행정처분 대응

등기 명의자만 동의한 협의성립 확인, 진짜 땅 주인이 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 사업시행자가 진짜 소유자의 동의 없이 등기 명의자 동의만으로 공증 협의 성립 확인을 받았다면 진짜 소유자는 수리처분 취소를 구할 수 있습니다. 대법원 2016두51719 판결로 사업시행자 과실과 무관한 이유, 원시취득 효력, 소유 증명 자료, 제소기간을 정리했습니다.

네, 사업시행자가 진짜 소유자의 동의 없이 등기 명의자의 동의만 받아 공증으로 협의 성립 확인을 받았다면, 진짜 소유자는 그 수리처분의 취소를 구할 수 있습니다. 대법원은 동의해야 할 사람이 「토지의 진정한 소유자」라고 보았습니다. 사업시행자가 명의자를 소유자로 믿은 데 잘못이 없었다는 사정은 결론을 바꾸지 못하므로, 사업시행자의 과실부터 입증하려 애쓸 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026. 3. 9. 할아버지가 일제강점기에 사정받은 밭이 군부대 이전 사업 부지에 들어가 이미 사업시행자 소유가 되었다는 사실을 알았습니다. 등기부를 떼어 보니 그 땅은 국가 명의로 소유권보존등기가 되어 있었고, 사업시행자는 국가와 보상 협의를 한 뒤 공증을 받아 토지수용위원회에서 협의 성립 확인까지 마쳤습니다. A씨 집안에는 할아버지 이름이 적힌 옛 토지대장과 농지 보상 서류가 남아 있습니다. A씨는 이미 끝난 절차를 지금 다툴 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 등기 명의자만 동의한 수리를 어떻게 판단했나요?

진정한 소유자의 동의가 없으면 수리처분은 위법하다고 보았습니다. 사안에서 한국토지주택공사는 특수전사령부 이전 사업 부지의 밭에 관해 2009. 8. 6. 소유권보존등기 명의인인 국가와 협의를 마쳤습니다. 공사는 국가의 동의를 받고 매매계약서와 동의서 등에 공증을 받아 협의 성립 확인을 신청했고, 중앙토지수용위원회는 2015. 3. 26. 이를 수리했습니다. 그런데 농지분배 서류와 옛 토지대장에는 원고 아버지가 소유자로 적혀 있었습니다. 원심은 원고가 진정한 소유자라고 하면서도 공사에 과실이 없다며 처분이 적법하다고 했습니다. 대법원은 “진정한 토지소유자를 확정하는 데 사업시행자의 과실이 있었는지 여부와 무관하게 그 동의의 흠결은 위 수리 행위의 위법사유가 된다.”며 원심을 파기환송했습니다.

협의 성립 확인이 왜 그렇게 강한 효력을 갖나요?

협의 성립 확인은 재결로 보아 사업시행자가 땅을 원시취득하고, 당사자는 협의의 성립이나 내용을 더 다툴 수 없게 되기 때문입니다. 보통의 협의취득은 사법상 매매여서 사업시행자는 이전 소유자의 권리를 넘겨받는 승계취득을 할 뿐입니다. 그래서 명의자가 진짜 주인이 아니면 그 매매로는 소유권을 얻지 못하는 것이 원칙입니다. 반면 공증을 받아 신청한 협의 성립 확인은 공고·열람이나 의견진술 없이 수리만으로 확인된 것으로 보고, 그 확인은 재결로 의제됩니다. 대법원은 이처럼 간단한 절차에 강한 효력을 주는 근거가 당사자 사이의 진정한 합의에 있다고 보았습니다. 그래서 동의의 주체를 등기 명의가 아닌 진정한 소유자로 엄격하게 본 것입니다.

진짜 소유자라는 사실은 무엇으로 증명하나요?

등기 밖의 옛 공적 장부와 가족관계 자료를 이어 붙여 증명합니다. 판결 사안에서는 농지분배부, 상환대장, 농지를 국가에 매수당한 지주가 보상을 받으며 낸 보상신청서와 지주신고서, 지가사정조서에 원고 아버지가 소유자로 적혀 있었습니다. 한자로 된 옛 토지대장에는 같은 주소의 사람이 땅을 사정받았다고 적혀 있었고, 그 주소가 아버지의 본적지와 사망 장소와 맞았습니다. 이처럼 이름만 같은 것이 아니라 주소와 본적이 일치해야 동일인으로 인정받기 쉽습니다. 조상 땅을 되찾는 다른 경로는 「농지개혁 때 국가가 사들였지만 분배되지 않은 조상 땅, 되찾을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

수리처분이 취소되면 보상은 어떻게 받나요?

수리처분이 취소되면 협의 성립 확인으로 생긴 재결 의제 효력이 사라지므로, 사업시행자는 진정한 소유자를 상대로 다시 절차를 밟아야 한다고 볼 수 있습니다. 사업인정을 받은 사업이라면 사업시행자는 진정한 소유자와 보상 협의를 하고, 협의가 되지 않으면 토지수용위원회에 재결을 신청하게 됩니다. 이미 공사가 끝나 땅을 되돌리기 어려운 경우가 많아, 실제 다툼은 정당한 보상액으로 옮겨 가는 것이 보통입니다. 이때 보상금이 적다면 재결에 대한 이의신청이나 보상금 증액 소송으로 다툽니다. 등기 명의자가 이미 받아 간 보상금을 어떻게 정리할지도 함께 검토해야 합니다.

협의 성립 확인 수리처분 취소 대응 순서

• 수리 사실 확인 - 토지수용위원회의 수리 일자와 공증 서류, 사업시행자의 신청 내용을 확인합니다.
• 기간 계산 - 수리 사실을 안 날부터 90일, 수리일부터 1년을 계산하고 늦었다면 정당한 사유를 정리합니다.
• 소유 근거 수집 - 옛 토지대장, 농지분배 서류, 제적등본 등으로 사정명의인과 상속관계를 이어 증명합니다.
• 취소소송 제기 - 수리한 토지수용위원회를 피고로 수리처분 취소를 구합니다.
• 이후 보상 절차 대비 - 처분이 취소되면 사업시행자와의 협의나 재결 절차에서 받을 보상을 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 옛 공적 장부의 기재와 상속관계, 수리 사실을 안 시점에 따라 다툴 수 있는지와 그 뒤 보상 절차가 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지수용 재결과 협의 성립 확인 처분의 취소소송, 보상금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 협의 성립 확인은 누구를 상대로 취소소송을 내나요?
  수리처분을 한 관할 토지수용위원회를 피고로 합니다. 판결 사안에서도 중앙토지수용위원회가 피고였고, 협의 당사자인 국가는 보조참가인으로 참여했습니다. 보상금 액수만 다투는 소송과는 피고가 다릅니다.
• 공증 없이 신청한 협의 성립 확인도 같은가요?
  공증 없이 신청하는 경우에도 토지소유자 등의 동의가 필요하고, 확인되면 재결로 봅니다. 이 판결은 공증에 의한 제29조 제3항 신청을 다룬 것이지만, 동의 주체를 진정한 소유자로 본 이유는 제1항 신청에도 참고가 됩니다.
• 국가 명의로 보존등기된 땅도 진짜 소유자가 다툴 수 있나요?
  네, 판결 사안도 국가 명의로 소유권보존등기가 된 밭이었습니다. 사업시행자가 국가의 동의만 받아 협의 성립 확인을 받았는데, 대법원은 진정한 소유자의 동의가 없어 수리처분이 위법하다고 보았습니다.
• 보통의 협의취득이었다면 결론이 다른가요?
  협의취득은 사법상 매매여서 사업시행자는 승계취득을 합니다. 명의자가 진짜 주인이 아니면 그 매매로 소유권을 얻지 못하는 것이 원칙이어서, 진짜 소유자는 민사소송으로 등기 문제를 다투게 됩니다.
• 수용재결에 불복하는 기간은 협의 성립 확인과 같나요?
  수용재결은 재결서를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 하거나, 90일 안에 행정소송을 낼 수 있습니다. 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 소송을 내야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 농지개혁 때 국가가 사들였지만 분배되지 않은 조상 땅, 되찾을 수 있나요?
• 수용재결이 난 뒤에도 사업시행자와 다시 협의해 계약할 수 있나요?
• 수용재결 후 보상금을 다시 합의해 등기를 넘겼는데 재결을 다툴 수 있나요?
• 등기부에 주인이 있던 조상 땅을 국가가 무주부동산으로 가져가면 시효가 인정되나요?
• 조상 땅이 하천에 편입돼 남이 보상금을 받아 갔다면 지금 시세로 보상받나요?

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