당회 결의만 있으면 교회 땅을 팔 수 있나요?

정관이 당회에 재산 처분 권한을 주었다면 가능하지만, 그런 규정이 없으면 교인총회 결의가 필요합니다. 교회 재산은 교인들의 총유이고 총유물 처분은 정관이나 사원총회 결의에 따르도록 되어 있기 때문입니다.

목사가 대표자로 등록되어 있어도 무효인가요?

무효입니다. 대표자라도 총유물인 교회 재산의 처분은 교인총회 결의 없이 대표하여 할 권한이 없습니다. 고유번호증이나 등기부에 대표자로 적혀 있다는 사실은 처분 권한의 근거가 되지 않습니다.

매수인이 몰랐다면 보호받을 수 있나요?

권한을 넘은 표현대리 규정이 준용되지 않아 매수인이 선의였더라도 매매를 교회에 주장할 수 없습니다. 교회의 무효 주장이 신의칙 위반이라는 주장도 받아들여지지 않은 사례가 있습니다.

이미 낸 매매대금은 돌려받을 수 있나요?

매매가 무효이면 교회는 법률상 원인 없이 대금을 받은 것이므로 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 교회가 등기 말소를 청구하면 대금 반환과 동시이행을 주장할 수 있는지 함께 검토합니다.

교회 재산은 누구 소유로 보나요?

교인들의 헌금 등으로 마련한 교회 재산은 특별한 사정이 없는 한 소속 교인들의 총유입니다. 교회가 법인이 아닌 사단이기 때문이며, 등기 명의가 교회 이름으로 되어 있어도 마찬가지입니다.

목사 개인에게 손해배상을 청구할 수 있나요?

결의가 있는 것처럼 속였거나 권한 없음을 알면서 계약을 주도했다면 불법행위에 따른 손해배상을 청구할 수 있는지 검토합니다. 결의서를 위조했다면 형사 고소도 가능하고, 손해액은 지출 비용과 대금 이자 등으로 산정합니다.

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계약 일반

목사가 교인총회 결의 없이 판 교회 땅을 샀는데 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 교회 재산은 교인들의 총유여서 정관이나 교인총회 결의 없이 대표자가 처분한 매매는 무효입니다. 이 경우 권한을 넘은 표현대리 규정도 준용되지 않아, 매수인이 목사에게 권한이 있다고 믿었더라도 교회에 매매를 주장할 수 없습니다. 지금은 교회 정관의 재산 처분 규정과 교인총회 회의록이 있는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

교회 측이 매매 무효를 주장해 왔다면 매매계약서와 함께 받은 당회 회의록·교인총회 회의록·정관 사본을 모두 모으십시오. 처분 절차를 거쳤는지는 이 서류로만 증명됩니다.

목사나 당회가 서명한 계약서가 있다고 해서 교회 재산 매매가 완결된 것은 아닙니다. 반대로 등기를 마쳤더라도 절차가 없었다면 말소될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 5월 한 교회의 담임목사와 교회 소유 토지 600㎡를 7억원에 사기로 하고, 당회 회의록을 받은 뒤 잔금을 치르고 등기를 마쳤습니다. 2025년 교인들이 교인총회를 연 적이 없다며 소유권이전등기 말소를 청구했고, 교회 정관에는 재산 처분을 교인총회에서 결의한다고 적혀 있었습니다. D씨는 목사가 대표자였으니 매매가 유효하다고 생각했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

교회 재산은 누구의 소유이고 어떻게 처분하나요?

교인들의 헌금 등으로 마련한 교회 재산은 특별한 사정이 없는 한 그 교회 소속 교인들의 총유에 속합니다. 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 하고, 총유물의 처분은 정관이나 규약에 따르고, 정관이 없으면 사원총회의 결의에 의해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 규정을 두고 있습니다.

교회 재산 처분 절차 확인 흐름

1
정관 확인
재산 처분 기관과 정족수 규정 여부
2
정관 규정 있으면
정관이 정한 기관·절차로 결의
3
정관 없으면
교인총회 결의 필요(민법 제276조 제1항)
4
결의 없는 처분
무효, 표현대리 준용 없음

그래서 교회 토지를 팔려면 교회 정관에 정한 절차를 밟거나, 정관이 없으면 교인총회 결의를 거쳐야 합니다. 당회나 제직회 결의만 있는 경우도 정관이 그 기관에 처분 권한을 준 것이 아니라면 부족합니다.

목사에게 권한이 있다고 믿었으면 표현대리로 보호받나요?

보호받지 못합니다. 대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다23312 판결은 비법인사단인 교회의 대표자가 교인총회 결의 없이 교회 재산을 처분한 행위에는 권한을 넘은 표현대리 규정이 준용되지 않는다고 보았습니다. 총유물 처분에 사원총회 결의를 요구하는 것은 대표자 권한의 한계를 법이 직접 정한 것이기 때문입니다.

같은 판결은 교회가 교인총회 결의가 없었다는 이유로 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙 위반이나 권리남용도 아니라고 보았습니다. 매수인이 대금을 모두 치렀다는 사정만으로 결론이 바뀌지 않습니다.

매매가 무효라면 매수인은 무엇을 청구할 수 있나요?

교회에 이미 낸 매매대금은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 매매가 무효이면 교회는 법률상 원인 없이 대금을 받은 것이 되기 때문입니다. 교회가 소유권이전등기 말소를 청구하면 매수인은 대금 반환과 동시이행을 주장하는 방식으로 대응을 검토합니다.

권한 없이 계약을 주도한 대표자 개인에게는 불법행위에 따른 손해배상을 청구할 수 있는지 따로 따집니다. 대표자가 결의를 거친 것처럼 서류를 꾸몄다면 형사 책임도 문제 될 수 있습니다.

교회 재산 매매 무효 대응 순서

정관 확인 - 교회 정관에 재산 처분 기관과 의결 정족수가 있는지 확인합니다. 정관이 기준이고, 없으면 교인총회 결의가 필요합니다.
결의 서류 확보 - 교인총회 소집 공고, 회의록, 참석자 명단을 확보합니다. 결의가 적법했는지 다투는 자료가 됩니다.
등기 상태 점검 - 소유권이전등기 여부와 매수인 명의 근저당 설정 여부를 확인합니다. 무효가 되면 말소 대상이 됩니다.
대금 반환 청구 - 교회에 낸 계약금·중도금·잔금 내역을 정리합니다. 부당이득 반환 청구의 근거가 됩니다.
대표자 책임 검토 - 결의 서류를 꾸민 정황이 있는지 확인합니다. 손해배상 청구나 고소 여부를 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 교회가 교단 소속 유지재단에 명의신탁했거나 교회가 분열된 상태라면 등기부와 교단 헌법을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 비법인사단 총회 결의 분쟁과 가처분 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

교회 부동산 매매에서 매수인들은 「담임목사와 당회 장로들이 도장을 찍었으니 문제없다」고 생각합니다. 그러나 교회 재산은 교인 전체의 총유라서 정관이나 교인총회 결의가 빠지면 목사와 장로 전원이 서명해도 매매가 무효가 됩니다. 표현대리로 구제받을 길도 막혀 있습니다.

그래서 매매 전 확인해야 할 서류는 정관과 교인총회 회의록입니다. 회의록에는 소집 공고일, 참석 교인 수, 찬성 수가 있어야 하고, 정관의 의결 정족수와 맞아야 합니다. 사후에 문제가 생기면 교인 명부와 헌금 기록까지 제출되며, 결의 당시 교인 자격을 가진 사람이 누구였는지가 다툼이 됩니다.

소송에서 교회는 소유권이전등기 말소를 청구하고, 매수인은 대금 반환으로 맞섭니다. 이때 매수인이 지출한 등기비용·세금과 건물 신축 비용까지 돌려받을 수 있는지가 따로 문제 되므로 영수증을 모두 보관해야 합니다. 교회 측이 재산을 다시 처분하지 못하도록 처분금지가처분을 먼저 신청하는 경우도 많습니다.

— 허진영 변호사 · 계약·손해배상

이 상황에서 자주 묻는 것

매매계약서, 교회 정관, 당회·교인총회 회의록, 대금 지급 내역을 준비해 주시면, 처분 결의의 적법성과 매매 효력, 대금 반환 청구 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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