일상 사고
임대인이 맡긴 창고 수선공사 중 용접 불로 화재가 나면 임대인이 배상하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 임대인이 임대차계약에 따른 수선의무를 이행하려고 공사업체에 도급을 줬는데 그 업체 직원의 과실로 화재가 났다면 임차인은 임대인에게 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 수급인을 임대인의 이행보조자로 보아, 수급인의 과실을 임대인의 과실로 본다고 판단했습니다. 지금은 화재 원인에 관한 소방·경찰 조사 결과와 불에 탄 재고의 수량·가액 자료부터 확보하십시오.
화재 직후 소방서 화재증명원과 경찰 조사 결과를 신청하고, 불에 탄 재고의 입고 내역·재고 장부·사진을 따로 보관해 두십시오.
불을 낸 사람이 임대인 본인이 아니라 공사업체 직원이라고 해서 임대인에게 청구하는 길이 막히는 것은 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
W사는 2025년 1월 물류창고를 보증금 1억원, 월세 800만원에 빌려 쓰고 있었는데 지붕 누수가 심해져 임대인에게 수선을 요구했습니다. 임대인은 2026년 봄 방수공사업체에 보수 공사를 맡겼고, 업체 직원들이 불티 방지 조치 없이 지붕 누수 부위를 용접하다가 불이 번져 W사의 보관 재고 3억원어치가 탔습니다. 임대인은 불을 낸 것은 공사업체이지 자신이 아니라며 배상을 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
임대인은 임차물 수선에 어떤 의무를 지나요?
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 의무를 집니다. 창고로 쓰기 어려울 정도의 누수를 고쳐 주는 것은 이 의무의 이행입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 구조가 같습니다.
채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않으면 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 채무자가 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에만 면책됩니다. 수선공사 도중 화재로 임차인의 사용·수익을 해쳤다면 임대인의 의무 이행 과정에서 손해가 생긴 것입니다.
공사업체의 과실도 임대인 책임인가요?
임대인 책임입니다. 채무자가 타인을 사용해 이행하는 경우 그 사람의 고의나 과실은 채무자의 고의나 과실로 봅니다. 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1330 판결은 이행보조자는 채무자의 의사관여 아래 채무이행행위에 속하는 활동을 하는 사람이면 충분하고, 지시·감독을 받는 관계일 필요가 없으며 독립적 지위에 있어도 된다고 했습니다.
대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다44338 판결은 임대인이 임대차계약상 약정에 따라 제3자에게 도급을 주어 임대 시설물을 수선한 경우 그 수급인도 이행보조자이고, 수급인의 과실로 수선공사 중 화재가 나면 임대인에게 귀책사유가 있어 임차인에 대한 채무불이행 손해배상책임이 있다고 했습니다. 위 사례는 이 판결의 사실관계와 거의 같습니다.
공사업체에 직접 청구할 수도 있나요?
있습니다. 공사업체 직원의 과실로 재고가 탔다면 그 직원과 사용자인 공사업체에 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다. 공사업체는 직원이 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다.
임대인에 대한 채무불이행 청구와 공사업체에 대한 불법행위 청구는 함께 할 수 있고, 어느 한쪽에서 배상받으면 그 범위에서 다른 쪽 청구가 줄어듭니다. 공사업체가 영업배상책임보험에 가입했는지도 확인해 둡니다.
수선공사 화재 손해배상 대응 순서
- 화재 원인 확보 - 소방서 화재증명원과 감식 결과를 받습니다. 용접 과실을 입증하는 기본 자료입니다.
- 수선 경위 정리 - 수선 요구 문자와 임대인의 공사 발주 사실을 모읍니다. 이행보조자 관계를 보여 줍니다.
- 손해액 산정 - 재고 장부, 매입 세금계산서, 사진으로 피해 물품과 가액을 확정합니다. 영업 중단 손실도 따로 계산합니다.
- 책임자 특정 - 임대인, 공사업체, 각 보험사를 확인합니다. 청구 상대를 넓혀 회수 가능성을 높입니다.
- 청구와 소송 - 내용증명 후 임대인과 공사업체를 함께 피고로 삼습니다. 필요하면 가압류로 재산을 보전합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 직접 공사업체를 고른 경우나 임대차계약서에 수선 책임을 임차인이 지기로 한 특약이 있다면 계약서와 발주 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 목적물 화재와 관련한 손해배상 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
화재 피해를 입은 임차인은 불을 낸 공사업체만 상대하면 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 임대인이 수선의무를 이행하려고 맡긴 공사라면 대법원은 공사업체를 임대인의 이행보조자로 보아 임대인에게도 배상책임을 묻습니다. 공사업체의 재산이 부족할 때 이 차이가 회수 결과를 가릅니다.
그래서 누가 공사를 발주했는지를 보여 주는 기록이 가장 먼저 필요합니다. 임차인이 수선을 요구한 문자, 임대인이 공사업체와 맺은 계약서나 견적서, 공사 일정을 알린 연락이 모두 증거가 됩니다. 화재 당일의 작업 사진과 목격자 연락처도 빨리 확보해야 합니다.
소송에서는 발주 경위로 이행보조자 관계를, 소방 감식 결과로 과실을, 재고 장부와 세금계산서로 손해액을 증명합니다. 임대인·공사업체·각 보험사를 함께 상대로 하면 판결 뒤 집행할 재산이 넓어져 실제 회수 가능성이 높아집니다.
— 허진영 변호사 · 계약·손해배상
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 임대차 목적물 화재 손해배상 사건을 수행해 왔으며, 수선공사의 발주 경위와 화재 원인을 먼저 확정한 뒤 임대인과 공사업체의 책임을 함께 묻는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·수선 요구 기록·화재증명원·재고 장부와 매입 세금계산서를 준비해 주시면, 임대인의 이행보조자 책임 인정 여부·공사업체와 보험사에 대한 청구 가능성·손해액 산정 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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