규제·허가 기준

군부대가 부동의하면 군사보호구역 땅의 개발행위허가는 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

관할부대장의 부동의를 이유로 한 개발행위 불허가는 기초 사실에 중대한 오류가 있거나 객관적으로 불합리하지 않으면 존중됩니다. 대법원 2017두39785 판결로 부대 판단을 다툴 때 입증할 사항과 사전상담·재협의 절차, 소송 기한을 정리했습니다.

부대장 부동의를 이유로 한 불허가는 다투기 어렵습니다. 대법원은 군사작전 지장 여부나 항공등화 오인 우려 같은 판단은 고도의 전문적·군사적 판단이어서 사실 기초에 중대한 오류가 있거나 객관적으로 불합리하지 않으면 존중해야 한다고 보았습니다. 재량권 일탈·남용이라는 점은 처분을 다투는 쪽이 증명해야 합니다. 인근에 이미 집이 있다는 사정만으로 부동의를 뒤집을 수 있다고 기대할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 형제들은 공군 비행장 근처 자연녹지지역 농지 약 8,000㎡를 물려받았습니다. 2026. 3. 운수회사에 임대하려고 버스차고지 부지 조성을 위한 토지형질변경 허가를 신청했습니다. 토지는 탄약고에서 약 800m 떨어진 제한보호구역이자 비행안전구역이었습니다. 시는 관할 비행단장과 협의했고, 2026. 5. 비행안전과 탄약고 안전거리를 이유로 한 부동의 의견에 따라 불허가했습니다. A씨는 더 가까운 곳에 이미 마을이 있는데 왜 자기 땅만 안 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

부동의 의견이 비례원칙에 어긋난다고 본 원심을 파기했습니다. 원고들은 공군 비행장 인근 자연녹지지역 농지 8,392㎡에 버스차고지 부지를 조성하려고 개발행위허가를 신청했습니다. 토지는 폭발물 관련 제한보호구역과 비행안전구역 제2구역에 걸쳐 있었고, 탄약고에서 약 800m 떨어져 있었습니다. 비행단장은 차고지 조명과 버스 전조등이 항공등화로 오인될 우려와 탄약고 안전거리 부족을 이유로 부동의했고, 출장소장은 이를 이유로 불허가했습니다.

대법원은 관할부대장의 전문적·군사적 판단은 기초 사실에 중대한 오류가 있거나 객관적으로 불합리하다는 특별한 사정이 없는 한 존중되어야 한다고 했습니다. 재량권 일탈·남용의 특별한 사정은 “처분의 효력을 다투는 자가 증명하여야 한다”고 판단했습니다. 사건은 서울고등법원으로 환송되었습니다.

인근에 이미 집이 있으면 위험이 없다고 볼 수 있나요?

그 사정만으로는 어렵습니다. 대법원은 인근 촌락과 주거시설이 어떤 경위로 생겼는지, 그때 부대장이 동의했는지와 그 이유를 알 수 없는 상황에서 위험이 늘지 않는다고 단정할 수 없다고 보았습니다.

버스차고지는 건축물이 없어도 다수의 대형버스가 주정차하고 운전기사가 상주하므로, 차량이 잠시 지나가는 공공도로보다 위험도가 높다고 보았습니다. 한미 공동운영기지라는 특수성상 미군 연합시설물 규정을 기초로 판단한 것도 위법하지 않다고 했습니다. 같은 허가가 나면 인근 토지에 비슷한 신청이 늘어날 가능성도 고려 대상이라고 했습니다.

보호구역 땅을 사거나 개발하기 전에 무엇을 확인하나요?

토지이용계획확인서로 보호구역 종류를 확인하고, 계획한 용도가 부대 협의 대상인지부터 봅니다. 비행안전구역에서는 구역별 표면높이 이상의 건축물·공작물이 제한되고, 항공등화를 방해하거나 오인하게 할 유사등화 설치가 금지됩니다. 버스차고지처럼 조명과 차량 불빛이 많은 시설은 이 조항이 문제 될 수 있습니다.

대법원은 보호구역 지정으로 이용이 제한되더라도 종래 용도대로 계속 쓸 수 있는 한 소유자가 감수할 사회적 제약이라고 보았습니다. 농지로 쓰던 땅이라면 농지 이용은 계속할 수 있어도 개발을 전제로 한 가치는 보장되지 않는다는 뜻입니다. 개발을 전제로 산다면 계약 전에 사전상담을 거칠 수 있는지 확인해 두는 편이 좋습니다.

부동의를 다투려면 무엇을 입증해야 하나요?

부대 판단의 기초 사실이 틀렸거나 판단이 객관적으로 불합리하다는 점을 입증해야 합니다. 예컨대 토지가 실제로는 보호구역 밖이거나, 거리 측정이 잘못되었거나, 같은 조건의 인근 토지에 동의한 이유가 이 토지에도 그대로 들어맞는다는 점입니다.

현행법은 부대가 협의 요청을 받으면 심의를 거쳐 30일 안에, 사전상담을 거쳤다면 20일 안에 의견을 통보하고 구체적인 사유를 밝히도록 정합니다. 부대는 군사적 장애를 해소하는 데 필요한 경우 대체 시설 설치 같은 조건을 붙여 동의할 수 있습니다. 그래서 소송보다 조명 차단, 시설 배치 변경 같은 해소 대책을 붙여 재협의를 요청하는 편이 현실적인 경우가 많습니다.

군사보호구역 개발행위 대응 순서

• 보호구역 종류 확인 - 토지이용계획확인서로 제한보호구역, 비행안전구역 몇 구역인지 확인합니다.
• 사전상담 요청 - 신청 전에 관할부대장에게 사전상담을 요청해 문제 되는 지점을 듣습니다.
• 해소 대책 설계 - 조명 방향, 차량 동선, 시설 높이 등 부대가 지적한 위험을 줄이는 안을 만듭니다.
• 재협의 요청 - 부동의를 받으면 해소 대책을 붙여 허가 행정청에 재협의를 요청합니다.
• 소송 판단 - 기초 사실의 오류를 입증할 자료가 있을 때 처분일부터 90일 안에 취소소송을 냅니다.

개발행위허가 기준이 건축 허가에 미치는 영향은 「건축법 요건을 갖췄는데 개발행위 기준으로 건축 변경허가를 거부할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부대 의견의 기초 사실과 인근 동의 사례의 경위, 해소 대책의 실효성에 따라 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 군사보호구역 내 개발행위허가와 재협의, 불허가처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 군사보호구역 안에서는 어떤 허가에 부대 협의가 필요한가요?
  건축물 신축·증축, 공작물 설치, 토지의 개간이나 지형 변경 등 법에 정한 행위를 허가할 때 행정기관은 국방부장관이나 관할부대장과 협의해야 합니다. 비행안전구역 안의 등화 설치 등도 협의 대상입니다.
• 부대 협의는 얼마나 걸리나요?
  부대는 협의 요청을 받은 뒤 심의를 거쳐 30일 안에, 사전상담 결과를 알려 준 경우에는 20일 안에 의견을 통보해야 합니다. 한 번에 한해 10일 범위에서 연장할 수 있습니다.
• 부대가 부대 시설 기부 같은 조건을 요구하면 따라야 하나요?
  아닙니다. 조건부 동의는 군사적 장애 해소에 필요한 경우에만 가능하고, 부대 복지시설 설치나 비품 제공처럼 협의와 직접 관련 없는 사항이나 과다한 물자를 요구해서는 안 됩니다.
• 부동의 의견만 따로 취소소송을 낼 수 있나요?
  통상 부대 의견을 이유로 한 허가 행정청의 불허가처분을 대상으로 소송을 냅니다. 소송에서는 그 불허가의 기초가 된 부대 의견의 적법성을 함께 다툽니다.
• 건물을 짓지 않는 주차장이나 차고지도 제한되나요?
  제한될 수 있습니다. 대법원은 건축물이 없어도 대형버스가 주정차하고 사람이 상주하는 차고지는 공공도로보다 위험도가 높다고 보았고, 조명과 전조등의 항공등화 오인 우려도 고려했습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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