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동업 부동산을 내 명의로 사고 대출이자·재산세를 냈다면 정산 때 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 동업 부동산을 내 명의로 사서 대출이자와 재산세를 혼자 냈다면 그 비용은 조합채무로서 정산 때 먼저 공제받을 수 있습니다. 대법원은 이 지출을 조합의 통상사무에 따른 필요비로 보고, 개인 빚으로 본 원심을 파기했습니다. 지금은 이자와 재산세 납부 내역을 날짜별로 모아 두십시오.

그 자리에서

동업 정산 협의가 시작되면 대출이자 납부 내역과 재산세 영수증을 연도별로 모읍니다. 조합업무를 집행하며 지출한 필요비는 지출한 날 이후의 이자와 함께 조합에 상환을 청구할 수 있어 날짜가 금액을 바꿉니다.

부동산이 내 명의로 되어 있다는 이유로 이자와 세금을 모두 혼자 떠안아야 한다고 단정할 필요는 없습니다. 동업 목적 달성에 필요한 지출이었다면 정산에서 먼저 공제받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨와 I씨는 2021년 경매에 나온 건물을 함께 사서 개발한 뒤 팔아 수익을 나누기로 동업 약정을 했습니다. 낙찰과 등기는 H씨 명의로 했고, H씨가 건물을 담보로 대출을 받아 잔금을 냈습니다. 그 뒤 4년 동안 대출이자와 재산세는 H씨가 자기 돈으로 냈고, 2025년 건물이 팔려 동업이 끝났습니다. I씨는 출자 비율대로 남은 돈을 나누자고 하면서, 이자와 재산세는 H씨 개인 빚이라 정산에서 뺄 수 없다고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동업 부동산의 대출이자와 재산세를 혼자 냈다면 정산 때 돌려받나요?

돌려받을 수 있습니다. 대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다205399, 2025다205405 판결은 조합원 명의로 산 동업 부동산의 대출이자와 재산세를 그 조합원이 낸 것은 조합의 통상사무이자 필요비 지출이므로, 조합에 비용상환을 청구할 수 있고 그 상환채무는 조합채무라고 보았습니다. 이 비용을 조합채무로 보지 않고 잔여재산을 계산한 원심은 파기되어 서울고등법원으로 돌려보내졌고, 최종 정산 금액은 아직 단정할 수 없습니다.

조합의 통상사무는 각 조합원이 단독으로 처리할 수 있습니다. 조합재산의 처분이나 변경이 아닌 일상적·반복적 사무는 다른 조합원 동의 없이도 할 수 있다는 뜻이고, 대출이자와 재산세 납부가 여기에 해당한다고 보았습니다.

명의자가 소유권을 가지면 이자는 개인 빚 아닌가요?

그렇게 볼 수 없습니다. 동업 조합이 조합원 한 명 명의로 부동산을 사고, 파는 사람이 이 약정을 몰랐다면 명의자가 부동산 소유권을 취득합니다. 이 경우 조합은 부동산 자체가 아니라 매수대금 상당의 부당이득반환채권을 조합재산으로 갖습니다.

원심은 소유자가 명의자이므로 이자와 재산세도 명의자 개인 채무라고 보았지만, 대법원은 소유권이 명의자에게 갔더라도 나머지 조합 관계는 조합계약과 민법 조합 규정에 따른다고 했습니다. 부동산을 팔아 생긴 이익은 조합이 누리는 만큼, 그 비용도 조합이 부담해야 균형이 맞는다는 이유입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」의 조합 규정도 같습니다.

조합이 끝나면 남은 재산은 어떻게 나누나요?

잔여재산은 각 조합원의 출자가액에 비례해 나눕니다. 조합채무 변제가 끝나지 않았더라도 그 채권자가 조합원이라면, 적극재산에서 그 조합원에 대한 조합채무를 뺀 금액을 분배 대상으로 잡고, 출자 비율에 따른 몫과 채무 이행을 한 번에 정리할 수 있습니다. 따로 청산절차를 밟지 않는 간이한 방법입니다. 예를 들어 적극재산이 2억원이고 명의자가 낸 이자·재산세 상환액이 4,000만원이면, 1억 6,000만원을 출자 비율로 나누고 명의자에게 4,000만원을 따로 돌려줍니다.

필요비 공제 전후 분배 예시
필요비 공제 전후 분배 예시
적극재산20,000만원
명의자 필요비 공제4,000만원
분배 대상 잔여재산16,000만원

단순 예시 계산

대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다290799, 290805 판결도 같은 방법을 인정했습니다. 다만 출자액 자체를 다투는 것은 사실심의 판단 영역이고, 조합채무로 인정되지 않는 다른 지출이나 별도의 출자금 반환 주장은 이 사건에서 받아들여지지 않았습니다.

동업 부동산 비용 정산 대응 순서

  • 동업 약정 확인 - 약정서나 문자에서 출자액, 명의, 수익 분배 비율을 확인합니다. 출자가액이 분배 비율을 정합니다.
  • 지출 내역 정리 - 대출이자, 재산세, 관리비를 날짜별로 정리합니다. 지출일 이후 이자도 청구 대상입니다.
  • 필요비 구분 - 동업 목적 달성과 관련된 통상 지출인지 나눕니다. 개인 용도 지출은 조합채무로 인정되지 않습니다.
  • 잔여재산 계산 - 적극재산에서 내 비용상환채권 등 조합채무를 뺍니다. 남은 금액을 출자 비율로 나눕니다.
  • 정산 청구 - 협의가 안 되면 잔여재산 분배와 비용상환을 함께 청구합니다. 상대방이 먼저 소를 냈다면 반소로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 파는 사람이 명의신탁 약정을 알았거나 동업 약정에 비용 부담을 따로 정했다면 등기와 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 동업 해지에 따른 정산금·투자금 반환 소송을 수행합니다.

동업 종료 후 간이 정산 흐름
  1. 1

    적극재산 확정

    매수대금 상당 부당이득반환채권 등

  2. 2

    조합채무 공제

    명의자 조합원의 비용상환채권

  3. 3

    출자 비율 분배

    잔여재산을 출자가액에 비례해 분배

  4. 4

    채무 이행

    채권자 조합원에게 비용상환

실무상 착안점

동업 부동산을 한 사람 명의로 사면 대출과 세금도 명의자 책임이라고 여기는 경우가 많습니다. 등기상 소유자가 명의자이니 그 비용도 개인 몫이라는 생각입니다. 대법원은 수익을 조합이 가져가는 만큼 비용도 조합이 진다고 보았습니다.

정산 다툼은 지출 기록에서 갈립니다. 이자를 언제 얼마 냈는지, 재산세 고지서와 납부 영수증, 동업자에게 비용을 알린 문자가 남아 있어야 합니다. 필요비는 지출한 날 이후 이자까지 청구할 수 있어 지출일이 금액을 바꿉니다.

이 기록은 잔여재산 분배 소송에서 적극재산에서 뺄 조합채무를 확정하는 자료가 되고, 판결 후에는 상대방 몫과 내 비용상환채권을 정리하는 근거가 됩니다. 상대방이 투자금 반환 소송을 먼저 냈다면 반소로 정산금을 청구할 때도 같은 자료를 씁니다.

— 허진영 변호사 · 계약·손해배상

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 동업 해지에 따른 잔여재산 분배와 투자금 반환 분쟁을 수행해 왔으며, 출자액과 조합 비용 지출을 날짜별로 확정한 뒤 조합채무 공제와 분배 비율을 함께 계산하는 방식으로 대응합니다.

  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 조세불복·명의신탁 쟁점 검토의견서
  • 회사 해산 청구 대응

이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.

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