소송 절차

건물 철거 소송 중에 땅을 사는 쪽으로 법원에서 합의할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 소송 중이라도 법원은 필요하다고 인정하면 사건을 결정으로 조정에 회부할 수 있고, 조정에서 토지 매수나 사용료 지급으로 합의할 수 있습니다. 민사조정법 제6조는 수소법원이 항소심 판결 선고 전까지 소송 중인 사건을 조정에 회부할 수 있다고 정하고, 성립한 조정은 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다. 지금은 매수 가격이나 사용료 제안안을 준비해 변론기일에 조정 회부를 요청하십시오.

조정을 요청했다고 해서 철거 청구를 인정하는 것은 아닙니다. 조정이 성립하지 않으면 소송에서 그대로 다툴 수 있습니다.

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U씨는 2019. 자기 땅에 상가 건물을 지었는데, 2025. 옆 토지 소유자가 건물 일부가 자기 땅 위에 있다며 건물 철거와 토지 인도 소송을 냈습니다. 측량감정 결과 약 20제곱미터가 옆 토지에 걸쳐 있었습니다. U씨는 건물을 헐면 손해가 크니 그 부분 땅을 사거나 사용료를 내는 방향으로 법원에서 합의할 수 있는지 물었습니다. 변론기일에 조정 회부를 요청하고, 조정이 성립하면 조정조서는 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소송 중에 조정으로 넘길 수 있나요?

수소법원은 필요하다고 인정하면 항소심 판결 선고 전까지 소송 중인 사건을 결정으로 조정에 회부할 수 있습니다. 당사자는 변론기일에 말로 또는 준비서면으로 조정 회부를 요청할 수 있고, 회부 여부는 법원이 정합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사조정법」은 수소법원이 스스로 조정하는 것이 적절하면 직접 처리할 수 있게 합니다.

철거 소송은 판결이 나면 건물 일부를 헐어야 하고, 토지 소유자도 철거 뒤 땅을 쓰기 어려운 경우가 많아 조정에 적합한 사건으로 봅니다. 매수 가격, 분할 지급, 지료 같은 구체적 제안을 준비해 가면 조정이 빨라집니다. 침범 부분만 떼어 사려면 토지 분할과 소유권이전등기가 가능한지도 미리 확인해야 합니다. 분할이 어렵다면 지상권 설정이나 장기 임대처럼 등기 가능한 다른 방식을 함께 제안합니다.

조정이 성립하면 효력은 어떻게 되나요?

조정은 당사자 사이에 합의된 사항을 조서에 적으면 성립하고, 그 조서는 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다. 재판상 화해를 적은 조서는 확정판결과 같은 효력이 있으므로, 합의한 대금을 내지 않거나 등기를 넘겨주지 않으면 조정조서로 강제집행할 수 있습니다. 조정 내용은 나중에 다시 다투기 어려우므로 조건을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

합의가 안 되면 어떻게 되나요?

당사자 사이에 합의가 성립하지 않으면 조정은 불성립으로 끝나거나, 조정담당판사가 직권으로 조정을 갈음하는 결정을 할 수 있습니다. 불성립으로 끝나면 사건은 다시 소송 절차로 돌아가 판결을 받게 됩니다. 조정을 갈음하는 결정은 당사자의 이익과 모든 사정을 고려해 공평한 해결안을 법원이 제시하는 것입니다.

조정을 갈음하는 결정에 불만이 있으면 조서 정본을 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 합니다. 이 기간은 불변기간이고, 이의가 없거나 이의신청이 취하되면 결정은 재판상 화해와 같은 효력이 생깁니다.

조정 회부 요청 대응 순서

• 침범 범위 확정 - 측량감정 결과로 침범 면적과 위치를 확인합니다. 매수·사용료 제안의 기준이 됩니다.
• 제안안 준비 - 침범 부분 매수 가격, 지료, 분할 지급 조건을 정리합니다. 감정평가나 주변 시세 자료를 붙입니다.
• 조정 회부 요청 - 변론기일에 말하거나 준비서면으로 조정 회부를 요청합니다. 상대방 의사도 함께 확인합니다.
• 조정기일 참석 - 조정기일에는 본인이 출석하는 것이 원칙입니다. 합의 조건을 조서 문구로 구체화합니다.
• 결정 검토 - 조정을 갈음하는 결정이 오면 2주 안에 받아들일지 이의할지 정합니다. 이의하면 소송으로 돌아갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 침범 토지에 근저당이 설정되어 있거나 분할 등기가 어려운 토지는 등기 가능성을 보고 조정 조건을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 경계 침범에 따른 철거·인도 소송과 조정을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조정 회부는 당사자가 신청할 수 있나요?
  요청할 수 있지만 회부 결정은 법원이 합니다. 민사조정법 제6조는 수소법원이 필요하다고 인정하면 항소심 판결 선고 전까지 소송 중인 사건을 결정으로 조정에 회부할 수 있다고 정합니다. 변론기일에 말하거나 준비서면으로 요청합니다.
• 항소심에서도 조정할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민사조정법 제6조에 따라 조정 회부는 항소심 판결 선고 전까지 가능합니다. 1심에서 철거 판결을 받은 뒤에도 항소심에서 조정으로 매수나 지료 지급을 합의하는 경우가 있습니다.
• 조정조서는 판결과 같은 효력이 있나요?
  같은 효력이 있습니다. 민사조정법 제29조에 따라 조정은 재판상 화해와 같은 효력이 있고, 민사소송법 제220조에 따라 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 조정 내용대로 이행하지 않으면 조정조서로 강제집행할 수 있습니다.
• 조정이 성립하지 않으면 불리해지나요?
  불리해지지 않습니다. 민사조정법 제27조에 따라 합의가 성립하지 않으면 조정은 불성립으로 끝나고, 사건은 다시 소송 절차로 돌아가 판결을 받습니다. 조정에서 한 양보 제안은 판결에서 그대로 인정된 사실로 취급되지 않습니다.
• 조정을 갈음하는 결정은 무엇인가요?
  합의가 되지 않을 때 법원이 직권으로 공평한 해결안을 정하는 결정입니다. 민사조정법 제30조에 근거합니다. 같은 법 제34조 제1항에 따라 조서 정본을 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청할 수 있고, 이의가 없으면 재판상 화해와 같은 효력이 생깁니다.
• 조정기일에 꼭 본인이 나가야 하나요?
  원칙적으로 본인이 출석해야 합니다. 민사조정규칙 제6조 제1항은 통지를 받은 당사자가 기일에 본인이 출석해야 하고, 특별한 사정이 있으면 대리인을 출석시키거나 보조인을 동반할 수 있다고 정합니다. 합의 권한이 있는 사람이 나가야 조정이 성립할 수 있습니다.

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