행정처분 대응

구청 공무원이 4층까지 된다고 해서 지었는데 철거하게 되면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 담당 공무원이 높이 제한을 확인하지 않고 잘못 회신하고 허가까지 내주어 철거 손해가 생겼다면 지방자치단체에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 국가배상법 제2조 제1항은 공무원이 과실로 법령을 위반해 손해를 입히면 지방자치단체가 배상하도록 하고, 건축주 쪽 과실은 배상액에서 참작됩니다. 지금은 공무원에게 받은 회신 기록과 건축허가 서류부터 모아 두십시오.

배상을 받으려고 먼저 배상심의회를 거칠 필요는 없습니다. 국가배상 소송은 배상신청 없이 바로 제기할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 4월 A씨와 B씨는 함께 땅을 사서 4층 다세대주택을 짓기로 하고, 구청 건축 담당 공무원에게 4층까지 지을 수 있는지 물어 가능하다는 회신을 받았습니다. 설계를 맡은 건축사도 같은 공무원에게 확인을 받았고, 구청장은 그대로 건축허가를 내주었습니다. 그런데 3층 골조를 올린 2025년 1월, 구청은 그 땅이 건축물 높이를 제한하는 고도지구여서 4층을 지을 수 없다며 공사중지와 시정명령을 내렸고, 두 사람은 2층과 3층 일부를 철거해야 할 처지가 되었습니다. 이미 들어간 공사비만 6억원이 넘었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공무원 말만 믿고 지었다가 철거하면 구청이 배상하나요?

네, 담당 공무원이 법령상 건축 제한을 제대로 확인하지 않고 잘못 회신하고 허가까지 내주어 철거 손해가 생겼다면 구청이 속한 지방자치단체에 배상을 청구할 수 있습니다. 공무원이 직무를 집행하면서 과실로 법령을 위반해 손해를 입히면 국가나 지방자치단체가 배상합니다. 건축허가 담당 공무원은 용도지구 등 건축 제한을 확인할 직무상 의무가 있으므로, 이를 빠뜨린 회신과 허가는 과실에 의한 위법한 직무집행이 될 수 있습니다.

다만 건축허가처럼 신청인에게 이익이 되는 처분은 위법성 판단이 까다롭습니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다37047 판결은 이런 처분이 신청인에 대한 관계에서 위법하려면 그 처분으로 신청인이 손해를 입게 될 것이 분명해 신청인을 위해서도 거부해야 하는 경우여야 한다고 보았습니다. 높이 제한을 넘는 건물은 결국 철거될 수밖에 없으므로 이 요건을 갖출 여지가 큽니다.

건축주 쪽 잘못이 있으면 배상액이 줄어드나요?

줄어들 수 있습니다. 건축주와 설계를 맡은 건축사도 토지이용계획확인서 등으로 용도지구와 높이 제한을 확인할 수 있었다면, 법원은 그 잘못을 과실상계로 참작해 배상액을 줄입니다. 국가배상 책임에도 이 법에 정한 것 외에는 민법이 적용됩니다.

건축사가 제한을 확인하지 않고 설계했다면 건축주는 건축사에게도 설계계약상 책임을 물을 수 있습니다. 구청과 건축사의 책임은 함께 성립할 수 있어, 두 상대를 함께 피고로 삼는 경우가 많습니다.

고도지구는 무엇이고 누가 정하나요?

고도지구는 쾌적한 환경 조성과 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 상한을 규제하는 용도지구입니다. 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 도시·군관리계획으로 지정하고, 그 안의 구체적인 높이 제한은 대통령령 기준에 따라 조례로 정합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 예전에 높이의 상한과 하한을 나누어 두던 지구를 고도지구 하나로 정리해 두었습니다.

높이 제한을 어긴 건축물에 대해 허가권자는 허가를 취소하거나 공사 중지를 명하고, 기간을 정해 해체·개축 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다. 시정명령을 따르지 않으면 이행강제금 등 후속 조치가 이어집니다.

어떤 손해를 청구할 수 있나요?

철거로 없어지는 층의 공사비, 철거 비용, 설계 변경 비용, 공사 지연으로 늘어난 금융비용 등 공무원의 잘못과 상당인과관계가 있는 손해를 청구합니다. 처음부터 허가가 나지 않았다면 들이지 않았을 비용이 기준이 됩니다. 고도지구 제한 안에서 지을 수 있었던 층수까지의 공사비는 어차피 들어갈 돈이어서 손해에서 빠질 수 있습니다.

공무원 잘못된 회신 손해배상 대응 순서

• 회신 기록 확보 - 공무원에게 받은 문서 회신, 민원 답변, 대화 뒤 남긴 메모와 문자를 모읍니다. 잘못된 안내가 있었다는 직접 증거입니다.
• 허가 서류 정리 - 건축허가서, 허가 신청 도서, 건축사의 조사서를 확보합니다. 허가 단계에서 제한을 확인할 수 있었는지가 드러납니다.
• 시정명령 대응 - 공사중지·시정명령서를 받고 이행 기한을 확인합니다. 불복할 사정이 있으면 행정심판이나 취소소송을 함께 검토합니다.
• 손해액 산정 - 공사비 내역서, 철거 견적, 대출 이자 내역으로 손해를 항목별로 계산합니다. 어차피 들었을 비용과 나누어 둡니다.
• 국가배상 소송 - 지방자치단체와 필요하면 건축사를 피고로 소송을 제기합니다. 안 날부터 3년이 지나기 전에 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공무원 안내가 구두로만 있었거나 허가 뒤 용도지구가 새로 지정된 경우라면 회신 경위와 도시·군관리계획 고시일을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 관련 행정처분 불복과 국가배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구두로 들은 안내도 배상 근거가 되나요?
  될 수 있지만 증명이 어렵습니다. 공무원이 구두로 잘못 안내했다는 사실은 대화 뒤 남긴 메모, 동석자 진술, 이후 주고받은 문자 등으로 보여야 합니다. 사례처럼 건축허가까지 났다면 허가 자체가 공무원의 잘못을 보여 주는 문서가 됩니다.
• 배상심의회를 먼저 거쳐야 하나요?
  거치지 않아도 됩니다. 국가배상법에 따른 손해배상 소송은 배상심의회에 배상신청을 하지 않고도 제기할 수 있습니다. 배상신청은 소송보다 빠를 수 있지만 금액이 적게 정해지는 경우가 있어 사안에 따라 고릅니다.
• 공무원 개인에게도 청구할 수 있나요?
  공무원에게 고의나 중대한 과실이 있으면 개인 책임도 문제 될 수 있지만, 경과실만 있으면 개인은 책임을 면한다는 것이 판례입니다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2018다288631 판결). 실무에서는 배상 능력이 확실한 지방자치단체를 피고로 삼고, 지방자치단체가 공무원에게 구상할지는 내부 문제로 남습니다.
• 건축허가가 났는데 왜 철거해야 하나요?
  법령에 어긋난 허가는 취소될 수 있고, 허가권자는 위반 건축물에 공사중지와 해체·개축 등 시정명령을 할 수 있습니다. 허가를 받았다는 사정만으로 법령상 높이 제한을 넘는 부분이 적법해지지는 않습니다.
• 시정명령 자체를 다툴 수는 없나요?
  다툴 수 있습니다. 시정명령은 행정처분이므로 행정심판이나 취소소송으로 위법 여부를 다툴 수 있고, 공무원의 공적 견해 표명을 믿었다는 신뢰보호 주장도 검토합니다. 다만 법령상 제한 자체를 넘는 건물을 유지하기는 어려워, 배상 청구와 함께 진행하는 경우가 많습니다.
• 배상 청구는 언제까지 해야 하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 청구해야 하고, 지방자치단체에 대한 금전채권이어서 불법행위가 있은 날부터 5년이 지나도 소멸합니다. 철거 비용이 모두 확정되지 않았더라도 기간이 다가오면 먼저 소를 제기하고 금액은 나중에 늘립니다.

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