행정처분 대응

수십 년 밭으로 써 온 임야, 지목을 전으로 바꿀 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 수십 년 동안 사실상 밭으로 써 온 임야라도 산지전용허가나 개발행위허가 없이 지목을 전으로 바꾸기는 어렵습니다. 대법원은 법적 규제를 받는 토지의 지목변경은 허가 등으로 용도가 적법하게 바뀐 경우에만 허용되고 실제 현황이 언제 달라졌는지는 상관없다고 보았습니다. 지금은 토지이용계획확인서로 개발제한구역·공익용 산지 여부부터 확인하십시오.

전 소유자 때부터 밭으로 써 왔다는 이웃 확인서를 여러 장 모아도 그것만으로 지목변경이 되지는 않습니다. 허가를 받았는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 5월 임야 5,000㎡를 샀습니다. 이 땅은 자연녹지지역이자 개발제한구역, 공익용 산지였지만 이미 수십 년 전부터 앞 주인이 고추와 콩을 심는 밭으로 써 왔습니다. F씨는 2026년 초 지목을 임야에서 전으로 바꿔 달라고 신청했지만, 시청은 산지전용허가 등 형질변경 절차가 없었다며 반려했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수십 년 밭으로 쓴 임야도 지목을 전으로 바꿀 수 있나요?

바로는 어렵습니다. 용도를 바꾸는 이용이나 개발행위에 법적 규제를 받는 토지의 지목변경은 원칙적으로 개발행위허가나 산지전용허가 등으로 토지의 용도가 적법하게 바뀐 경우에만 허용됩니다. 실제 현황이 언제부터 공부상 지목과 달라졌는지는 영향을 주지 않습니다.

대법원 2008두10232 판결은 이 기준을 밝히면서 반드시 토지에 물리적 변경이 있어야 하는 것은 아니지만, 허가 등으로 법적으로 허용된 이용가능성이 바뀌어야 한다고 보았습니다. 수십 년 동안 사실상 밭으로 썼다는 사정이나 그런 상태로 땅을 샀다는 사정만으로는 지목변경이 받아들여지지 않습니다.

임야를 밭으로 바꾸는 것은 산지전용에 해당해 산림청장 등의 산지전용허가를 받아야 하고, 토지의 형질변경은 국토계획법상 개발행위허가 대상입니다.

지목변경은 어떤 경우에 신청할 수 있나요?

지목변경은 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우, 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우, 도시개발사업 등에서 준공 전에 합병을 신청하는 경우에 신청할 수 있습니다. 토지소유자는 그 사유가 생긴 날부터 60일 안에 지적소관청에 신청해야 합니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」의 「토지나 건축물의 용도가 변경된 경우」도 판례상 실제 이용 현황이 아니라 법적으로 허용된 용도가 바뀐 경우를 뜻합니다. 원안 당시의 구 지적법 시행령 규정이 현행 시행령 제67조로 이어졌습니다. 따라서 신청서에는 허가서와 준공 관련 서류를 붙여야 합니다.

개발제한구역·공익용 산지라면 무엇이 더 필요한가요?

개발제한구역이나 공익용 산지로 지정된 임야라면 산지전용허가나 개발행위허가 외에 해당 구역의 행위 제한 규정까지 충족해야 합니다. 이런 구역은 허가 기준이 엄격해 허가 자체가 나지 않을 수 있습니다.

그러므로 먼저 토지이용계획확인서로 용도지역·용도구역·산지 구분을 확인하고, 해당 구역에서 밭으로의 전용이 허용되는 행위인지 관할 행정청에 사전 질의하는 것이 순서입니다. 허가 없이 전용한 상태가 드러나면 복구명령 같은 조치가 뒤따를 수 있으므로 질의 전에 현황과 전용 시기를 정리해 두어야 합니다.

처음부터 지목이 잘못 등록된 경우는 다른가요?

다릅니다. 처음 지적공부에 등록할 때부터 지목을 잘못 적었다면 지목변경이 아니라 등록사항 정정 문제입니다. 토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 정정을 신청할 수 있습니다.

다만 정정은 등록 당시의 잘못을 바로잡는 절차여서, 원래 임야였던 토지를 나중에 밭으로 쓴 경우에는 쓸 수 없습니다. 등록 당시 이미 밭이었다는 사실을 옛 토지대장, 항공사진, 농지 관련 기록으로 증명할 수 있는지가 관건입니다.

사실상 밭인 임야 지목변경 대응 순서

• 토지 규제 확인 - 토지이용계획확인서로 개발제한구역, 공익용 산지, 용도지역을 확인합니다. 허가 가능성의 출발점입니다.
• 전용 시기 자료 정리 - 옛 항공사진과 토지대장으로 언제부터 밭이었는지 확인합니다. 등록사항 정정 대상인지 가리는 자료가 됩니다.
• 허가 가능성 사전 질의 - 산지전용허가·개발행위허가가 가능한지 관할 행정청에 서면으로 묻습니다. 회신 내용이 다음 절차를 정합니다.
• 허가 후 지목변경 신청 - 허가와 준공을 마친 뒤 60일 안에 지목변경을 신청합니다. 기한을 넘기면 과태료 문제가 생길 수 있습니다.
• 반려처분 불복 검토 - 허가를 이미 받았는데도 반려됐다면 통지를 받은 날부터 90일 안에 취소소송을 검토합니다. 허가 없이 반려된 경우는 다툴 실익이 작습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등록 당시부터 지목이 잘못 적혔거나 과거 법령상 허가 없이 개간할 수 있던 토지에 해당하면 옛 토지대장과 항공사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지목변경 반려처분과 개발행위허가 거부처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 실제로 밭이면 지목을 전으로 바꿔 주지 않나요?
  법적 규제를 받는 토지는 그렇지 않습니다. 대법원 2008두10232 판결은 지목변경은 개발행위허가나 전용허가 등으로 용도가 적법하게 바뀐 경우에만 허용되고, 실제 현황이 언제 공부상 지목과 달라졌는지는 허용 여부에 영향이 없다고 보았습니다.
• 임야를 밭으로 쓰려면 어떤 허가가 필요한가요?
  산지를 다른 용도로 쓰는 것은 산지전용이므로 산지관리법 제14조 제1항에 따라 산림청장 등의 산지전용허가를 받아야 합니다. 토지의 형질을 바꾸는 행위라면 국토계획법 제56조 제1항 제2호의 개발행위허가도 문제 됩니다. 구역 지정에 따라 추가 허가가 필요할 수 있습니다.
• 지목변경 사유가 생기면 언제까지 신청해야 하나요?
  공간정보관리법 제81조에 따라 토지소유자는 지목변경 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청해야 합니다. 형질변경 공사가 준공된 경우나 토지·건축물의 용도가 적법하게 변경된 경우가 대표적인 사유입니다.
• 처음부터 지목이 잘못 적혔다면 어떻게 하나요?
  지목변경이 아니라 등록사항 정정을 신청합니다. 공간정보관리법 제84조 제1항은 지적공부 등록사항에 잘못이 있으면 토지소유자가 정정을 신청할 수 있다고 정합니다. 다만 등록 당시 이미 밭이었다는 사실을 옛 대장이나 항공사진으로 증명해야 합니다.
• 사실상 밭인 상태로 산 사람도 지목변경이 안 되나요?
  마찬가지입니다. 원안 사례처럼 이미 밭으로 쓰이던 임야를 매수했더라도, 형질변경이나 전용 허가 절차가 이행되지 않았다면 지목변경 신청은 받아들여지기 어렵습니다. 매수인은 허가 절차를 새로 밟아야 하고, 매매 전에 이 점을 확인하는 것이 안전합니다.
• 지목변경 반려처분도 소송으로 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 대법원 2008두10232 사건도 토지지목변경신청 반려처분의 취소를 구한 사건이었습니다. 반려 통지를 받아 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 취소소송을 제기해야 하며, 허가를 받았는데도 반려된 경우에 다툴 실익이 큽니다.

비슷한 상황

• 심판청구에서 졌는데 소송으로 가면 되나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성