행정처분 대응

개발제한구역 공장을 오래전 철거하고 보상받았는데 지금 이축 허가를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 개발제한구역 건축물을 취락지구가 아닌 곳으로 이축할 수 있게 한 규정은 시행일인 2012년 3월 16일 이후 공익사업으로 철거되는 건축물에만 적용되어, 그 전에 철거하고 보상까지 받은 공장은 이축 허가를 받을 수 없습니다. 대법원은 개정 규정이 이미 철거가 끝난 건축물 소유자에게 새로 이축권을 주려는 것이 아니라고 보았습니다. 지금은 건축물 철거일이 이 시행일 전후 어느 쪽인지부터 확인하십시오.

철거 당시 받은 보상금을 돌려줘야 이축을 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 결론은 보상 여부가 아니라 철거 시점으로 갈립니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 1973년부터 개발제한구역 안에서 공장을 운영했는데, 1999년 공장 부지가 주거환경개선사업지구에 편입되면서 공장을 철거하고 보상금을 받았습니다. 2026년 R씨는 공익사업으로 철거된 공장을 취락지구가 아닌 곳으로도 이축할 수 있게 법이 바뀌었다는 이야기를 듣고 이축 허가를 신청하려 하며, 허가를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개발제한구역에서는 어떤 이축이 허가되나요?

세 가지 경우입니다. 개발제한구역에서는 건축이 원칙적으로 금지되지만, 개발제한구역 건축물을 취락지구로 옮기는 이축, 공익사업으로 철거된 건축물을 옮기기 위한 이주단지 조성, 공익사업으로 철거되는 건축물 중 취락지구로 옮기기 어려운 것으로 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택·공장·종교시설을 취락지구가 아닌 곳으로 옮기는 이축은 시장·군수·구청장의 허가를 받아 할 수 있습니다.

마지막 유형은 2011. 9. 16. 법 개정으로 신설되어 부칙에 따라 공포 후 6개월이 지난 2012. 3. 16.부터 시행됐습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에도 같은 문언이 유지되고 있습니다.

시행일 전에 철거된 공장은 왜 이축할 수 없나요?

개정 규정의 「철거되는 건축물」은 시행 당시 아직 철거되지 않은 건축물을 뜻하기 때문입니다. 대법원 2015. 11. 12. 선고 2014두47785 판결은 문언, 부칙에 이미 철거된 건축물에 대한 경과규정이 없는 점, 개정 전 법령에 따라 적법하게 이축이 제한된 소유자에게 새로 이축권을 주려는 취지로 보기 어려운 점을 들어 2012. 3. 16. 이후 철거되는 건축물만 대상이라고 판단했습니다.

개정 전에는 취락지구로의 이축이나 이주단지로의 이축만 허가할 수 있었습니다. 그래서 1990년대나 2000년대에 공익사업으로 공장이 철거된 경우라면 지금 개정 규정을 근거로 취락지구 밖 이축을 신청해도 받아들여지지 않습니다.

시행일 이후 철거된 건축물이면 모두 허가되나요?

요건을 더 따져야 합니다. 공익사업으로 철거되는 건축물이어야 하고, 취락지구로 이축이 곤란해야 하며, 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택·공장·종교시설이어야 합니다. 지정 뒤에 지은 건축물이나 공익사업이 아닌 사유로 철거된 건축물은 대상이 아닙니다.

개발제한구역 이축 허가 대응 순서

• 철거일 확인 - 철거 공사 완료일과 멸실 신고일을 확인합니다. 2012. 3. 16. 전인지 후인지가 결론을 가릅니다.
• 건축 시점 확인 - 건축물대장으로 개발제한구역 지정 당시부터 있던 건물인지 봅니다.
• 철거 원인 확인 - 공익사업 편입 고시와 보상 협의서로 공익사업에 따른 철거인지 확인합니다.
• 취락지구 이축 가능성 검토 - 취락지구로 옮기는 이축은 요건이 다르므로 별도로 검토합니다.
• 거부 시 취소소송 - 허가가 거부되면 안 날부터 90일 안에 취소소송을 냅니다. 철거일 자료를 증거로 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 철거가 여러 단계로 나뉘어 일부가 시행일 뒤에 이루어졌거나 이축권을 다른 사람에게서 넘겨받은 경우라면 철거 기록과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개발제한구역 건축 불허가 등 인허가 거부처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 개발제한구역에서 이축은 언제 허가되나요?
  개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조 제1항은 취락지구로의 이축(제2호), 공익사업 철거 건축물을 위한 이주단지 조성(제3호), 취락지구 이축이 곤란한 지정 당시 주택·공장·종교시설의 취락지구 밖 이축(제3호의2)을 시장·군수·구청장의 허가 대상으로 정합니다.
• 취락지구 밖 이축 규정은 언제부터 시행됐나요?
  2012. 3. 16.부터입니다. 제12조 제1항 제3호의2는 2011. 9. 16. 법 개정으로 신설됐고, 부칙 제1조에 따라 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행됐습니다. 대법원 2015. 11. 12. 선고 2014두47785 판결도 이 시행일을 기준으로 판단했습니다.
• 시행일 전에 철거된 건물도 적용되나요?
  적용되지 않습니다. 대법원 2015. 11. 12. 선고 2014두47785 판결은 개정 규정의 「철거되는 건축물」이 시행일인 2012. 3. 16. 이후 철거되는 건축물을 뜻하고, 그 전에 이미 철거가 끝난 건축물은 포함되지 않는다고 보았습니다.
• 지정 뒤에 지은 공장도 이축할 수 있나요?
  제3호의2 이축은 할 수 없습니다. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조 제1항 제3호의2는 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설로 대상을 한정합니다. 건축물대장의 사용승인일로 지정 당시 존재 여부를 확인합니다.
• 보상금을 받았으면 이축할 수 없나요?
  보상금 수령 자체가 결론을 정하지는 않습니다. 대법원 2015. 11. 12. 선고 2014두47785 판결의 기준은 철거 시점이 개정 규정 시행일 전후 어느 쪽인지입니다. 시행일 이후 철거됐고 다른 요건을 갖췄다면 보상을 받았더라도 이축을 검토할 수 있습니다.
• 이축 허가가 거부되면 어떻게 다투나요?
  거부 처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 냅니다. 행정소송법 제20조 제1항이 정한 기간이며, 행정심판을 먼저 거칠 수도 있습니다. 소송에서는 철거 시점과 건축 시점을 보여 주는 문서가 핵심 증거가 됩니다.

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