행정처분 대응

개별공시지가가 억울할 때 이의신청과 행정심판을 모두 거쳐야 소송이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 개별공시지가에 이의가 있으면 곧바로 행정소송을 내거나 이의신청과 행정심판 중 하나만 거쳐도 되고 둘 다 거친 뒤 소송을 낼 수도 있습니다. 대법원은 부동산공시법의 이의신청이 행정심판을 배제하는 특별한 규정이 아니라고 보았고, 행정심판을 거쳤다면 재결서 정본을 송달받은 날부터 제소기간을 계산합니다. 지금은 개별공시지가 결정·공시일과 이의신청 30일 기한부터 확인하십시오.

이의신청과 행정심판을 모두 거쳐야 소송을 낼 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 둘 다 선택 절차이고, 바로 소송을 내도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2026년 5월 말 공시된 자기 토지의 개별공시지가가 옆 토지보다 지나치게 높게 결정되었다는 것을 알았습니다. 이 공시지가로 보유세와 상속세 평가액이 늘어날 것이 걱정된 Q씨는, 구청에 이의신청을 하고 다시 행정심판까지 거쳐야만 소송을 낼 수 있는지, 각 단계를 거치면 소송 기한은 언제까지인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개별공시지가에 이의가 있으면 바로 소송을 낼 수 있나요?

있습니다. 개별공시지가에 이의가 있는 사람은 곧바로 행정소송을 내거나, 부동산공시법상 이의신청과 행정심판 중 하나만 거쳐 소송을 내거나, 이의신청 결과를 받은 뒤 다시 행정심판을 거쳐 소송을 낼 수도 있습니다. 대법원은 부동산공시법의 이의신청 규정이 행정심판을 배제하는 특별한 규정이 아니라고 보았습니다.

부동산공시법에 행정심판을 배제하는 명시적 규정이 없고, 이의신청과 행정심판은 절차와 담당 기관이 다르다는 점이 판단 이유였습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 가격공시에 관한 법률」도 이의신청을 정하면서 행정심판을 배제하는 규정을 두지 않고 있습니다.

이의신청은 어떻게 하고 결과는 언제 나오나요?

개별공시지가 결정·공시일부터 30일 안에 서면으로 시장·군수·구청장에게 이의신청을 하고, 시장·군수·구청장은 이의신청 기간이 끝난 날부터 30일 안에 심사 결과를 서면으로 통지해야 합니다. 이의신청 내용이 타당하면 개별공시지가를 조정해 다시 결정·공시합니다.

절차별로 소송 기한은 어떻게 되나요?

바로 소송을 내면 처분이 있음을 안 날부터 90일, 행정심판을 거쳤다면 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일 안에 소송을 냅니다. 이의신청 후 다시 행정심판을 거친 경우에도 제소기간은 행정심판 재결서 정본을 송달받은 날부터 계산합니다.

이의신청만 거치고 소송을 내는 경우에는 이의신청 결과를 통지받은 날부터 90일 안에 소송을 낼 수 있습니다. 원안 이후 시행된 「행정기본법」이 다른 법률에 정함이 없는 사항에 대해 이 기준을 적용하도록 정했습니다. 행정청이 결과를 통지할 때 소송 기한을 함께 안내하도록 한 규정도 2025년에 신설되었습니다.

행정심판을 청구하려면 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 안에 해야 합니다.

개별공시지가 다툼 대응 순서

• 공시일 확인 - 개별공시지가 결정·공시일과 내가 안 날을 확인합니다. 이의신청 30일과 소송 90일의 출발점입니다.
• 비교표준지 검토 - 결정에 쓰인 비교표준지와 토지 특성 조사 내용을 열람합니다. 비교표준지 선정이 잘못되었다면 위법 사유가 됩니다.
• 절차 선택 - 이의신청, 행정심판, 바로 소송 중 하나를 고릅니다. 사실 조사 오류라면 이의신청이 빠르고, 법리 다툼이면 소송이 적합합니다.
• 감정 자료 준비 - 주변 거래 사례와 감정평가 의견을 준비합니다. 공시지가가 과다하다는 주장을 뒷받침합니다.
• 후속 과세 대응 - 공시지가를 기준으로 한 재산세·양도소득세 등의 과세처분도 따로 다툴지 검토합니다. 공시지가 확정 뒤에는 과세처분 단계에서 공시지가 위법을 다투기 어려워질 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공시지가를 기준으로 이미 과세처분이나 보상금 산정이 이루어졌다면 선행처분 하자의 승계 문제가 생기므로 처분서와 공시 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개별공시지가와 이를 기준으로 한 과세처분에 대한 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이의신청 없이 바로 소송이 되나요?
  됩니다. 대법원 2010. 1. 28. 선고 2008두19987 판결은 개별공시지가에 이의가 있는 사람은 곧바로 행정소송을 제기하거나, 이의신청과 행정심판 중 어느 하나만 거쳐 소송을 제기할 수 있다고 보았습니다. 이의신청 결과를 받은 뒤 다시 행정심판을 거쳐 소송을 낼 수도 있습니다.
• 이의신청 기한은 언제까지인가요?
  결정·공시일부터 30일 안입니다. 부동산공시법 제11조 제1항은 개별공시지가에 이의가 있는 자가 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다고 정합니다. 안 날이 아니라 공시일부터 계산하므로 공시 직후 확인해야 합니다.
• 이의신청 결과는 언제 나오나요?
  이의신청 기간이 끝난 날부터 30일 안입니다. 부동산공시법 제11조 제2항은 시장·군수 또는 구청장이 이 기간 안에 심사해 결과를 서면으로 통지하도록 정합니다. 이의신청이 타당하면 개별공시지가를 조정해 다시 결정·공시합니다.
• 행정심판 후 소송 기한은 어떻게 되나요?
  재결서 정본을 송달받은 날부터 90일 안입니다. 행정소송법 제20조 제1항 단서는 행정심판청구가 있은 때에는 재결서 정본을 송달받은 날부터 제소기간을 계산하도록 정합니다. 대법원 2008두19987 판결은 이의신청 후 행정심판을 거친 경우에도 같은 기준을 적용했습니다.
• 이의신청만 하고 소송하면 기한은요?
  결과를 통지받은 날부터 90일 안입니다. 행정기본법 제36조 제4항은 이의신청 결과를 통지받은 후 행정심판이나 행정소송을 제기하려는 자는 통지받은 날부터 90일 안에 낼 수 있다고 정하고, 제6항은 다른 법률이 정하지 않은 사항에 이 조를 적용하도록 합니다.
• 이의신청 중에도 소송을 낼 수 있나요?
  낼 수 있습니다. 행정기본법 제36조 제3항은 이의신청을 한 경우에도 그 이의신청과 관계없이 행정심판이나 행정소송을 제기할 수 있다고 정합니다. 이의신청 결과를 기다리다 기한이 걱정된다면 소송을 먼저 내 두는 방법도 있습니다.

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