행정처분 대응

지역주택조합 사업승인에 진입도로 기부채납 조건이 붙었는데 위법한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 지역주택조합 사업승인에 붙은 진입도로·주민 통행로 기부채납 조건은 사업과 직접 관련된 기반시설이어서 과도하지 않으면 적법한 부관입니다. 대법원도 65세대 지역주택조합에 붙은 같은 조건을 적법하다고 판단했고, 현행 주택법은 직접 관련 없거나 과도한 기부채납 요구만 금지합니다. 지금은 요구된 부지 면적과 사업 규모를 비교한 자료부터 만들어 두십시오.

기부채납 요구가 있다고 해서 승인 신청을 철회하거나 사업을 접어야 하는 것은 아닙니다. 요구 범위가 사업과 얼마나 관련되는지를 따져 조정을 요청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

80세대 규모 공동주택을 추진하는 지역주택조합은 2025년 9월 사업계획승인을 신청했습니다. 시는 2026년 3월 단지 진입도로 부지 약 600제곱미터를 확보해 도로를 설치하고 기부채납할 것, 사업으로 막히는 뒷골목 통행로를 대체하는 길을 내고 그 부지를 기부채납할 것을 조건으로 승인하겠다고 통지했습니다. 조합원 A씨는 이 조건이 과도하다며 다툴 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사업계획승인에 기부채납 조건을 붙일 수 있나요?

붙일 수 있습니다. 주택건설사업계획승인은 상대방에게 권리나 이익을 주는 수익적 처분이고 요건이 법령에 한 가지로 정해져 있지 않아 행정청의 재량행위입니다. 재량행위에는 법령에 근거가 없어도 부관을 붙일 수 있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「행정기본법」도 처분에 재량이 있으면 조건·기한·부담 등 부관을 붙일 수 있다고 명시합니다.

다만 부관은 처분 목적에 위배되지 않고, 처분과 실질적 관련이 있으며, 목적 달성에 필요한 최소한의 범위여야 합니다. 이 세 요건을 벗어난 기부채납 조건은 위법한 부관입니다.

진입도로와 대체 통행로 기부채납은 과도한 부담인가요?

특별한 사정이 없으면 과도한 부담이 아닙니다. 대법원 1997. 3. 14. 선고 96누16698 판결은 65세대 공동주택을 짓는 지역주택조합에 진입도로 부지 소유권을 확보해 도로를 설치하고 기부채납하며, 사업으로 막히는 인근 주민 통행로를 대체하는 통행로를 설치해 그 부지 일부를 기부채납하라는 조건을 붙인 사안에서, 필요한 범위를 넘어 형평의 원칙에 위배되는 위법한 부관이 아니라고 판단했습니다.

현행 주택법은 사업계획승인권자가 해당 주택건설사업과 직접적으로 관련이 없거나 과도한 기반시설의 기부채납을 요구해서는 안 된다고 정합니다. 단지 진입도로와 사업 때문에 막히는 통행로는 사업과 직접 관련된 시설이어서 이 금지에 걸리지 않는 것이 보통입니다.

어떤 기부채납 요구라면 위법하다고 다툴 수 있나요?

사업과 직접 관련이 없는 시설이거나 규모가 사업에 비해 지나치게 큰 경우입니다. 단지와 떨어진 곳의 공원 조성, 사업 규모에 비해 폭이 과도한 도로 확장, 다른 개발사업을 위한 부지 제공 요구가 여기에 해당할 수 있습니다. 국토교통부장관은 기부채납 부담의 원칙과 수준에 관한 운영기준을 고시할 수 있으므로, 그 기준과 요구 내용을 비교하는 것이 출발점입니다.

기부채납 조건은 의무를 지우는 부담이어서, 승인 전체가 아니라 부담만 따로 취소소송을 낼 수 있습니다. 부담이 아닌 부관은 독립해 다툴 수 없다는 원칙의 예외입니다.

사업계획승인 기부채납 대응 순서

• 요구 내역 특정 - 승인 조건에 적힌 기부채납 대상 부지와 시설을 도면에 표시합니다. 다툼 범위를 정하는 기준입니다.
• 사업 관련성 정리 - 각 시설이 단지 진입·통행과 어떻게 연결되는지 정리합니다. 직접 관련성이 없으면 위법 주장의 근거가 됩니다.
• 부담 규모 비교 - 기부채납 부지 가액과 사업비·세대수를 비교합니다. 운영기준상 부담 수준을 넘는지 확인합니다.
• 협의·변경 요청 - 승인권자에게 조정안을 제출합니다. 협의 기록은 소송에서 행정청이 사정을 알았다는 자료가 됩니다.
• 부담 취소소송 - 조정이 안 되면 90일 안에 부담만 따로 취소를 구하는 소송을 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지구단위계획에서 기반시설 부담이 이미 정해져 있거나 조합원 분담금 산정에 기부채납이 반영된 경우에는 계획 문서와 조합 총회 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 인허가 부관과 조건부 승인처분에 대한 행정심판과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법에 근거가 없는데 기부채납 조건을 붙여도 되나요?
  됩니다. 주택건설사업계획승인은 재량행위여서 법령 근거 없이도 부관을 붙일 수 있습니다. 행정기본법 제17조 제1항도 처분에 재량이 있으면 부관을 붙일 수 있다고 정합니다. 다만 같은 조 제4항의 목적 부합·실질적 관련성·최소 범위 요건을 지켜야 적법합니다.
• 인근 주민 통행로까지 우리가 만들어야 하나요?
  사업 때문에 기존 통행로가 막힌다면 대체 통행로 설치 조건도 적법하다고 볼 가능성이 큽니다. 대법원 1997. 3. 14. 선고 96누16698 판결은 사업으로 폐쇄되는 인근 주민 통행로를 대체하는 통행로 설치와 부지 일부 기부채납 조건을 과중한 부담이 아니라고 보았습니다.
• 기부채납 조건만 따로 소송할 수 있나요?
  있습니다. 기부채납 조건은 허가와 별도로 의무를 지우는 부담이어서 독립하여 취소소송의 대상이 됩니다. 대법원 1993. 10. 8. 선고 93누2032 판결은 부담 외의 부관만 독립 쟁송이 불가하다고 보았습니다. 승인 전체를 다투지 않고 부담만 떼어 다툴 수 있어 사업 일정에 부담이 적습니다.
• 기부채납 운영기준은 어디에 있나요?
  주택법 제17조 제2항은 국토교통부장관이 기반시설 기부채납 부담의 원칙과 수준, 설치기준을 담은 운영기준을 작성해 고시할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제3항에 따라 승인권자는 그 범위에서 지역 여건을 고려한 별도 기준을 둘 수 있으므로, 지자체 기준도 함께 확인해야 합니다.
• 기부채납을 이행하지 않으면 어떻게 되나요?
  준공 단계에서 문제가 됩니다. 대법원 1997. 3. 14. 선고 96누16698 판결 사안에서도 조합이 기부채납 조건을 이행하지 않자 사용검사 신청이 반려됐고, 법원은 그 반려를 적법하다고 보았습니다. 조건을 다툴 생각이면 준공 전에 불복 절차를 밟아야 합니다.
• 사업계획승인은 누가 하나요?
  주택법 제15조 제1항에 따라 대지면적이 10만제곱미터 이상이면 시·도지사 또는 인구 50만 이상 대도시의 시장이, 10만제곱미터 미만이면 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수가 승인권자입니다. 기부채납 협의와 불복의 상대방도 이 승인권자입니다.

비슷한 상황

• 재건축으로 청산금을 받았는데 세금이 어떻게 되나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성