행정처분 대응

지하철 공사로 가게 매출이 절반으로 줄었는데 영업손실 보상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

매출 감소만으로는 어렵지만, 지하철 공사로 가게 진출입로가 끊기는 등 일정 기간 휴업이 불가피했다면 공사 구역 밖 가게도 영업손실 보상을 청구할 수 있습니다. 현행 토지보상법 시행규칙은 배후지 3분의 2 이상 상실이나 진출입로 단절에 따른 휴업을 보상 요건으로 둡니다. 지금은 공사 전후 월별 매출과 가게 앞 공사 사진을 모아 두십시오.

매출이 줄었다는 사실만으로 바로 소송부터 준비할 필요는 없습니다. 사업시행자에 대한 보상 청구와 토지수용위원회 재결을 먼저 거치는 것이 정해진 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

2021년부터 역세권 대로변 1층 점포를 월 차임 280만원에 임차해 옷가게를 해 온 R씨는 2025년 3월 지하철 연장 공사가 시작되면서 가게 앞 인도가 가림막으로 막혔습니다. 2026년 4월까지 1년 넘게 손님 출입이 우회로로만 가능해지자 월 평균 매출이 1,600만원에서 800만원으로 줄었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지하철 공사로 손님이 줄어 매출이 반토막 났는데 보상받을 수 있나요?

매출 감소만으로는 원칙적으로 어렵습니다. 적법한 공익사업 공사로 통행이 줄어 생긴 매출 감소는 재산권에 대한 사회적 제약으로 보아 보상 대상이 되지 않는 것이 원칙입니다. 다만 공사로 가게 진출입로가 끊기는 등 일정 기간 휴업이 불가피했다면 공사 구역 밖 가게도 영업손실 보상을 청구할 수 있습니다.

원안은 이 경우 보상 규정이 없어 이론상 주장에 그친다고 보았지만, 2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 사업지역 밖에 있는 토지 등이 공익사업으로 본래의 기능을 다할 수 없게 되면 그 손실을 보상하도록 정하고, 시행규칙이 영업손실 보상 요건을 구체적으로 둡니다.

공사 구역 밖 가게는 어떤 경우에 영업손실을 보상받나요?

배후지의 3분의 2 이상이 상실되어 그 장소에서 영업을 계속할 수 없는 경우, 또는 진출입로 단절이나 그 밖의 부득이한 사유로 일정 기간 휴업이 불가피한 경우입니다. 이때는 영업자의 청구로 그 영업을 공익사업시행지구에 편입된 것으로 보아 보상합니다. 대법원 2019. 11. 28. 선고 2018두227 판결은 공사 중 사유뿐 아니라 사업 시행 결과 설치된 시설 때문에 휴업이 불가피한 경우도 여기에 포함된다고 보았습니다.

보상 대상 영업은 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속해 온 영업이어야 합니다. 허가가 필요한 업종이면 그 전에 허가를 받아 영업하고 있었어야 합니다.

영업손실 보상은 누구에게 어떤 절차로 청구하나요?

사업시행자에게 보상을 청구하고, 협의가 안 되면 토지수용위원회 재결을 거친 뒤 불복해야 합니다. 대법원 2019. 11. 28. 선고 2018두227 판결은 공사 구역 밖 영업자가 재결절차를 거치지 않고 곧바로 사업시행자를 상대로 영업손실 보상을 청구하는 것은 허용되지 않는다고 판단했습니다. 재결에 불복하면 사업시행자를 상대로 보상금증감소송을 냅니다.

공사 소음·진동 같은 환경 피해가 겹쳤다면 손해배상을 따로 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 같은 판결은 같은 손해에 대해 손실보상과 손해배상을 동시에 받을 수는 없지만, 보상 청구기간이 지나도 손해배상 요건을 갖추면 청구할 수 있다고 보았습니다.

공사 구역 밖 영업손실 보상 대응 순서

• 영업 요건 확인 - 사업자등록일, 영업허가일, 임대차계약일을 확인합니다. 사업인정고시일 전부터 적법하게 영업했어야 합니다.
• 피해 기록 - 가게 앞 가림막, 출입구 차단, 우회 동선을 날짜별 사진으로 남깁니다. 진출입로 단절을 증명하는 자료입니다.
• 매출 자료 정리 - 공사 전후 월별 카드매출과 부가세 신고서를 정리합니다. 휴업 불가피성과 손실액의 근거입니다.
• 보상 청구와 재결 - 사업시행자에게 서면으로 보상을 청구하고, 협의가 안 되면 재결 절차로 넘깁니다. 재결 없이 바로 소송은 안 됩니다.
• 기간 관리 - 공사완료일을 확인해 1년 안에 청구합니다. 지나면 손해배상 가능성만 남습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가게가 임차 점포이거나 무허가 건물에 있는 경우에는 보상 대상과 한도가 달라져 임대차계약서와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업에 따른 영업손실 보상 청구와 보상금증감소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 손님만 줄어든 경우는 보상이 안 되나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제64조 제1항은 배후지의 3분의 2 이상 상실로 영업을 계속할 수 없거나, 진출입로 단절 등 부득이한 사유로 일정 기간 휴업이 불가피한 경우를 보상 요건으로 둡니다. 통행량 감소로 매출이 줄었다는 사정만으로는 이 요건을 채우기 어렵습니다.
• 공사가 끝난 뒤 생긴 불편도 포함되나요?
  포함될 수 있습니다. 대법원 2019. 11. 28. 선고 2018두227 판결은 시행규칙 제64조 제1항 제2호의 휴업이 불가피한 경우에 공익사업의 시행 당시 생긴 사유뿐 아니라, 사업 시행으로 설치된 시설의 형태·구조·사용 등에 기인해 휴업이 불가피한 경우도 포함된다고 보았습니다.
• 보상은 언제까지 청구해야 하나요?
  공사완료일부터 1년 안입니다. 같은 법 제79조 제5항은 공사 구역 밖 손실보상에 제73조 제2항을 준용하고, 제73조 제2항은 사업이 완료된 날 또는 사업완료 고시가 있는 날부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다고 정합니다. 공사완료일은 사업시행자 공고로 확인하십시오.
• 바로 사업시행자를 상대로 소송하면 안 되나요?
  안 됩니다. 대법원 2019. 11. 28. 선고 2018두227 판결은 공사 구역 밖 영업자가 토지보상법 제34조, 제50조 등의 재결절차를 거치지 않고 곧바로 사업시행자를 상대로 영업손실 보상을 청구하는 것은 허용되지 않고, 재결에 불복할 때 제83조부터 제85조까지의 절차로 구제받아야 한다고 보았습니다.
• 임차 점포도 보상 대상인가요?
  적법한 영업이면 대상입니다. 같은 시행규칙 제45조 제1호는 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속 행한 영업을 보상 대상으로 정합니다. 무허가건축물에서 임차인이 영업한 경우에는 사업인정고시일등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업했어야 합니다.
• 보상받은 뒤 같은 자리에서 다시 장사하면요?
  일부를 돌려줘야 할 수 있습니다. 같은 시행규칙 제64조 제2항은 영업자가 보상을 받은 뒤 영업이익을 보상받은 기간 이내에 그 장소에서 같은 영업을 하면, 실제 휴업기간에 대한 보상금을 제외한 영업손실 보상금을 사업시행자가 환수하도록 정합니다. 재개업 시점을 보상 협의 때 정리해 두십시오.

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