행정처분 대응

공익사업 구역에서 가게에 들인 투자비와 앞으로 벌 이익도 보상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 영업을 위해 투자한 비용이나 앞으로 얻을 것으로 기대한 이익 자체는 영업손실 보상의 대상이 아닙니다. 대법원 2003두13106 판결은 영업손실을 수용으로 영업을 못 하게 되어 생기는 직접적인 손실로 한정했습니다. 지금은 휴업·폐업 보상과 시설 이전비로 받을 수 있는 항목부터 따져 보십시오.

투자비를 보상받지 못한다고 해서 영업에 들인 돈이 모두 날아간다고 볼 필요는 없습니다. 휴업·폐업 보상과 이전비 항목으로 상당 부분이 반영될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2024년 5월 택지개발 예정지 안 상가를 빌려 카페를 열면서 인테리어와 커피 설비에 1억 2,000만원을 들였습니다. 2025년 10월 사업인정고시가 나고, 2026년 7월 사업시행자는 투자비와 앞으로의 기대이익은 보상 대상이 아니라며 휴업 보상만 제시했습니다. 투자비 자체는 보상 항목이 아니지만, 시설 이전비와 감손액으로 나누어 다퉈 볼 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

투자비와 기대이익은 왜 보상되지 않나요?

영업손실은 수용 대상인 토지·건물을 이용해 영업하다가 수용으로 영업을 할 수 없거나 제한을 받아 생기는 직접적인 손실을 말하기 때문입니다. 투자한 비용이나 장래 기대이익에 대해서는 관계 법령에 보상 근거나 기준이 없습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」도 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실을 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려해 보상한다고 정할 뿐, 투자비 자체를 보상 항목으로 두지 않습니다.

그러면 무엇을 보상받을 수 있나요?

영업장소를 옮겨야 하는 경우에는 휴업기간의 영업이익과 옮긴 뒤의 영업이익 감소액에, 휴업 중 고정비용, 영업시설·상품의 이전비용과 감손상당액, 이전광고비와 개업비 같은 부대비용을 더해 받습니다. 인테리어 등 영업시설은 이전비용이나 감손 항목으로 일부 반영될 수 있습니다.

다른 곳으로 옮겨서는 영업할 수 없어 폐업하는 경우에는 2년간의 영업이익에 영업용 고정자산과 상품의 매각손실액을 더해 보상합니다. 폐업 보상이 휴업 보상보다 큰 경우가 많으므로 폐업 요건에 해당하는지 따져 볼 필요가 있습니다.

개업한 지 얼마 안 되어 이익이 적으면요?

영업이익은 최근 3년간의 평균 영업이익으로 평가하는 것이 원칙이어서, 개업 직후에는 이익이 작게 잡힐 수 있습니다. 공익사업 계획 공고로 이익이 줄었다면 공고일 전 3년간 평균을 씁니다.

기대이익이 크다는 사정은 이 계산에 들어가지 않습니다. 대신 실제 매출이 늘고 있었다는 자료는 평균 영업이익 산정 기간과 방식을 다툴 때 쓸 수 있습니다.

휴업기간은 몇 개월로 보나요?

휴업기간은 4개월 이내가 원칙이고, 공익사업으로 4개월 이상 영업이 금지되거나 시설 특성상 4개월 안에 옮기기 어렵다고 객관적으로 인정되면 실제 휴업기간으로 하되 2년을 넘지 못합니다.

영업손실 보상 청구 대응 순서

• 보상 항목 나누기 - 투자비를 영업이익, 이전비, 감손액, 부대비용으로 나누어 봅니다. 보상 가능한 항목이 드러납니다.
• 매출 자료 준비 - 최근 3년간 부가가치세 신고서와 장부를 모읍니다. 영업이익 산정 기초입니다.
• 폐업 요건 검토 - 인근으로 옮겨서는 영업할 수 없는지 봅니다. 폐업 보상 가능성을 따집니다.
• 이의신청 - 재결서를 받은 날부터 30일 안에 냅니다. 항목별 증액 사유를 적습니다.
• 보상금 증액소송 - 재결서를 받은 날부터 90일 안에 냅니다. 법원 감정에서 항목을 다시 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 투자한 시설이 이전 가능한지와 폐업 요건에 해당하는지는 시설 목록과 영업장소의 특수성을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 수용에 따른 영업손실 보상금 증액 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인테리어 비용은 전혀 보상받지 못하나요?
  투자비 자체는 보상 항목이 아니지만, 인테리어 등 영업시설은 휴업 보상의 영업시설 이전비용과 이전에 따른 감손상당액으로 일부 반영될 수 있습니다. 옮길 수 없는 시설이라면 감손액이나 매각손실액 항목으로 다투어 볼 수 있습니다.
• 앞으로 벌 이익은 왜 안 되나요?
  영업손실 보상은 수용으로 영업을 할 수 없게 되어 생기는 직접적인 손실을 대상으로 하고, 장래 기대이익에 대해서는 보상 근거와 기준이 없다는 것이 판례입니다. 기대이익은 평균 영업이익 계산에 들어가지 않습니다.
• 폐업 보상은 언제 받나요?
  영업장소나 배후지의 특수성으로 인근 지역으로 옮겨서는 영업할 수 없거나, 다른 곳에서는 허가를 받을 수 없는 경우 등에 폐업으로 봅니다. 이때는 2년간의 영업이익에 자산 매각손실액을 더해 보상합니다.
• 개업 직후라 이익이 적으면요?
  영업이익은 최근 3년간 평균을 기준으로 하고, 공익사업 공고로 이익이 줄었다면 공고일 전 3년간 평균을 씁니다. 개업 직후라 기간이 짧다면 실제 영업 기간의 자료로 산정 방식을 다투어 볼 수 있습니다.
• 휴업 보상은 몇 개월분인가요?
  휴업기간은 4개월 이내가 원칙입니다. 공익사업으로 4개월 이상 영업이 금지되거나 시설 규모와 특수성 때문에 4개월 안에 옮기기 어렵다고 객관적으로 인정되면 실제 휴업기간으로 하되 2년을 넘을 수 없습니다.
• 보상금에 불복하려면 언제까지인가요?
  수용재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 이의신청할 수 있고, 재결서를 받은 날부터 90일 안에 보상금 증액소송을 낼 수 있습니다. 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 소를 냅니다.

비슷한 상황

• 토지가 수용됐는데 감면을 안 해준다고 합니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 심판청구에서 졌는데 소송으로 가면 되나요?

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