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분양 아파트 이전등기를 맡긴 법무사가 등기서류를 시행사에 돌려줘 집을 잃었다면 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 소유권이전등기를 맡은 법무사가 분양회사의 요구로 보관하던 등기필정보를 돌려주고 수분양자에게 알리지 않아 근저당권 설정과 경매로 소유권을 잃었다면 법무사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 수임인은 민법 제681조에 따라 선량한 관리자의 주의로 위임사무를 처리해야 하고, 대법원은 이 경우 법무사에게 반환 거부나 통지 의무가 있다고 보았습니다. 지금은 법무사와 맺은 위임 내용과 분양대금 완납 자료부터 모아 두십시오.

분양회사만 상대로 싸워야 한다고 생각하기 쉽지만, 등기를 맡긴 법무사도 별도의 배상 상대방이 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 A씨는 신축 아파트 분양대금 5억 2천만원을 모두 내고 분양회사가 소개한 법무사에게 소유권이전등기를 맡겼습니다. 법무사는 분양회사의 소유권보존등기를 마친 뒤 보관하던 등기필정보를 분양회사 요구로 돌려주었고, A씨에게는 알리지 않았습니다. 분양회사는 그 아파트에 근저당권을 설정해 돈을 빌렸고, 2025년 근저당권 실행 경매로 아파트가 매각되어 A씨는 소유권을 얻지 못했습니다. A씨는 법무사에게 위임계약 위반을 이유로 손해배상을 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기를 맡은 법무사는 어떤 의무를 지나요?

법무사는 수임인으로서 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 등기사무를 처리해야 하고, 서류를 작성해 제출하는 것만으로 의무가 끝나지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 위임을 사무 처리를 위탁하고 상대방이 승낙하는 계약으로 정하고, 수임인에게 선관주의의무를 지웁니다.

법무사법도 법무사에게 업무를 성실히 수행할 의무를 둡니다. 대법원 2006. 9. 28. 선고 2004다55162 판결은 의뢰인의 지시에 따르는 것이 오히려 의뢰인에게 불이익이 되는 것이 드러난 경우 법무사가 그 내용을 알리고 의뢰인의 진정한 의사를 확인하며 설명·조언할 의무가 있다고 보았습니다.

법무사가 분양회사 요구로 등기서류를 돌려주면 책임이 생기나요?

생깁니다. 대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다39629 판결은 수분양자에게서 소유권이전등기를 위임받은 법무사가 건축주에게서 보관 중이던 등기권리증의 반환을 요구받았을 때, 수분양자가 대금을 모두 낸 사실을 알고 건축주가 그 서류로 담보를 제공해 돈을 빌리려 한다는 것을 예상할 수 있었다면 반환을 거부하거나 수분양자에게 알려 조치할 기회를 줄 의무가 있다고 보았습니다.

판결 당시의 등기권리증은 지금은 등기관이 등기를 마친 뒤 등기권리자에게 통지하는 등기필정보로 바뀌었습니다. 분양회사가 등기필정보를 이용해 근저당권을 설정할 수 있다는 구조는 같으므로 이 법리는 현행 제도에도 그대로 적용됩니다.

배상액이 줄어드는 경우도 있나요?

있습니다. 의뢰인에게도 손해를 막거나 줄일 기회를 놓친 잘못이 있으면 법원은 과실상계를 합니다. 위 2004다55162 판결은 등기부를 곧바로 확인하지 않은 의뢰인의 과실을 50%로 보았습니다. 이전등기가 늦어지는데도 등기부를 한 번도 확인하지 않았다면 배상액이 줄어들 수 있습니다.

법무사 등기서류 반환 손해배상 대응 순서

• 위임 내용 확인 - 법무사와 맺은 위임계약서, 위임장, 비용 영수증을 모읍니다. 법무사가 무엇을 맡았는지가 책임 범위를 정합니다.
• 완납 사실 입증 - 분양대금 완납 영수증과 입금 내역을 확보합니다. 법무사가 완납 사실을 알았는지가 다툼의 대상입니다.
• 서류 반환 경위 확인 - 법무사가 언제 누구에게 등기필정보를 넘겼는지 내용증명으로 묻고 답변을 남깁니다. 예견 가능성을 따지는 자료입니다.
• 손해액 산정 - 경매 매각대금, 배당표, 잃은 아파트의 시가 자료를 정리합니다. 청구 금액의 기초가 됩니다.
• 소송 제기 - 법무사와 분양회사를 함께 피고로 하여 손해배상을 청구합니다. 대한법무사협회 공제 가입 여부도 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법무사가 분양회사의 위임만 받았는지, 수분양자의 위임도 함께 받았는지에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 위임계약서와 등기신청서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 등기 사고에 따른 손해배상 소송과 부동산 보전처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법무사에게 등기를 맡기면 어떤 계약이 되나요?
  위임계약입니다. 민법 제680조는 위임을 당사자 일방이 상대방에게 사무 처리를 위탁하고 상대방이 승낙함으로써 효력이 생기는 계약으로 정합니다. 법무사는 수임인으로서 제681조에 따라 위임의 본지에 맞게 선량한 관리자의 주의로 등기사무를 처리해야 합니다.
• 법무사가 등기서류를 돌려준 것만으로 책임이 생기나요?
  대금 완납 사실을 알았고 분양회사가 그 서류로 담보를 제공하려 한다는 것을 예상할 수 있었다면 책임이 생깁니다. 대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다39629 판결은 이 경우 법무사에게 반환을 거부하거나 수분양자에게 알릴 의무가 있다고 보았습니다.
• 등기권리증과 등기필정보는 같은 것인가요?
  역할이 같습니다. 예전에는 등기를 마치면 등기권리증을 내주었지만 현행 부동산등기법 제50조 제1항은 등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때 등기필정보를 작성해 등기권리자에게 통지하도록 정합니다. 이를 이용해 다음 등기를 신청하는 구조는 같습니다.
• 법무사에게는 설명·조언 의무도 있나요?
  있습니다. 대법원 2006. 9. 28. 선고 2004다55162 판결은 의뢰인의 지시를 따르는 것이 오히려 의뢰인에게 불이익이 되는 것이 드러난 경우 법무사가 이를 알리고 진정한 의사를 확인하며 설명·조언할 의무가 있다고 보았습니다. 법무사법 제30조의 성실 수행 의무와도 연결됩니다.
• 의뢰인에게도 잘못이 있으면 배상액이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 위 2004다55162 판결은 등기부를 곧바로 확인하지 않아 손해를 막을 기회를 놓친 의뢰인의 과실을 50%로 보고 배상액을 줄였습니다. 이전등기가 늦어졌을 때 등기부를 확인했는지, 법무사에게 진행을 물었는지가 과실 판단 재료가 됩니다.
• 법무사에게 청구할 수 있는 기간은 얼마인가요?
  위임계약 위반에 따른 손해배상청구권은 채권이므로 민법 제162조 제1항에 따라 권리를 행사할 수 있는 때부터 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성합니다. 경매로 소유권을 잃은 날, 법무사의 서류 반환 사실을 안 날을 기록해 두는 편이 안전합니다.

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