계약 일반

공매 담당자에게 청탁해 싸게 산 점포, 점유자가 매매 무효를 내세울 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매수인이 공매 담당자의 배임에 적극 가담해 산 점포라면 그 매매는 반사회적 법률행위로 무효입니다. 이 무효는 주장할 이익이 있는 사람은 누구든지 내세울 수 있어, 매수인이 소유권을 근거로 점포 인도를 청구해도 점유자가 항변으로 주장할 수 있습니다. 지금은 매수인과 담당자 사이의 청탁·금품 제공을 보여 주는 형사 판결이나 수사 자료가 있는지부터 확인하십시오.

등기부에 새 소유자 이름이 올라 있다고 해서 그 사람의 명도 청구를 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 소유권 취득 원인이 무효면 등기도 원인무효입니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2022년부터 상가 1층 점포를 쓰고 있었는데, 2024년 그 점포를 공매로 샀다는 새 소유자가 인도와 월 250만원의 사용료 상당 부당이득을 청구했습니다. 2025년 새 소유자가 부동산신탁회사 공매 담당자에게 사례금을 약속하고 공개 경쟁입찰을 막은 뒤 수의계약으로 시세보다 싸게 샀다는 사실로 기소된 사실이 알려졌습니다. Q씨는 등기를 마친 새 소유자에게 점포를 비워 줘야 하는지 알고 싶었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배임행위에 적극 가담해 맺은 계약은 왜 무효인가요?

거래 상대방이 배임행위를 유인·교사하거나 배임행위의 전 과정에 관여하는 등 적극 가담하면 실행행위자와 맺은 계약이 반사회적 법률행위가 되기 때문입니다. 대법원 2016. 3. 24. 선고 2015다11281 판결은 매수인이 부동산신탁회사의 공매 담당자에게 사례금을 약속하며 부정한 청탁을 하고, 담당자가 경쟁입찰을 제한한 뒤 수의계약으로 싸게 판 사안에서 매수행위를 무효로 본 원심을 유지했습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제103조가 이 판단의 근거입니다.

단순히 배임행위가 있다는 사실을 알았던 정도로는 부족하고, 유인·교사하거나 전 과정에 관여하는 등 적극 가담이 있어야 합니다. 이 차이가 매수인 쪽 증거 싸움의 중심입니다.

계약 당사자가 아닌 점유자도 무효를 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위의 무효는 이를 주장할 이익이 있는 사람은 누구든지 주장할 수 있습니다. 같은 판결은 무단 점유자가 무효를 주장하는 것이 법적 근거가 없거나 정의관념에 어긋난다는 매수인 주장을 받아들이지 않았습니다.

반사회질서 법률행위를 원인으로 한 소유권이전등기는 원인무효로서 말소될 운명에 있습니다. 그래서 등기명의자가 소유권에 기한 인도 청구를 해도 상대방은 그 법률행위의 무효를 항변으로 내세워 청구를 막을 수 있습니다. 판결 사안에서도 점포 인도 청구와 차임 상당 부당이득 청구가 모두 기각되었습니다.

점유자가 무효 항변에 성공하면 점포에 계속 있을 수 있나요?

새 소유자의 청구는 막히지만 점유할 권리가 생기는 것은 아닙니다. 매매가 무효이면 소유권은 원래 소유자에게 남아 있으므로, 원래 소유자가 인도나 부당이득을 청구하면 그때는 점유자 자신의 점유 권원을 따로 주장해야 합니다. 임차권이나 유치권이 있는지 미리 정리해 두어야 합니다.

담당자와 매수인에게는 형사 책임도 문제 됩니다. 타인의 사무를 처리하는 사람이 부정한 청탁을 받고 재물이나 재산상 이익을 취득하면 배임수재죄가 되고, 이를 준 사람은 배임증재죄로 처벌됩니다. 이 형사 판결이 민사에서 적극 가담을 증명하는 자료가 됩니다.

배임 가담 매매 무효 항변 대응 순서

• 취득 경위 조사 - 새 소유자가 점포를 산 방식이 공개경쟁인지 수의계약인지 확인합니다. 경쟁 제한이 있으면 배임 정황이 됩니다.
• 형사 자료 확보 - 담당자·매수인에 대한 형사 판결문이나 공소장을 구합니다. 적극 가담 증명의 중심 자료입니다.
• 무효 항변 제출 - 인도 청구 소송에서 매매 무효를 항변으로 주장합니다. 누구든지 주장할 수 있는 무효입니다.
• 자기 점유 권원 정리 - 원래 소유자와의 임대차나 유치권 등 점유 근거를 정리합니다. 원래 소유자 청구에 대비합니다.
• 원래 소유자와 협의 - 매매가 무효면 원래 소유자가 권리자이므로 이후 관계를 협의합니다. 재공매 절차도 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 소유자가 다시 제3자에게 팔았거나 근저당이 설정되어 있으면 등기 원인서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명도 소송 방어와 업무상배임 고소·방어 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배임행위를 알고 산 것만으로 무효인가요?
  알았다는 것만으로는 부족합니다. 거래 상대방이 배임행위를 유인·교사하거나 배임행위의 전 과정에 관여하는 등 적극 가담해야 반사회적 법률행위로 무효가 됩니다. 청탁과 금품 제공 같은 적극 가담 사정을 증명해야 합니다.
• 계약 당사자가 아니어도 무효를 주장할 수 있나요?
  선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위의 무효는 주장할 이익이 있는 사람은 누구든지 주장할 수 있습니다. 매매 당사자가 아닌 점유자도 인도 청구를 받으면 그 무효를 항변으로 내세울 수 있습니다.
• 등기를 마친 새 소유자의 청구도 막을 수 있나요?
  반사회질서 법률행위를 원인으로 한 소유권이전등기는 원인무효로서 말소될 운명이어서, 등기명의자가 소유권에 기한 인도를 청구해도 상대방은 원인행위의 무효를 항변할 수 있습니다. 차임 상당 부당이득 청구도 같은 이유로 막힙니다.
• 항변에 성공하면 점포를 계속 쓸 수 있나요?
  새 소유자의 청구는 막히지만 점유할 권리가 생기는 것은 아닙니다. 소유권은 원래 소유자에게 남아 있으므로 원래 소유자가 청구하면 임대차 등 자신의 점유 권원을 따로 주장해야 합니다.
• 공매 담당자는 어떤 처벌을 받나요?
  타인의 사무를 처리하는 사람이 부정한 청탁을 받고 재물이나 재산상 이익을 취득하면 배임수재죄로 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 이익을 준 사람은 배임증재죄로 처벌됩니다.
• 형사 기록은 어떻게 민사에 쓰나요?
  형사 판결문이나 공소장을 직접 제출하거나, 민사 재판부에 문서송부촉탁을 신청해 수사·재판 기록을 받아 볼 수 있습니다. 청탁과 금품 약속, 입찰 제한 경위가 적극 가담 증명의 중심 자료가 됩니다.

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