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법무사 사무원이 채무자 말만 듣고 근저당 서류를 돌려줬다면 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 채권자와 채무자가 함께 근저당권설정등기를 맡겼는데 법무사 사무원이 채무자 말만 듣고 서류를 돌려줬다면 법무사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 저당권설정자와 저당권자는 이해가 서로 반대여서 한쪽 말만 믿고 서류를 반환한 것은 수임인의 주의의무 위반이고, 사무원의 과실은 법무사 본인의 과실로 봅니다. 지금은 등기 위임 당시 받은 접수증과 위임장, 서류가 반환된 날짜를 확인하십시오.

법무사 본인이 서류를 돌려준 것이 아니라 사무원이 한 일이라고 해서 법무사 책임을 따지기 어려운 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2025년 4월 지인 S씨에게 5,000만원을 빌려주고, S씨 소유 아파트에 근저당권을 설정하기로 해 둘이 함께 법무사 사무실에 등기서류를 맡겼습니다. 그런데 S씨가 그날 오후 혼자 사무실을 다시 찾아가 R씨와 근저당을 하지 않기로 했다고 말했고, 사무원은 R씨에게 확인하지 않고 서류를 돌려주었습니다. 한 달 뒤 S씨는 같은 아파트에 다른 채권자 명의로 근저당을 설정해 주고 연락을 끊었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법무사는 등기 위임에서 어떤 의무를 지나요?

법무사는 위임받은 등기사무를 선량한 관리자의 주의로 처리할 의무를 집니다. 위임은 사무 처리를 맡기고 상대방이 승낙하면 성립하고, 수임인은 위임의 본지에 따라 사무를 처리해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 구조가 같습니다.

근저당권설정등기는 채권자와 채무자가 함께 맡기는 경우가 대부분입니다. 대법원 1962. 2. 15. 선고 4294민상291 판결은 저당권설정자인 채무자와 저당권자인 채권자는 이해관계가 상반되므로, 등기를 위임받은 사법서사(현재의 법무사)가 채무자의 일방적 말만 듣고 등기서류를 채무자에게 돌려준 것은 특별한 사정이 없는 한 직무상 주의의무를 다한 것이 아니라고 했습니다.

사무원이 한 일도 법무사 책임인가요?

법무사 책임입니다. 채무자가 타인을 사용해 채무를 이행하면 그 피용자의 고의나 과실은 채무자 본인의 고의나 과실로 봅니다. 법무사 사무원은 법무사의 이행보조자이므로, 사무원의 과실은 법무사의 과실이 됩니다.

대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1330 판결은 이행보조자가 채무자의 의사관여 아래 채무이행행위에 속하는 활동을 하는 사람이면 충분하고, 반드시 지시·감독을 받는 관계일 필요는 없다고 했습니다. 채권자는 법무사에게 위임계약상 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구합니다.

배상받을 손해는 어떻게 계산하나요?

근저당권이 설정되었더라면 그 실행으로 변제받을 수 있었던 금액이 손해의 기준입니다. 대법원 1997. 11. 25. 선고 97다35771 판결은 근저당권이 소멸한 경우의 손해를 부동산 가액 범위에서 근저당 한도액을 한도로 한 피담보채권액으로 보았습니다.

대법원 2010. 7. 29. 선고 2008다18284, 18291 판결은 부동산 시가에서 선순위 담보의 피담보채권액을 뺀 잔존담보가치가 근저당 한도액이나 피담보채권액보다 적으면 그 잔존담보가치 상당액을 손해로 보았습니다. 서류 반환으로 근저당권을 아예 취득하지 못한 경우에도 이 기준을 참고해, 반환 당시 아파트 시세와 선순위 담보 금액으로 손해를 산정합니다.

채무자가 뒤에 다른 채권자에게 근저당을 설정해 준 행위가 다른 채권자를 해치는 사해행위라면, 채권자취소권으로 그 근저당 설정을 취소하는 방법도 함께 검토합니다.

법무사 서류 반환 손해배상 대응 순서

• 위임 사실 확인 - 등기 위임장과 서류 접수증을 확보합니다. 채권자도 위임인이라는 점을 증명합니다.
• 반환 경위 확보 - 사무원이 누구에게 언제 서류를 돌려줬는지 경위서를 받습니다. 주의의무 위반의 증거입니다.
• 등기부 확인 - 이후 설정된 담보와 순위를 확인합니다. 손해액 산정의 기초입니다.
• 시세 자료 확보 - 반환 당시 부동산 시세와 선순위 채권액을 정리합니다. 잔존담보가치를 계산합니다.
• 손해배상 청구 - 법무사에게 내용증명 후 소송을 제기합니다. 채무자에 대한 대여금 청구와 사해행위취소도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권자가 서류 반환에 동의한 것으로 보일 만한 연락이 있었거나 위임인이 채무자 한 사람으로 되어 있다면 위임장과 대화 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보 설정 실패에 따른 손해배상 소송과 채권 회수 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채무자도 위임인인데 서류를 돌려주면 안 되나요?
  채권자 확인 없이 돌려주면 주의의무 위반이 됩니다. 대법원 1962. 2. 15. 선고 4294민상291 판결은 저당권설정자와 저당권자는 이해관계가 상반되므로 채무자의 일방적 말만 듣고 등기서류를 반환한 것은 특별한 사정이 없는 한 민법 제681조의 선관주의의무를 다한 것이 아니라고 보았습니다.
• 법무사가 아닌 사무원이 한 일인데도 책임이 있나요?
  있습니다. 민법 제391조는 채무자가 타인을 사용해 이행하는 경우 피용자의 고의나 과실을 채무자의 고의나 과실로 봅니다. 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1330 판결도 이행보조자는 채무자의 의사관여 아래 이행행위를 하는 사람이면 충분하다고 했습니다.
• 손해는 빌려준 돈 전액인가요?
  항상 전액은 아닙니다. 대법원 1997. 11. 25. 선고 97다35771 판결은 부동산 가액 범위에서 근저당 한도액을 한도로 한 피담보채권액을 손해로 보았고, 대법원 2010. 7. 29. 선고 2008다18284, 18291 판결은 잔존담보가치가 더 적으면 그 금액을 손해로 보았습니다. 선순위 담보가 크면 손해도 줄어듭니다.
• 채무자에게도 따로 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 채무자에 대한 대여금 반환 청구는 법무사에 대한 손해배상 청구와 별개입니다. 두 청구를 함께 진행하면 어느 쪽 재산에서든 집행할 수 있지만, 같은 손해를 이중으로 회수할 수는 없어 먼저 회수한 만큼 다른 쪽 청구액이 줄어듭니다.
• 채무자가 다른 사람에게 근저당을 해 줬다면요?
  사해행위취소를 검토할 수 있습니다. 민법 제406조 제1항은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때 채권자가 그 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 채무자가 채무초과 상태에서 특정 채권자에게만 담보를 제공했는지가 쟁점입니다.
• 위임장에 채무자 이름만 있으면 어떻게 되나요?
  채권자가 위임인이었다는 점을 따로 증명해야 합니다. 민법 제680조의 위임은 사무 처리를 맡기고 상대방이 승낙하면 성립하므로, 채권자가 함께 방문해 서류를 맡긴 사실, 보수를 부담한 사실, 등기 진행을 문의한 연락 기록이 위임 관계를 보여 주는 자료가 됩니다.

비슷한 상황

• 돈을 받을 게 있는데 상대가 재산을 가족 명의로 넘겼습니다
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