계약 일반

분양 소송에서 져서 불어난 월 10% 연체이자, 줄일 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 분양대금 연체이자 약정은 손해배상액의 예정이어서 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다. 대법원은 민법과 이자제한법의 감액 규정을 들어, 해제 소송이 확정될 때까지의 기간에 약정 연체이율을 그대로 적용한 것은 부당하다며 감액을 인정했습니다. 지금은 하자 소송의 제기일과 확정일, 약정 이율 조항을 정리해 두십시오.

약정서에 서명했다고 해서 적힌 연체이율을 그대로 다 내야 하는 것은 아닙니다. 법원은 부당히 과다한 부분을 줄일 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2023년 아파트 분양계약을 맺으면서 잔금을 제때 내지 않으면 월 10%의 연체이자를 내기로 약정했습니다. 입주 전 점검에서 누수와 균열을 발견한 G씨는 잔금 2억 4,000만원을 내지 않고 분양계약 해제를 주장하는 소송을 냈지만 2026년 5월 패소가 확정됐습니다. 분양회사는 잔금 납부기한 다음 날부터 계산한 연체이자를 약정 이율대로 모두 내라고 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

약정한 연체이자도 법원이 줄여 줄 수 있나요?

줄여 줄 수 있습니다. 금전채무의 이행지체에 대비해 지연손해금 비율을 따로 약정했다면 이는 손해배상액의 예정이고, 법원은 예정액이 부당히 과다하면 적당히 감액할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 감액 규정은 금전채무라고 해서 적용을 배제하지 않고, 이자제한법도 금전채무 불이행에 관해 예정한 배상액이 부당하면 상당한 액까지 감액할 수 있다고 정합니다. 분양대금도 금전채무이므로 분양계약의 연체이자 약정은 감액 대상이 됩니다.

부당히 과다한지는 무엇으로 판단하나요?

채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액, 당시 거래관행을 모두 참작하고, 금전채무라면 통상적인 연체금리도 함께 고려합니다. 대법원은 예정액의 지급이 경제적 약자인 채무자에게 부당한 압박을 가해 공정을 잃는 결과가 될 때 부당성을 인정합니다. 월 10%는 연 120%에 해당해, 금전채무의 법정이율 연 5%나 금융기관의 통상 연체금리와 비교하면 과다하다는 주장의 근거가 됩니다. 잔금 2억 4,000만원에 월 10%를 1년 동안 적용하면 연체이자가 2억 8,800만원으로 원금을 넘고, 연 5%로 계산하면 1,200만원입니다.

약정이율이 없으면 금전채무의 지연손해금은 법정이율로 계산합니다. 감액 범위를 정할 때 법원이 참고하는 출발선입니다.

소송하느라 늦어진 기간도 감액되나요?

그 기간이 감액의 중심이 될 수 있습니다. 대법원은 수분양자들이 관련 소송의 판결 확정 때까지 분양계약의 취소·해제를 주장한 데 근거가 전혀 없었다고 보기 어렵다면, 그 기간에 약정 연체이율을 그대로 적용하는 것은 부당한 압박이 될 수 있어 감액할 필요가 있다고 본 원심을 유지했습니다. 반대로 판결 확정 뒤에도 잔금을 내지 않은 기간은 정당한 이유가 없고 약정이율이 통상 범위 안이라면 감액되지 않았습니다.

그래서 패소가 확정된 지금부터는 잔금을 빨리 정리할수록 감액되지 않는 연체이자가 쌓이는 것을 막을 수 있습니다.

분양대금 연체이자 감액 대응 순서

• 약정 조항 확인 - 분양계약서의 연체이율과 계산 기간 조항을 확인합니다. 이율이 연 단위인지 월 단위인지부터 봅니다.
• 소송 기간 정리 - 하자 소송의 제기일, 판결 선고일, 확정일을 정리합니다. 확정 전 기간이 감액 주장의 중심입니다.
• 다툼의 근거 자료 - 하자 점검 기록, 감정서, 소송 기록을 모읍니다. 해제 주장에 근거가 있었다는 사정이 감액을 뒷받침합니다.
• 통상 연체금리 비교 - 같은 시기 금융기관 연체금리와 다른 분양계약의 연체이율을 조사합니다. 과다성 판단 자료가 됩니다.
• 잔금 정리와 감액 주장 - 확정 뒤 잔금을 정리하고, 분양회사의 청구 소송에서 감액을 주장합니다. 기준 시점은 변론종결 당시입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 연체이자를 이미 일부 냈거나 분양회사와 따로 정산 합의를 했다면 합의서와 납부 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양대금·지연손해금 분쟁 소송과 판결 뒤 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 연체이자 약정도 손해배상액의 예정인가요?
  그렇습니다. 금전채무의 이행지체에 대비해 지연손해금 비율을 따로 약정했다면 손해배상액의 예정으로 보고, 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있다는 것이 대법원 판례입니다. 분양대금 연체이자도 여기에 해당합니다.
• 이자제한법으로도 감액을 주장할 수 있나요?
  주장할 수 있습니다. 이자제한법은 금전을 목적으로 한 채무의 불이행에 관해 예정한 배상액이 부당하면 법원이 상당한 액까지 감액할 수 있다고 정합니다. 민법의 손해배상 예정액 감액 규정과 함께 주장하면 됩니다.
• 소송에서 졌으면 감액이 안 되나요?
  패소했더라도 감액될 수 있습니다. 대법원은 판결 확정 때까지 해제 주장에 근거가 전혀 없었다고 보기 어렵다면 그 기간의 약정 연체이율 적용이 부당할 수 있다고 보았습니다. 다만 확정 뒤 기간은 감액되지 않은 사례입니다.
• 감액은 어느 시점 기준으로 판단하나요?
  법원이 구체적으로 판단하는 때, 곧 사실심 변론종결 당시를 기준으로 합니다. 그래서 1심뿐 아니라 항소심 변론종결 때까지 생긴 사정과 자료를 낼 수 있습니다. 감액 비율은 사실심 법원이 정합니다.
• 얼마까지 줄어드나요?
  정해진 비율은 없습니다. 법원은 거래관행, 채무액에 대한 예정액 비율, 예상 손해, 통상적인 연체금리를 참작해 정합니다. 약정이율이 없을 때의 법정이율과 금융기관 연체금리가 비교 기준으로 쓰이는 경우가 많습니다.
• 위약금이라고 적혀 있어도 감액되나요?
  감액될 수 있습니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 계약서에 위약금이라는 이름으로 적혀 있어도 부당히 과다하면 감액 대상입니다. 다만 위약벌로 인정되면 감액 규정이 적용되지 않아 다툼이 생깁니다.

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