행정처분 대응

수용되지 않은 땅의 건물까지 시가 철거했다면 보상 청구인가요, 손해배상인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

수용 대상이 아닌 건물을 시가 보상 없이 철거했다면 손실보상이 아니라 민사상 손해배상을 청구해야 합니다. 대법원은 이런 철거가 불법행위이고, 손실보상이라는 말을 써도 민사상 손해배상청구로 보아야 한다고 판단했습니다. 지금은 수용재결서의 수용 범위와 철거 날짜, 철거 전 건물 사진을 확인해 두십시오.

수용 절차에서 생긴 일이라고 해서 토지수용위원회 재결이나 보상금 증액 소송부터 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 수용 대상이 아닌 건물이 철거됐다면 곧바로 손해배상을 청구하면 됩니다.

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A씨 소유 토지 일부가 2024년 시의 도로 확장사업에 편입되어 수용되었습니다. 그런데 2025년 공사 과정에서 시는 수용되지 않은 A씨의 나머지 토지 위에 있던 창고 건물까지 철거했습니다. A씨는 토지수용위원회에 추가 보상을 신청해야 하는지, 법원에 소송을 내야 하는지 물었습니다. 수용 대상이 아닌 건물을 보상 없이 철거한 것은 불법행위이므로 A씨는 시를 상대로 민사상 손해배상을 청구해야 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수용되지 않은 건물을 철거당하면 손실보상을 청구하나요, 손해배상을 청구하나요?

손해배상을 청구합니다. 사업시행자가 수용 과정에서 보상 없이 수용 대상이 아닌 건물을 철거했다면 이는 불법행위이고, 그 손해를 구하는 소송은 손실보상이라는 말을 썼더라도 민사상 손해배상청구로 봅니다.

손실보상은 적법한 공권력 행사로 생긴 손실을 메워 주는 제도입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 공익사업에 필요한 토지 등의 취득이나 사용으로 입은 손실을 사업시행자가 보상하도록 정합니다. 수용 대상이 아닌 건물의 철거는 적법한 취득이 아니므로 이 보상 절차에 들어가지 않습니다.

지방자치단체를 상대로 한 배상은 어떤 법에 따르나요?

국가배상법에 따릅니다. 지방자치단체는 공무원이 직무를 집행하면서 고의 또는 과실로 법령을 위반해 타인에게 손해를 입히면 그 손해를 배상해야 합니다. 국가배상법에 규정이 없는 사항은 민법에 따릅니다.

철거를 공사업체가 했더라도 시의 지시에 따른 것이라면 시를 상대로 청구할 수 있습니다. 공사업체에 직접 잘못이 있으면 민법상 불법행위 책임을 함께 물을 수 있습니다.

손해배상으로 무엇을 받을 수 있나요?

철거된 건물의 가치와 그로 인한 손해를 받을 수 있습니다. 건물의 시가나 재건축 비용, 건물 안에 있던 물건의 손해, 창고를 쓰지 못해 생긴 영업상 손해 등이 청구 대상입니다. 손해액은 철거 전 건물 상태를 보여 주는 자료로 증명해야 하고, 자료가 부족하면 감정 결과가 낮게 나올 수 있습니다.

청구권은 국가배상법이 따로 정하지 않았으므로 민법의 소멸시효가 적용됩니다. 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 청구할 수 없습니다.

수용 외 건물 철거 대응 순서

• 수용 범위 확인 - 수용재결서와 편입 토지 세목으로 수용 대상 토지·물건을 확인합니다. 철거된 건물이 목록에 없는지 봅니다.
• 철거 경위 기록 - 철거 날짜, 공사업체, 시의 지시 여부를 사진과 문서로 남깁니다.
• 손해 증명 자료 수집 - 건물 등기부나 건축물대장, 철거 전 사진, 보관 물품 목록을 모읍니다.
• 배상 청구 - 시에 배상을 청구하거나 법원에 손해배상 소송을 냅니다. 지방자치단체 배상심의회 신청은 선택 절차입니다.
• 시효 관리 - 철거를 안 날부터 3년이 지나기 전에 소송을 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 철거된 건물이 수용 토지와 일부 걸쳐 있었거나 사업시행자가 보상금을 일부 공탁한 경우라면 재결서와 공탁서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 과정의 위법 철거에 대한 손해배상 소송과 수용재결 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지수용위원회에 보상을 신청하면 안 되나요?
  적절하지 않습니다. 대법원 2001. 9. 4. 선고 99두11080 판결은 수용 대상이 아닌 목적물을 보상 없이 철거한 경우 그 손해를 구하는 소송은 민사상 손해배상청구로 보아야 한다고 판단했습니다. 재결이나 보상금 증액 행정소송의 대상이 아닙니다.
• 시를 상대로 하나요, 공사업체를 상대로 하나요?
  시를 상대로 청구할 수 있습니다. 국가배상법 제2조 제1항은 지방자치단체가 공무원 또는 공무를 위탁받은 사인이 직무를 집행하면서 고의 또는 과실로 법령을 위반해 손해를 입히면 배상하도록 정합니다. 공사업체에 독자적 과실이 있으면 함께 청구할 수 있습니다.
• 배상심의회를 먼저 거쳐야 하나요?
  거치지 않아도 됩니다. 현행 국가배상법에서 배상심의회 신청은 선택 절차여서 곧바로 법원에 손해배상 소송을 낼 수 있습니다. 다만 배상심의회를 거치면 비교적 빨리 결론을 받을 수 있으므로 금액과 다툼의 정도를 보고 선택하십시오.
• 언제까지 소송을 내야 하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 철거한 날부터 10년 안입니다. 국가배상법 제8조에 따라 민법 제766조가 적용됩니다. 철거 당일 현장에 있었다면 그날부터 3년을 계산하는 것이 안전합니다.
• 철거로 영업을 못 한 손해도 받을 수 있나요?
  철거와 인과관계가 있으면 받을 수 있습니다. 민법 제750조에 따른 손해배상에는 건물 자체의 가치뿐 아니라 창고를 쓰지 못해 대체 창고를 빌린 비용, 보관 물품 손상 등이 포함될 수 있습니다. 손해를 증명할 영수증과 장부를 준비하십시오.
• 수용된 토지 위 건물이 철거된 경우는요?
  그 건물이 수용 대상 물건이었다면 손실보상 문제입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제61조에 따라 사업시행자가 보상해야 하고, 보상액에 불만이 있으면 재결과 행정소송으로 다툽니다. 수용 대상 여부를 재결서로 먼저 확인하십시오.

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