받습니다. 공시지가만으로 담보가치를 판단하지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공무원이 특정 거래를 위해 가격을 직접 확인해 주었거나 공시지가가 세금·보상금 산정에 쓰여 손해가 난 경우라면 문서와 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 물품대금 회수와 국가배상 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공시지가 산정 잘못은 불법행위가 되나요?
  될 수 있습니다. 판례는 담당 공무원과 검증 기관이 법령과 지침에 따라 적정한 공시지가를 정할 직무상 의무가 있고, 이를 어겨 현저히 불합리한 공시지가가 정해지면 불법행위라고 봅니다. 다만 배상은 상당인과관계가 있는 손해에 한정됩니다.
• 어떤 손해면 배상받을 수 있나요?
  잘못된 공시지가가 세금·부담금 부과 같은 본래 목적에 쓰여 생긴 손해라면 배상이나 불복의 대상이 될 수 있습니다. 공시지가를 기준으로 사고팔거나 담보를 잡은 거래 손해는 보호 범위 밖이라는 것이 판례입니다.
• 개별공시지가에 이의를 신청하려면요?
  결정·공시일부터 30일 안에 서면으로 시장·군수·구청장에게 이의를 신청합니다. 시장·군수·구청장은 기간 만료일부터 30일 안에 심사 결과를 서면으로 알려야 하고, 이의가 타당하면 공시지가를 조정해 다시 공시합니다.
• 개별공시지가는 어떻게 정하나요?
  시장·군수·구청장이 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용해 산정하고, 감정평가법인등의 검증과 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 결정합니다. 실제 이용 상황을 잘못 보면 가격이 크게 달라질 수 있습니다.
• 물품대금은 언제까지 청구해야 하나요?
  생산자와 상인이 판매한 상품의 대가는 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 담보권 실행이나 배당 절차를 기다리는 동안에도 시효가 진행할 수 있으므로, 마지막 납품일과 청구일을 확인해 소송이나 지급명령으로 시효를 중단시켜야 합니다.
• 담보 잡을 때 무엇을 확인해야 하나요?
  감정평가서, 최근 실거래가, 토지이용계획확인서를 함께 확인하는 것이 안전합니다. 공시지가는 행정 목적의 가격이어서 실제 시세와 차이가 크게 날 수 있고, 그 차이로 생긴 손해는 스스로 떠안게 됩니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 납품은 끝났는데 대금을 주지 않습니다

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