행정처분 대응

무허가건물관리대장에서 삭제됐는데 입주권을 지키려면 무엇을 다퉈야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

무허가건물관리대장에서 건물을 삭제한 행위 자체는 원칙적으로 소송으로 다툴 수 있는 처분이 아니고, 협의계약 때까지 등재되어 있었다면 입주권에도 영향이 없는 것이 원칙입니다. 대법원은 대장이 사실증명 자료일 뿐 권리관계를 바꾸지 않는다고 보았습니다. 지금은 사업시행자의 이주대책 공고문과 대장 등재 기간부터 확인하십시오.

구청의 대장 삭제 결정에 대해 서둘러 소송부터 내야 입주권을 지킬 수 있는 것은 아닙니다. 그 소송은 각하될 가능성이 큽니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 1988년부터 무허가건물관리대장에 올라 있던 집에 살다가 2024년 6월 택지개발사업 사업시행자와 지장물 이전·철거 협의계약을 맺고 분양아파트 입주권 대상자로 통보받았습니다. 2025년 11월 구청은 대장 등재 요건에 오류가 있었다며 I씨의 건물을 대장에서 삭제했습니다. I씨는 입주권이 사라지는지 걱정하며 삭제 취소소송을 생각하고 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무허가건물관리대장에서 삭제되면 소송으로 다툴 수 있나요?

원칙적으로 다툴 수 없습니다. 무허가건물관리대장은 행정청이 조례 등에 근거해 무허가건물 정비 사무의 편의와 사실증명을 위해 만드는 대장이어서, 등재·변경·삭제로 건물에 대한 실체적 권리관계가 바뀌지 않습니다. 그래서 대장 등재 요건의 오류를 바로잡으며 건물을 삭제한 행위는 특별한 사정이 없는 한 항고소송의 대상인 행정처분이 아닙니다.

건축 시기, 용도, 면적 같은 사실도 대장 기재로만 증명되는 것이 아니어서, 대장에서 빠졌다고 그 사실을 다른 자료로 증명할 길이 막히는 것도 아닙니다. 항공사진, 재산세 과세대장, 전기 가입 기록 같은 자료가 여전히 증거가 됩니다.

대장에서 삭제되면 이미 받은 입주권도 잃나요?

잃지 않는 것이 원칙입니다. 대법원 2008두11525 판결 사안의 이주대책은 무허가건물이 기준일 전부터 협의계약 체결일이나 수용재결일까지 대장에 등재되어 있으면 분양아파트 입주권을 주도록 정했고, 그 뒤에도 계속 등재되어 있을 것을 요구하지 않았습니다.

그래서 협의계약을 맺을 때까지 대장에 올라 있었다면 그 뒤 삭제되어도 이주대책에서 정한 법률상 지위에 영향이 없다고 보았습니다. 다만 결론은 해당 사업 이주대책 공고의 문구에 달려 있습니다. 공고가 「입주권 공급 시까지 등재 유지」를 요구한다면 결과가 달라질 수 있으므로 공고문을 먼저 확인해야 합니다.

그럼 무엇을 다퉈야 하나요?

대장 삭제 행위가 아니라 사업시행자의 이주대책 관련 결정을 다퉈야 합니다. 사업시행자가 대장 삭제를 이유로 입주권 공급을 거부하거나 이주대책대상자에서 제외한다고 통보하면, 그 통보가 권리에 직접 영향을 주는 처분이 됩니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 주거용 건축물을 제공해 생활의 근거를 잃는 사람을 위해 사업시행자가 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 주도록 정합니다. 무허가건물 소유자가 이 대상인지는 사업별 이주대책 기준과 기준일이 정하므로, 공고문과 대장 등재 기간을 맞춰 보아야 합니다.

이주대책 제외 통보를 다시 받으면 기한이 새로 시작되나요?

새로운 신청에 대한 새로운 거절이라면 그렇습니다. 대법원은 거부처분 뒤 새로운 신청을 하는 취지로 다시 신청했고 행정청이 이를 다시 거절했다면 그것은 새로운 거부처분이라고 보았습니다.

같은 판결은 행정청의 행위가 처분인지 불분명할 때는 상대방이 불복 방법을 예측할 수 있었는지를 중요하게 고려하라고 했습니다. 첫 통보의 제소기간을 놓쳤다면 새 자료를 붙여 재신청한 뒤 다시 받은 거절을 다투는 방법을 검토할 수 있습니다.

무허가건물대장 삭제 후 입주권 대응 순서

• 대장 등재 기간 확인 - 대장 등재일과 삭제일, 협의계약 체결일이나 수용재결일을 표로 정리합니다. 이주대책 기준일과 대조하는 자료입니다.
• 이주대책 공고 확인 - 입주권 공급 요건이 「등재되어 있을 것」인지 「계속 등재」인지 문구를 봅니다. 결론이 여기서 갈립니다.
• 대체 증거 수집 - 항공사진, 재산세 과세 내역, 전입 기록으로 건축 시기와 거주 사실을 증명합니다. 대장 없이도 사실을 보여 줄 수 있습니다.
• 사업시행자 통보 대응 - 입주권 취소나 대상자 제외 통보를 받으면 그 날짜를 기록하고 90일 안에 취소소송을 검토합니다. 대장 삭제 소송은 피합니다.
• 재신청 검토 - 기한을 놓쳤다면 새 자료를 붙여 이주대책대상자 선정을 다시 신청합니다. 다시 거절되면 새 처분으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이주대책 공고가 대장 등재 유지를 요건으로 하거나 사업시행자가 협의계약 자체를 해제한 경우에 해당하면 공고문과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이주대책대상자 제외처분 취소소송과 공익사업 보상 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무허가건물관리대장 삭제를 취소소송으로 다툴 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2008두11525 판결은 대장이 행정 사무 편의와 사실증명을 위한 것이어서 등재·삭제로 권리관계가 바뀌지 않으므로, 등재 요건 오류를 바로잡으며 삭제한 행위는 특별한 사정이 없는 한 항고소송 대상인 처분이 아니라고 보았습니다.
• 대장에서 빠지면 분양아파트 입주권도 없어지나요?
  이주대책이 기준일부터 협의계약 체결일이나 수용재결일까지 등재만 요구한다면 없어지지 않습니다. 대법원 2008두11525 판결은 그 이후 계속 등재를 요구하지 않는 이주대책에서 협의계약 뒤 삭제된 것은 입주권 지위에 영향이 없다고 보았습니다.
• 입주권과 관련해 실제로 다툴 대상은 무엇인가요?
  사업시행자가 입주권 공급을 거부하거나 이주대책대상자에서 제외한다고 통보한 결정입니다. 공익사업법 제78조 제1항에 따른 이주대책의 대상자 선정은 권리에 직접 영향을 주므로, 이 통보를 받은 날부터 90일 안에 취소소송을 검토합니다.
• 제외 통보 소송 기한을 놓치면 끝인가요?
  새로운 신청을 하는 취지로 다시 신청하고 다시 거절당하면 새 거부처분이 됩니다. 대법원 2020두50324 판결은 재신청에 대한 거절을 새로운 거부처분으로 보았고, 재신청 기간 제한은 본안에서 고려할 문제라고 했습니다.
• 대장 없이 건축 시기를 어떻게 증명하나요?
  대장 기재로만 증명되는 것이 아니므로 다른 자료로 증명할 수 있습니다. 항공사진, 재산세 과세 내역, 전기·수도 가입 기록, 주민등록 전입 기록 등이 쓰입니다. 대법원 2008두11525 판결도 건축시기·용도·면적이 대장으로만 증명되는 것은 아니라고 했습니다.
• 이주대책은 누구를 위해 세우는 것인가요?
  공익사업법 제78조 제1항은 공익사업 시행으로 주거용 건축물을 제공해 생활의 근거를 상실하게 되는 사람을 위해 사업시행자가 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하도록 정합니다. 무허가건물 소유자의 포함 여부는 사업별 기준과 공고로 정해집니다.

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