행정처분 대응

도시계획시설 사업시행자가 부지를 팔고 제3자에게 시설을 짓게 해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

도시계획시설 사업시행자가 부지를 제3자에게 팔아 시설을 짓게 하는 것은 안 되고, 사인인 시행자는 스스로 공사를 마쳐야 합니다. 대법원은 그런 내용의 실시계획 인가처분은 하자가 중대해 무효라고 봅니다. 지금은 실시계획 인가서에 부지 매각이나 제3자 설치 내용이 들어가 있는지 확인하십시오.

사업이 막혔다고 해서 사업시행자 지위를 돈 받고 넘기는 방법부터 찾을 필요는 없습니다. 다른 사람이 시설을 짓게 하려면 그 사람이 직접 시행자 요건을 갖춰야 하므로, 계약보다 지정 절차를 먼저 따져야 합니다.

이런 상담이 많습니다

D회사는 2023년 군수로부터 관광휴양 시설을 짓는 도시계획시설사업의 시행자로 지정받고 일부 토지를 수용했습니다. 자금 사정이 나빠지자 D회사는 2025년 사업 부지를 E회사에 팔고, E회사가 시설을 지어 운영하는 방식으로 실시계획을 바꾸려 합니다. 사인인 사업시행자가 사업기간 중 부지를 제3자에게 팔고 그 제3자에게 시설을 짓게 하는 것은 허용되지 않습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사업시행자가 부지를 팔고 다른 사람이 시설을 지어도 되나요?

안 됩니다. 사인인 사업시행자는 자기 책임으로 도시·군계획시설사업의 공사를 마쳐야 하고, 사업시행자 지정을 받지 않은 사인은 그 사업을 시행할 수 없습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」도 행정청이 아닌 자는 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수의 지정을 받아야 사업을 시행할 수 있다고 정합니다.

대법원은 사업기간 중 부지를 제3자에게 팔아 그에게 시설을 짓게 하면 사업이 사실상 토지 개발·분양 사업으로 변질되고, 개발이익이 배제된 가격으로 수용한 땅을 제한 없이 팔아 차익을 얻게 되어 공공성을 크게 해친다고 보았습니다. 산업입지법처럼 대행을 명시적으로 허용하는 법률과 달리 국토계획법에는 대행 규정이 없다는 점도 이유로 들었습니다.

그런 내용으로 인가된 실시계획은 효력이 있나요?

효력이 없는 것으로 다툴 수 있습니다. 부지 매각과 제3자 시설 설치가 포함된 실시계획을 인가하는 처분은 특별한 사정이 없는 한 하자가 중대해 무효로 봅니다. 수용을 당한 토지소유자는 실시계획 인가처분의 취소나 무효확인을 구할 수 있습니다.

사업시행자 지정 자체가 소유·동의 요건을 갖추지 못했다면 그 지정은 당연무효이고, 이를 전제로 한 실시계획 인가도 무효가 됩니다. 사인이 시행자로 지정받으려면 대상 토지 면적의 소유 요건과 토지소유자 동의 비율 요건을 갖춰야 합니다.

사업비와 공사 완료 책임은 누가 지나요?

사업시행자가 집니다. 행정청이 아닌 자가 도시·군계획시설사업을 하면 그 비용은 그 자가 부담하는 것이 원칙이고, 공사를 마치면 공사완료보고서를 작성해 준공검사를 받아야 합니다. 제3자가 공사를 했더라도 준공검사와 비용 책임은 지정받은 시행자에게 남습니다.

준공검사를 받지 않으면 공사완료 공고가 나지 않아 시설을 정상적으로 운영하기 어렵습니다. 부지를 사들인 제3자는 시행자가 아니므로 준공검사를 스스로 신청할 수도 없습니다.

도시계획시설 사업 양도 대응 순서

• 인가서 확인 - 실시계획 인가서와 사업시행자 지정 고시에 부지 매각·제3자 시설 설치 내용이 있는지 확인합니다. 들어 있으면 무효 다툼의 대상입니다.
• 지정 요건 점검 - 지정 당시 토지 소유 면적과 동의 비율이 법령 요건을 채웠는지 봅니다. 요건 미달이면 지정부터 무효가 됩니다.
• 대체 방안 검토 - 제3자가 사업을 맡아야 한다면 그가 직접 시행자 지정을 받을 수 있는지, 사업계획 변경이나 사업 철회가 가능한지 검토합니다.
• 수용 토지 처리 확인 - 이미 수용한 토지를 어떻게 처리할지, 원소유자의 환매 문제가 생기는지 확인합니다.
• 계약 조건 조정 - 제3자와의 매매계약에 인가 불허·무효 시 해제 조항을 넣습니다. 무효 판단이 나오면 계약 목적이 무너집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시설이 공공시설로서 준공 후 행정청에 귀속되는 구조이거나 다른 법률이 대행을 허용하는 사업이라면 사업계획서와 근거 법률을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 도시계획시설사업 관련 인가처분 취소소송과 사업 구조 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업시행자 지위를 매매로 넘길 수 있나요?
  매매계약만으로는 넘어가지 않습니다. 행정청이 아닌 자는 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수로부터 시행자 지정을 받아야 사업을 시행할 수 있습니다. 제3자가 사업을 맡으려면 그가 직접 지정 요건을 갖춰야 합니다.
• 제3자가 시설을 짓는 실시계획은 왜 안 되나요?
  사업이 토지 개발·분양 사업으로 변질되고, 개발이익이 배제된 가격으로 수용한 땅을 제한 없이 팔아 차익을 얻게 되어 공공성을 크게 해치기 때문입니다. 국토계획법에는 도시·군계획시설사업의 대행을 허용하는 명시 규정도 없습니다.
• 그런 실시계획 인가를 받으면 어떻게 되나요?
  특별한 사정이 없는 한 하자가 중대해 무효로 봅니다. 수용된 토지의 원소유자가 인가처분의 무효확인을 구할 수 있고, 인가를 전제로 한 수용 절차의 효력도 함께 문제 됩니다. 매수한 제3자도 계약 목적을 이룰 수 없게 됩니다.
• 민간 시행자 지정 요건은 무엇인가요?
  국가·지방자치단체·공공기관 등이 아닌 자가 시행자로 지정받으려면 대상 토지(국공유지 제외)의 소유 면적과 토지소유자 동의 비율에 관해 대통령령이 정한 요건을 갖춰야 합니다. 요건을 못 갖춘 지정은 하자가 중대합니다.
• 사업비는 누가 부담하나요?
  행정청이 아닌 자가 도시·군계획시설사업을 하면 그 비용은 그 자가 부담하는 것이 원칙입니다. 제3자에게 부지를 넘기는 방식으로 비용 부담을 옮기는 계획은 이 원칙과도 맞지 않습니다.
• 공사를 마치면 어떤 절차가 필요한가요?
  행정청이 아닌 시행자는 공사를 마친 뒤 공사완료보고서를 작성해 시·도지사나 대도시 시장의 준공검사를 받아야 합니다. 부지를 사들인 제3자는 시행자가 아니어서 스스로 준공검사를 신청할 수 없습니다.

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