행정처분 대응

주유소로 빌려준 땅이 오염됐는데 소유자인 제게 정화명령이 나올 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 1996년 1월 6일 이후 오염을 일으킨 사업자에게 땅 사용을 허락한 소유자는 직접 오염시키지 않았어도 정화책임자로서 조사·정화명령을 받을 수 있습니다. 헌법재판소는 이 조항이 토지소유자의 재산권을 침해하지 않는다고 보았고, 대신 소유자는 실제 오염자에게 구상하거나 국가의 비용 지원을 받을 길이 있습니다. 지금 임대차를 시작한 날짜와 명령서의 처분일부터 확인하십시오.

정화명령을 받았다고 비용을 모두 혼자 떠안아야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 실제 오염자에게 구상할 수 있고, 일정한 경우 국가나 지방자치단체의 비용 지원도 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2010년부터 자기 땅에서 주유소를 운영하면서, 옆 필지를 2018년 다른 주유소 사업자에게 빌려주었습니다. 2025년 그 사업자의 지하 유류저장탱크 배관에서 기름이 새어 토양오염이 확인되었고, 사업자가 정화명령을 이행하지 않자 구청은 2025년 10월 땅 소유자인 Q씨에게 토양정밀조사와 정화를 명했습니다. Q씨는 직접 오염시키지도 않았는데 정화 비용을 떠안는 것은 재산권 침해가 아닌지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

직접 오염시키지 않은 땅 소유자도 정화책임자인가요?

네, 오염된 토지를 소유하고 있었거나 현재 소유·점유하는 사람은 정화책임자에 들어가고, 1996. 1. 6. 이후 오염 원인자에게 그 땅의 사용을 허용했다면 면책 사유가 있어도 책임을 벗기 어렵습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「토양환경보전법」은 토양오염을 일으킨 자, 오염 원인 시설의 소유자·점유자·운영자와 함께 오염 토지의 소유자·점유자를 정화책임자로 정합니다.

소유자가 면책되는 경우도 있습니다. 1996. 1. 5. 이전에 토지를 양도했거나 양수한 경우, 양수 당시 오염 사실을 과실 없이 몰랐던 경우, 소유 중 오염이 생겼지만 귀책 사유가 없는 경우입니다. 다만 각색 사례처럼 2018년 오염 원인자에게 땅 사용을 허락했다면 이 면책이 적용되지 않습니다.

토지소유자 정화책임은 재산권 침해가 아닌가요?

헌법재판소는 오염 원인자에게 땅 사용을 허용한 소유자를 정화책임자에서 빼지 않는 조항이 재산권을 침해하지 않는다고 결정했습니다. 땅 사용을 허용한 소유자는 오염 위험을 인수한 것이고, 오염 상태에 가장 가까이 있어 정화를 할 수 있는 지위에 있다는 이유였습니다. 당해 사건도 임차인이 운영한 주유소의 배관에서 기름이 샌 땅의 소유자에게 정화명령이 내려진 경우였습니다.

헌법재판소는 1996. 1. 6. 토양환경보전법 시행 이후에는 직접 관여하지 않아도 공법상 무과실책임을 질 수 있다는 예측이 가능했고, 구상권과 국가 비용 지원 등 부담을 줄이는 장치가 있다는 점도 들었습니다. 재산권은 보장되지만 그 내용과 한계는 법률로 정한다는 헌법 조항이 판단의 틀입니다.

정화책임자가 여럿이면 누구에게 먼저 명령하나요?

정화책임자가 둘 이상이면 행정청은 각 정화책임자의 귀책 정도와 신속하고 원활한 정화 가능성 등을 고려해 명령해야 합니다. 그래서 실제 오염을 일으킨 임차인이 있는데도 소유자에게 먼저 명령했다면, 그 판단 과정이 적절했는지 다툴 여지가 있습니다.

정화 비용은 돌려받을 수 있나요?

명령을 받은 정화책임자가 자기 비용으로 정화했다면 다른 정화책임자의 부담부분에 대해 구상권을 행사할 수 있습니다. 소유자라면 오염을 일으킨 임차인에게 정화 비용을 청구하는 것이 기본입니다.

정화 비용이 토지 가액이나 토지로 얻는 이익을 현저히 넘는 등 법이 정한 경우에는 국가나 지방자치단체가 비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있습니다. 2002. 1. 1. 이후 땅을 양수한 소유자는 비용이 토지 가액과 기대 이익을 현저히 넘어야 지원 대상이 됩니다.

토양 정화명령 대응 순서

• 처분일 확인 - 명령서를 받은 날을 적습니다. 행정심판과 취소소송은 안 날부터 90일 안에 냅니다.
• 면책 사유 검토 - 토지 취득일, 임대 개시일, 오염 발생 시기를 대조합니다. 1996. 1. 6. 이후 사용 허용이면 면책이 어렵습니다.
• 명령 순서 다툼 - 실제 오염자인 임차인에게 먼저 명령하지 않은 이유를 확인합니다. 귀책 정도 고려가 없었다면 다툴 수 있습니다.
• 임차인에 구상 준비 - 임대차계약서, 오염 발생 경위, 정화 비용 영수증을 모읍니다. 구상 소송의 증거입니다.
• 비용 지원 신청 - 비용이 토지 가액을 크게 넘으면 지방자치단체에 지원을 신청합니다. 감정평가 자료가 필요할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지를 1996. 1. 5. 이전에 취득했거나 임차인이 이미 폐업·도산한 경우에는 등기부와 임대차계약서, 오염조사 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정화명령 등 행정처분 취소소송과 집행정지 신청, 임차인 상대 구상 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 오염시킨 땅인데 소유자도 책임지나요?
  책임질 수 있습니다. 오염된 토지를 소유하거나 점유하는 사람도 정화책임자이고, 1996. 1. 6. 이후 오염 원인자에게 땅 사용을 허용했다면 면책 규정이 적용되지 않습니다. 임차인이 주유소를 운영하다 기름을 유출한 경우가 대표적입니다.
• 이 조항은 위헌이 아닌가요?
  헌법재판소는 합헌으로 보았습니다. 땅 사용을 허용한 소유자는 오염 위험을 인수했고 정화할 수 있는 지위에 있으며, 구상권과 국가 비용 지원 같은 장치가 있어 공익이 소유자의 불이익보다 크다고 판단했습니다. 평등권 침해 주장도 받아들이지 않았습니다.
• 소유자가 면책되는 경우는 언제인가요?
  1996. 1. 5. 이전에 양도했거나 양수한 경우, 양수할 때 오염 사실을 과실 없이 몰랐던 경우, 소유 중 오염이 생겼지만 귀책 사유가 없는 경우입니다. 다만 1996. 1. 6. 이후 오염 원인자에게 땅 사용을 허용했다면 면책되지 않습니다.
• 정화 비용을 임차인에게 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 명령을 받은 정화책임자가 자기 비용으로 정화했다면 다른 정화책임자의 부담부분에 대해 구상권을 행사할 수 있습니다. 실제 오염을 일으킨 임차인이 주된 구상 대상이고, 임대차계약의 원상회복 조항도 함께 검토합니다.
• 국가가 비용을 지원해 주기도 하나요?
  법이 정한 경우에는 지원할 수 있습니다. 2002. 1. 1. 이후 양수한 소유자는 정화 비용이 토지 가액과 소유로 얻는 이익을 현저히 넘으면 지원 대상이 될 수 있고, 구상으로 돌려받을 수 있는 비용과 토지 가액 상승분은 지원에서 빠집니다.
• 정화명령은 어떻게 다투나요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 행정심판을 청구하거나 취소소송을 제기합니다. 행정심판은 처분이 있었던 날부터 180일이 지나면 청구할 수 없습니다. 정화 공사가 급하게 진행되면 집행정지 신청도 함께 검토합니다.

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