분할 안 된 땅은 한 용도로만 평가하나요?

원칙은 필지 전체를 주용도 기준으로 평가합니다. 다만 두 용도가 기능적으로 독립되어 있고 주용도를 가리기 어려우며 전체를 높은 쪽 용도로 평가하면 불합리한 가격이 나오는 특별한 사정이 있으면 용도별 가중평균이 더 합리적이라고 본 판결이 있습니다.

둘 이상의 표준지를 쓸 수 있나요?

쓸 수 있습니다. 부동산 가격공시에 관한 법률은 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌 하나 또는 둘 이상의 표준지 공시지가를 기준으로 산정하되 표준지공시지가와 균형을 유지하도록 정합니다. 용도별 표준지 선정의 근거가 됩니다.

이의신청은 언제까지 하나요?

개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 안에 서면으로 시장·군수·구청장에게 신청합니다. 구청은 신청기간이 끝난 날부터 30일 안에 심사해 결과를 알려야 하고, 이유가 있으면 가격을 조정해 다시 공시합니다.

주용도는 어떻게 정하나요?

용도별 면적과 가치를 함께 고려해 정합니다. 주용도와 부용도를 구별하기 어려우면 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주용도로 봅니다. 가중평균은 이 원칙으로는 균형이 깨지는 예외적인 경우에 쓰입니다.

공시지가 산정에 제 의견을 낼 수 있나요?

낼 수 있습니다. 시장·군수·구청장은 개별토지 가격을 산정할 때 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자와 이해관계인의 의견을 들어야 합니다. 열람 기간에 이용 현황 자료를 내면 공시 전에 반영될 수 있습니다.

이의신청 결과에도 불복할 수 있나요?

이의신청 결과를 통지받은 뒤에도 행정심판이나 취소소송으로 다툴 수 있습니다. 조정 없이 기각된 경우에도 마찬가지입니다. 이의신청 결과가 서면으로 통지되므로 그 통지일과 처분 내용을 확인해 행정소송 제소기간을 계산하십시오.

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행정처분 대응

한 필지 일부는 주유소, 나머지는 밭인데 전체를 주유소로 공시지가를 매기면 위법인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 한 필지 전체를 주유소 부지로 보아 개별공시지가를 매긴 처분은 위법할 수 있습니다. 한 필지가 주유소와 경작지로 기능상 뚜렷이 나뉘고 주용도를 가리기 어렵다면 용도별 표준지를 따로 골라 면적비율로 가중평균하는 것이 합리적이라는 판결이 있습니다. 지금은 개별공시지가 결정·공시일부터 30일 안에 이의신청할 수 있는지부터 확인하십시오.

기한

개별공시지가에 이의가 있으면 결정·공시일부터 30일 안에 서면으로 시장·군수·구청장에게 이의신청할 수 있습니다.

분할이 안 된 땅이라고 해서 필지 전체를 한 가지 용도로 평가받는 것을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 실제 이용 상황을 근거로 산정 방식을 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 1,000㎡ 밭 가운데 400㎡를 형질변경해 주유소를 지었지만 여러 사정으로 분할등기를 하지 못했고, 나머지 600㎡에서는 계속 채소를 기르고 있습니다. 2026년 5월 구청이 필지 전체를 주유소 부지로 보아 개별공시지가를 결정·공시하자 재산세 부담이 크게 늘 상황이 됐습니다. 두 부분이 기능적으로 분리돼 있다면 용도별 가중평균을 요구해 볼 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개별공시지가는 어떤 기준으로 산정하나요?

시장·군수·구청장은 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌 하나 또는 둘 이상의 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용해 산정하고, 토지 가격과 표준지공시지가가 균형을 이루도록 해야 합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 가격공시에 관한 법률」도 같은 기준을 둡니다.

법이 「둘 이상의 표준지」를 기준으로 할 수 있게 한 것이 용도별 가중평균의 근거가 됩니다. 산정 과정에서는 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자의 의견도 들어야 합니다.

한 필지를 두 용도로 쓰면 어떻게 계산하나요?

원칙은 한 필지 전체를 주용도 기준으로 평가하는 것입니다. 용도별 면적과 가치를 고려해 주용도를 정하고, 주용도와 부용도를 구별하기 어려우면 지가가 더 높은 용도를 주용도로 봅니다.

용도별 가중평균 계산 예시(㎡당)

용도별 가중평균 계산 예시(㎡당)
주유소 표준지 기준 전체	100만원
농지 표준지	20만원
가중평균(40%·60%)	52만원

단순 예시 계산 - 주유소 100만원×40%+농지 20만원×60%=52만원

다만 두 용도가 명확히 나뉘고 기능적으로 관련이 없으며, 높은 쪽 용도로 전체를 평가하면 표준지공시지가와 균형이 깨지는 특별한 사정이 있으면 용도별 표준지를 각각 골라 면적비율로 가중평균하는 것이 더 합리적이라고 본 판결이 있습니다.

판결 사안에서는 무엇이 결론을 갈랐나요?

판결 사안의 토지는 1,551㎡ 가운데 659㎡(약 43%)가 주유소 부지였고, 나머지는 경작지였습니다. 법원은 두 부분이 기능적으로 독립되어 있고 주용도를 가리기 어려우며, 주유소 표준지로 전체를 평가하면 불합리한 가격이 나온다고 보아 처분을 취소했습니다.

이 판결은 하급심 판결이어서 모든 사건에 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 주유소 부분의 비율이 훨씬 크거나 경작지가 주유소 영업에 딸린 부지라면 주용도 방식이 유지될 수 있습니다.

이의신청 뒤에도 결과가 같으면 어떻게 하나요?

시장·군수·구청장은 이의신청 기간이 끝난 날부터 30일 안에 심사해 결과를 서면으로 알리고, 이유가 있으면 개별공시지가를 조정해 다시 공시해야 합니다. 결과에 불복하면 행정심판이나 취소소송으로 다툴 수 있습니다.

개별공시지가는 재산세·양도소득세·보상금 산정 등에 쓰이므로, 공시지가 자체를 다투지 않고 넘어가면 뒤의 과세처분 단계에서 다투기 어려워질 수 있습니다.

개별공시지가 이의 대응 순서

공시 내용 확인 - 결정·공시일과 ㎡당 가격을 확인합니다. 이의신청 기한이 여기서 시작됩니다.
이용 현황 정리 - 용도별 면적을 측량도와 사진으로 나눕니다. 가중평균 주장의 기초가 됩니다.
비교표준지 확인 - 구청이 고른 표준지가 어떤 용도인지 봅니다. 한쪽 용도만 반영됐는지 확인합니다.
이의신청 - 공시일부터 30일 안에 서면으로 냅니다. 용도별 표준지 선정을 요청합니다.
행정소송 검토 - 이의신청 결과에 불복하면 기한 안에 행정심판이나 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 용도가 기능적으로 독립돼 있는지와 주용도를 가릴 수 있는지는 토지 측량도와 영업 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개별공시지가 결정과 그에 따른 과세처분에 대한 불복을 수행합니다.

실무상 착안점

토지 소유자들은 분할등기가 안 됐으니 한 필지 전체가 비싼 용도로 평가되는 것을 어쩔 수 없다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 법은 둘 이상의 표준지를 쓸 수 있게 하고 있고, 실제 이용이 뚜렷이 나뉘면 가중평균을 요구할 수 있습니다.

그래서 이용 현황의 기록이 결론을 가릅니다. 공시기준일 무렵 주유소 부분과 경작지 부분의 경계, 각각의 면적, 경작 중인 작물 사진을 남겨 두어야 합니다. 형질변경허가서와 사용승인서의 면적도 함께 모읍니다.

이 자료는 이의신청과 소송에서 기능적 독립성을 증명하는 근거가 되고, 뒤에 이 공시지가로 매겨진 재산세나 보상금을 다툴 때도 다시 쓰입니다. 공시일부터 30일이 짧으므로 매년 공시 시기에 맞춰 준비해야 합니다.

— 허진영 변호사 · 행정·복지

이 상황에서 자주 묻는 것

개별공시지가 결정 통지·토지 측량도·형질변경허가서·이용 현황 사진을 준비해 주시면, 주용도 판단의 적정성·가중평균 산정 가능성·이의신청과 소송의 실익을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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