행정처분 대응

공유지 대부계약이 해지됐는데 비닐하우스를 대집행으로 철거할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 지방자치단체 일반재산의 대부계약이 적법하게 해지되면 시장·군수는 민사소송 없이 행정대집행으로 비닐하우스와 묘목을 철거할 수 있습니다. 공유재산 및 물품 관리법 제83조가 정당한 사유 없는 점유에 원상복구명령과 대집행을 인정하기 때문입니다. 지금은 계고서를 받은 날과 해지 사유가 무엇인지부터 확인하십시오.

대부계약 해지가 부당하다고 보더라도 민사소송을 따로 먼저 낼 필요는 없습니다. 계고처분 취소소송에서 해지가 적법했는지, 그래서 점유에 정당한 사유가 없는지를 함께 다툽니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 시가 소유한 밭 800제곱미터를 대부받아 비닐하우스를 짓고 묘목을 키웠습니다. 2025년 시는 대부 목적과 다르게 썼다며 대부계약을 해지했고, 2026년 봄 한 달 안에 비닐하우스와 묘목을 자진철거하지 않으면 강제철거하고 비용을 징수하겠다는 계고서를 보냈습니다. A씨는 계약 문제인데 민사소송도 없이 철거할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일반재산 대부는 계약인데 왜 대집행으로 철거하나요?

법률이 따로 대집행을 허용하기 때문입니다. 공유재산은 행정재산과 일반재산으로 나뉘고, 일반재산의 대부는 지방자치단체와 개인이 맺는 계약입니다. 그러나 2026. 10. 4. 기준 현행 「공유재산 및 물품 관리법」은 정당한 사유 없이 공유재산을 점유하거나 시설물을 설치한 사람에게 지자체장이 원상복구나 시설물 철거를 명할 수 있다고 정합니다.

대법원 2001. 10. 12. 선고 2001두4078 판결은 같은 사안에서 대부계약 외에 다른 정당한 권원이 없고 대부계약이 적법하게 해지됐다면 그 뒤의 점유는 정당한 이유 없는 점유이므로, 지자체장이 행정대집행으로 묘목과 비닐하우스를 철거시킬 수 있다고 판단했습니다. 대부의 성질이 계약이라는 점만으로 대집행이 막히지는 않습니다.

지자체가 민사소송으로 철거를 청구할 수도 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 대법원 2017. 4. 13. 선고 2013다207941 판결은 공유재산에 설치된 시설물을 행정대집행으로 철거할 수 있는 경우에는 민사소송으로 철거를 구하는 것이 허용되지 않는다고 보았습니다. 같은 판결은 일반재산 대부료도 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있으므로 민사소송으로 청구할 수 없다고 했습니다.

점유자 입장에서는 민사 판결을 기다릴 시간이 없다는 뜻입니다. 계고서가 오면 바로 행정소송 절차로 대응해야 합니다.

대부계약은 어떤 사유로 해지되나요?

법률이 정한 사유가 있어야 합니다. 지자체가 그 땅을 직접 공용으로 써야 하게 된 경우, 관리를 게을리하거나 대부 목적과 다르게 쓴 경우, 권리를 양도하거나 전대한 경우, 동의 없이 원상을 바꾼 경우, 부정한 방법으로 계약한 경우, 납부기한까지 대부료를 내지 않은 경우가 해지 사유입니다.

비닐하우스 설치가 대부 목적 안에 있었는지, 대부료를 실제로 연체했는지가 자주 다툼이 됩니다. 해지 사유가 없으면 점유에 정당한 사유가 남아 있으므로 계고처분도 위법해집니다.

대집행 계고처분은 어떻게 다투나요?

계고처분 취소소송과 집행정지 신청으로 다툽니다. 대집행은 다른 수단으로 이행을 확보하기 곤란하고 불이행을 방치하는 것이 심히 공익을 해칠 때만 할 수 있습니다. 행정청은 상당한 이행기한을 정해 문서로 계고해야 하고, 그 기한은 의무를 이행하는 데 필요한 기간이 사회통념상 확보되도록 정해야 합니다.

계고 뒤에도 이행하지 않으면 대집행영장으로 집행 시기, 집행책임자, 비용 견적액을 통지합니다. 묘목을 옮겨 심는 데 필요한 기간보다 짧은 기한을 줬다면 계고의 위법을 주장할 수 있습니다. 철거가 임박했다면 본안과 함께 집행정지를 신청합니다.

공유지 대집행 대응 순서

• 해지 통지 확인 - 해지 통지서에 적힌 사유와 날짜를 확인합니다. 법정 해지 사유가 없으면 점유의 정당한 사유를 주장합니다.
• 계고서 기한 계산 - 계고서를 받은 날과 자진철거 기한을 적어 둡니다. 소송 기한 90일과 철거 기한 중 빠른 쪽에 맞춥니다.
• 시설물 기록 - 비닐하우스와 묘목의 위치, 수량, 설치 시점을 사진으로 남깁니다. 손실 다툼과 비용 징수 다툼의 기초가 됩니다.
• 취소소송·집행정지 - 계고처분 취소소송을 내고 집행정지를 신청합니다. 영장 통지 전에 신청해야 실익이 큽니다.
• 자진 이전 검토 - 다툼의 실익이 적으면 묘목을 직접 옮깁니다. 대집행 비용을 물게 되는 일을 막을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대부계약서에 시설물 설치나 원상회복 특약이 따로 있거나 그 땅이 행정재산으로 바뀐 경우에는 계약서와 공부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 행정대집행 계고처분 취소소송과 집행정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 행정재산 사용허가 취소도 같은 방식으로 철거하나요?
  같은 법 제83조가 적용됩니다. 공유재산 및 물품 관리법 제83조 제1항은 행정재산과 일반재산을 나누지 않고 정당한 사유 없이 공유재산을 점유하거나 시설물을 설치한 경우 원상복구나 철거를 명할 수 있다고 정합니다. 다만 행정재산 사용허가 취소는 그 자체가 처분이므로 취소처분부터 다툴 수 있습니다.
• 대부료만 밀려도 해지될 수 있나요?
  그렇습니다. 공유재산 및 물품 관리법 제35조 제1항 제6호는 납부기한까지 대부료를 내지 않은 경우를 해지 사유로 정합니다. 연체가 짧거나 이미 냈는데 해지됐다면 납부 영수증과 고지서를 모아 해지 사유가 없었다고 주장할 수 있습니다.
• 계고서의 자진철거 기한이 너무 짧으면 위법인가요?
  위법이 될 수 있습니다. 행정대집행법 제3조 제1항은 상당한 이행기한을 정해 계고하도록 하고, 의무의 성질과 내용을 고려해 사회통념상 이행에 필요한 기간이 확보되도록 정합니다. 묘목 이식이나 하우스 해체에 드는 기간보다 짧다면 그 사정을 자료로 제출합니다.
• 대집행 비용은 누가 내나요?
  의무자가 냅니다. 공유재산 및 물품 관리법 제83조 제2항은 명령을 이행하지 않으면 행정대집행법에 따라 철거하고 그 비용을 징수할 수 있다고 정합니다. 행정대집행법 제3조 제2항에 따라 대집행영장에 비용 견적액이 적히므로, 금액이 과다하면 그 단계에서 다툽니다.
• 소송을 내면 철거가 멈추나요?
  소송만으로는 멈추지 않습니다. 취소소송을 내도 처분의 효력과 집행은 그대로 진행되므로, 회복하기 어려운 손해를 막을 긴급한 필요를 소명해 집행정지를 따로 신청해야 합니다. 행정소송법 제23조 제2항이 그 근거입니다.
• 시가 민사소송으로 철거 판결을 받을 수도 있나요?
  원칙적으로 허용되지 않습니다. 대법원 2017. 4. 13. 선고 2013다207941 판결은 행정대집행으로 공유재산 위 시설물을 철거할 수 있는 경우 민사소송으로 철거를 구하는 것은 허용되지 않는다고 했습니다. 따라서 점유자는 행정소송 절차에 맞춰 대응해야 합니다.

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