규제·허가 기준

공무원 실수로 수리된 건축신고, 사용승인이 안 나면 철거비도 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공무원 과실로 건축신고가 잘못 수리됐다면 국가배상 책임은 인정될 수 있지만, 철거비·신축공사비는 철거가 현실로 확정돼야 배상 대상이 됩니다. 대법원 2017다278446 판결로 사용승인 반려만 이어지는 경우의 판단과 대응 순서를 정리했습니다.

공무원 잘못으로 건축신고가 수리됐다면 배상책임은 인정될 수 있지만, 철거비까지 받으려면 철거가 현실로 확정돼야 합니다. 대법원은 사용승인 반려 상태가 길게 이어진다는 사정만으로는 철거 손해가 확정됐다고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 배상을 받겠다고 건물을 먼저 허물 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 4. 시 외곽 땅에 음식점 건물을 짓겠다고 건축신고를 했고, 읍사무소는 신고를 수리해 신고필증을 내주었습니다. 2024. 2. 공사를 마치고 사용승인을 신청하자, 그제야 그 땅이 군사시설 보호구역이라 부대와 협의했어야 한다는 사실이 드러났습니다. 부대가 동의하지 않아 사용승인 신청은 반려됐고, 그 뒤 1년이 넘도록 건축신고 취소나 철거 명령은 나오지 않았습니다. 공사비 4억 원을 들인 A씨는 시를 상대로 공사비와 철거비를 지금 배상받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

협의를 빠뜨리고 신고를 수리한 공무원 잘못도 배상 대상인가요?

네, 법령상 협의 의무를 놓치고 신고를 수리했다면 직무상 과실로 볼 수 있습니다. 군사기지법은 보호구역 안에서 건축물 신축 등에 관한 허가나 처분을 하려는 행정기관이 관할부대장 등과 협의하도록 정합니다. 협의 없이 허가 등을 하면 부대가 그 취소나 시설물 철거 등 원상회복 조치를 요청할 수 있고, 행정기관은 특별한 사유가 없으면 따라야 합니다.

이 사건에서도 읍사무소 직원은 토지가 폭발물 관련 제한보호구역인데도 협의요청 없이 신고를 수리했습니다. 대법원은 이 과실이 객관적 정당성을 잃었다는 원심 판단은 그대로 수긍했습니다. 다툼은 배상할 손해가 어디까지인가에서 갈렸습니다.

대법원은 철거 손해를 어떻게 판단했나요?

원심은 원고들이 건물을 철거해야 할 의무를 지게 됐다고 보아 신축공사비, 철거비, 폐기물 처리비까지 배상하라고 했습니다. 대법원은 이 부분을 파기해 서울고등법원으로 돌려보냈습니다.

대법원은 “불법행위를 이유로 배상하여야 할 손해는 현실로 입은 확실한 손해에 한하므로”라는 법리에서 출발했습니다. 건물은 사용승인을 받지 못해 사용이 금지된 상태일 뿐이었고, 수리된 건축신고가 취소되거나 철거 시정명령이 내려진 적은 없었습니다. 행정청이 장기간 후속 조치를 하지 않는 것은 앞으로도 철거 명령이 나오지 않을 가능성을 보여 주는 사정이라고 보았습니다. 그래서 사용승인 반려가 이어진다는 점만으로 가까운 장래의 철거 손해가 확정됐다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

철거 손해가 확정됐다고 보려면 무엇이 필요한가요?

원칙적으로 철거 시정명령 같은 행정처분이 확정되면, 처분 당시에 그 이행 비용 상당의 손해가 생긴 것으로 봅니다. 처분이 무효가 아닌 이상 상대방은 이행 의무를 지기 때문입니다.

다만 처분 뒤 오랫동안 이행되지 않고 행정청도 강제 조치 없이 방치하는 등 특별한 사정이 있으면, 처분의 존재뿐 아니라 이행가능성과 이행필요성까지 인정돼야 합니다. 판단 자료는 처분 당시 자료와 사실심 변론종결 때까지 낸 자료 전부이고, 이 손해의 발생은 피해자가 증명해야 합니다. 그래서 건축신고 취소나 철거 시정명령이 실제로 나왔는지, 행정청이 이행을 독촉하는지가 핵심 증거가 됩니다.

사용승인 반려는 따로 다툴 수 있나요?

다툴 수 있습니다. 사용승인 신청 반려는 행정처분이므로 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 낼 수 있습니다. 다만 반려 사유가 협의 기관의 부동의라면, 소송만으로 부동의 사유가 사라지지는 않습니다.

그래서 협의 결과에 이의가 있으면 행정청에 관할부대장 등과 재협의해 달라고 요청하는 길도 함께 검토합니다. 행정청은 특별한 사유가 없으면 이 요청에 따라야 합니다. 이 사건에서 건축주들이 용도를 농업용 창고로 바꿔 다시 협의를 받으려 했던 것도 같은 맥락입니다. 처분을 다투는 절차와 배상 청구는 따로 진행되므로, 기한을 각각 관리해야 합니다.

공무원 실수 건축신고 손해배상 대응 순서

• 처분 내역 정리 - 신고필증, 사용승인 반려 통지, 부대 부동의 회신을 날짜순으로 모읍니다.
• 불복 기한 확인 - 반려나 시정명령이 있으면 안 날부터 90일 안에 취소소송을 검토합니다.
• 재협의 요청 - 협의 결과에 이의가 있으면 행정청에 부대와 재협의를 요청할 수 있습니다.
• 손해 항목 분리 - 이미 지출한 비용과 철거가 확정돼야 생기는 비용을 나눕니다.
• 3년 안 청구 - 손해와 가해자를 안 날부터 3년이 지나기 전에 배상을 청구합니다.

사용승인 거부 처분 자체의 위법성은 「건축허가대로 다 지었는데 대지 사용권이 없다며 사용승인을 거부할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축신고 취소나 철거 시정명령이 실제로 나왔는지와 행정청의 후속 조치 여부에 따라 배상받을 수 있는 손해의 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 건축 인허가 분쟁과 국가배상 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사용승인을 못 받은 건물에 그냥 들어가 써도 되나요?
  안 됩니다. 건축주는 사용승인을 받은 뒤가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없습니다. 허가권자가 정해진 기간 안에 승인서를 내주지 않았거나 임시사용승인을 받은 경우만 예외입니다.
• 철거 명령이 나오면 그때부터 철거비 배상을 청구할 수 있나요?
  원칙적으로는 철거 시정명령이 확정되면 그때 이행 비용 상당의 손해가 생긴 것으로 봅니다. 다만 명령 뒤 오랫동안 방치되는 등 특별한 사정이 있으면 실제로 이행해야 할 가능성과 필요성까지 증명해야 합니다.
• 국가배상 청구 전에 배상심의회를 꼭 거쳐야 하나요?
  아닙니다. 국가배상법에 따른 손해배상 소송은 배상심의회에 배상신청을 하지 않고도 바로 법원에 낼 수 있습니다. 신청 절차를 거칠지는 금액과 증거 상황을 보고 정합니다.
• 부대가 협의에 동의하지 않으면 다시 협의해 달라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 협의 결과에 이의가 있는 신청인은 행정기관에 관할부대장 등과 재협의해 달라고 요청할 수 있고, 행정기관은 특별한 사유가 없으면 따라야 합니다.
• 땅이 군사시설 보호구역인지 미리 확인할 방법이 있나요?
  허가 등을 신청하기 전에 관할부대장 등에게 사전상담을 요청할 수 있습니다. 부대는 요청을 받은 날부터 10일 안에 결과를 알려 주어야 하므로 착공 전에 확인해 두는 편이 안전합니다.
• 공무원 개인에게도 직접 책임을 물을 수 있나요?
  배상은 원칙적으로 국가나 지방자치단체에 청구합니다. 공무원에게 고의나 중대한 과실이 있으면 배상한 국가나 지방자치단체가 그 공무원에게 구상할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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