행정처분 대응

공익사업 협의로 보상금을 받은 집을 안 헐면 행정대집행이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공익사업 협의취득으로 보상금을 받은 집의 철거의무는 사법상 계약에 따른 의무여서 원칙적으로 행정대집행 대상이 아닙니다. 대법원은 협의취득 때 한 철거 약정이 공법상 의무가 아니고 토지보상법상 대집행 대상에도 해당하지 않는다고 보았습니다. 지금은 협의 성립 확인을 받았는지와 계고서 수령일을 확인해 두십시오.

계고서를 받았다고 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 협의취득 약정만 있는 상태라면 계고 자체가 위법할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 도로 확장 사업에 편입된 단독주택을 소유한 J씨는 2025년 11월 사업시행자와 협의해 토지·건물 보상금 3억 2,000만원을 받고 2026년 3월까지 건물을 비우기로 했습니다. 인근 시세가 오르자 J씨는 이주를 미뤘고, 2026년 8월 사업시행자는 행정대집행으로 철거하겠다는 계고서를 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

협의로 보상금을 받은 집을 안 헐면 행정대집행이 들어오나요?

협의취득만 한 상태라면 원칙적으로 들어올 수 없습니다. 대집행의 대상은 공법상 의무여야 하는데, 공익사업을 위한 토지 등의 협의취득은 사업시행자가 사경제주체로서 하는 사법상 매매의 실질을 가집니다. 그래서 협의 때 소유자가 건물을 철거하기로 약정했더라도 그 철거의무는 공법상 의무가 아니어서 행정대집행의 대상이 아닙니다.

대법원 2006. 10. 13. 선고 2006두7096 판결은 이 철거의무가 토지보상법상 대집행 대상인 「이 법 또는 이 법에 따른 처분으로 인한 의무」에도 해당하지 않는다고 보았습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 대집행 조항 문언도 같아서 결론은 유지됩니다.

사업시행자는 대신 어떤 절차로 철거를 요구하나요?

민사소송으로 건물 철거와 토지 인도를 청구한 뒤 판결로 강제집행하는 길이 남습니다. 협의취득은 매매계약이므로 소유자가 약정한 철거·인도 의무를 이행하지 않으면 사업시행자는 계약상 의무 이행을 구하는 소송을 내고, 확정판결을 받아 집행관을 통해 집행합니다.

사업시행자가 협의가 성립한 뒤 토지소유자의 동의를 받아 토지수용위원회에 협의 성립 확인을 신청해 확인을 받았다면 사정이 다릅니다. 그 확인은 토지보상법상 재결로 보므로, 재결에 따른 인도·이전 의무를 이행하지 않으면 대집행 신청이 가능해질 수 있습니다. 확인에 동의한 서류가 있는지부터 보십시오.

협의한 보상금이 적다고 다시 다툴 수 있나요?

협의가 성립한 뒤에는 원칙적으로 금액을 다시 다투기 어렵습니다. 협의취득은 매매계약이어서 보상금이 적다는 이유만으로는 계약을 되돌릴 수 없고, 착오나 사기 같은 민법상 취소 사유가 있어야 합니다. 협의 성립 확인까지 받았다면 확인된 협의의 성립이나 내용을 다툴 수 없습니다.

반대로 협의에 서명하지 않았다면 수용재결을 거쳐 이의신청이나 보상금증감소송으로 금액을 다툴 수 있습니다. 서명 전이라면 이 차이를 먼저 따져야 합니다.

협의취득 후 철거 거부 대응 순서

• 취득 방식 확인 - 협의취득인지 수용재결인지 계약서와 보상 통지서로 확인합니다. 대집행 가능 여부가 달라집니다.
• 확인 신청 여부 조회 - 협의 성립 확인에 동의한 서류가 있는지 봅니다. 확인이 있으면 재결로 봅니다.
• 계고처분 불복 - 협의취득만 있는데 대집행 계고가 왔다면 취소소송과 집행정지를 검토합니다. 계고는 처분이어서 90일 안에 다툽니다.
• 민사소송 대비 - 사업시행자의 철거·인도 청구 소송에 대비해 계약서 특약과 보상금 지급 내역을 정리합니다. 이전 기한 연장 협상의 근거가 됩니다.
• 이주 일정 협의 - 이주 시점과 이사비·주거이전비를 함께 협의합니다. 강제집행 전에 조건을 맞출 마지막 기회입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업시행자가 국가나 지방자치단체이거나 협의 뒤 수용재결을 따로 받은 경우에는 적용 조항이 달라져 계약서와 재결서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 대집행 계고처분 취소소송과 토지·건물 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 협의취득은 왜 대집행 대상이 아닌가요?
  대법원 2006. 10. 13. 선고 2006두7096 판결은 협의취득이 공공기관이 사경제주체로서 하는 사법상 매매의 실질을 가지므로, 협의 때 철거하기로 약정했어도 그 의무는 공법상 의무가 아니라고 보았습니다. 행정대집행법 제2조는 법률이나 법률에 따른 행정청의 명령에 의한 대체적 작위의무를 대상으로 합니다.
• 토지보상법의 대집행 조항은 적용되지 않나요?
  협의취득 약정에는 적용되지 않습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제89조 제1항은 이 법 또는 이 법에 따른 처분으로 인한 의무를 이행하지 않을 때 사업시행자가 시·도지사나 시장·군수·구청장에게 대집행을 신청할 수 있다고 정하는데, 대법원은 협의상 철거의무가 여기에 해당하지 않는다고 보았습니다.
• 협의 성립 확인을 받으면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 같은 법 제29조 제4항은 토지수용위원회의 협의 성립 확인을 이 법에 따른 재결로 보고, 당사자는 확인된 협의의 성립이나 내용을 다툴 수 없다고 정합니다. 재결로 보는 이상 제43조의 인도·이전 의무가 생기고 대집행 신청이 가능해질 수 있습니다.
• 사업시행자가 국가나 지자체면 직접 철거하나요?
  토지보상법상 의무라면 직접 대집행할 수 있습니다. 같은 법 제89조 제2항은 사업시행자가 국가나 지방자치단체인 경우 행정대집행법에 따라 직접 대집행을 할 수 있다고 정합니다. 다만 협의취득 약정에 따른 철거의무라면 이 경우에도 대집행 대상이 아니라는 판례 법리는 같습니다.
• 대집행 계고서를 받으면 어떻게 다투나요?
  계고는 항고소송의 대상이 되는 처분이므로 취소소송을 제기하고 집행정지를 함께 신청합니다. 행정소송법 제20조 제1항에 따라 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 제기해야 합니다. 협의취득만 있고 협의 성립 확인이 없다는 서류를 증거로 냅니다.
• 수용재결로 넘어간 경우는 어떻게 되나요?
  대집행이 가능합니다. 같은 법 제43조는 토지소유자와 관계인이 수용 개시일까지 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다고 정하고, 이 의무는 법에 따른 의무여서 제89조의 대집행 대상이 됩니다. 이때는 재결에 대한 이의신청과 보상금증감소송으로 금액을 다툽니다.

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