계약 일반

교환계약 상대방이 대출금과 전세보증금을 떠안기로 하고 안 갚으면 그 돈을 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 상대방이 약속대로 대출금과 보증금을 갚지 않아 내가 은행과 임차인에게 소송을 당해 패소하고 가압류까지 당했다면, 그 채무액 상당을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 채무불이행 손해는 현실로 입은 확실한 손해여야 하는데, 판결과 가압류로 채무 부담이 현실적·확정적이 되었다고 보기 때문입니다. 지금은 교환계약서의 채무 인수 조항과 은행·임차인이 낸 소송 서류부터 모아 두십시오.

은행과 임차인에게 먼저 돈을 다 갚아야만 상대방에게 배상을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 패소 판결과 가압류로 갚아야 할 처지가 확정됐다면 그 단계에서 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 자신의 상가건물과 대지를 B씨의 임야와 바꾸는 교환계약을 맺으면서, 건물에 설정된 은행 대출금 2억원과 임차인에게 돌려줄 보증금 1억원을 B씨가 떠안기로 했습니다. A씨는 소유권이전등기 서류를 모두 넘겼지만 B씨는 등기도 하지 않고 대출 이자도 내지 않았습니다. 2025년 은행은 건물 경매를 신청하고 A씨의 다른 아파트를 가압류한 뒤 대출금 소송에서 이겼고, 임차인도 보증금 반환 소송을 내며 A씨 재산을 가압류했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

제3자에게 진 빚도 손해로 인정되나요?

채무 부담이 현실적·확정적이어서 실제로 갚아야 할 성질의 것이면 손해로 인정됩니다. 채무불이행으로 배상할 손해는 현실로 입은 확실한 손해에 한하므로, 단지 채무를 지게 된 것만으로는 부족하고 그 부담이 확정돼야 합니다. 확정됐는지는 사회통념에 비추어 객관적이고 합리적으로 판단합니다.

대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다22833 판결은 교환계약 당사자가 상대방의 대출금채무와 임차보증금반환채무를 인수해 이행하기로 하고도 어겨, 상대방이 은행과 임차인에게 소송을 당해 패소하고 다른 부동산까지 가압류당한 사안에서 그 채무액 상당의 손해를 현실적으로 입었다고 보았습니다. 원심은 아직 갚지 않았으니 손해가 없다고 했지만 대법원은 이를 파기했습니다.

늘어난 이자와 지연손해금도 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 채무를 떠안기로 한 사람이 제때 갚지 않아 늘어난 원리금은 그 약속을 어겨 생긴 통상의 손해입니다. 대법원 1976. 10. 29. 선고 76다1002 판결도 이행인수 계약을 맺고 즉시 변제하지 않아 늘어난 원리금을 통상손해로 보았습니다.

경매로 건물이 싸게 팔렸거나 가압류 때문에 다른 거래가 깨진 손해는 특별한 사정으로 인한 손해입니다. 이런 손해는 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상받을 수 있으므로, 계약 당시 그런 사정을 알렸다는 자료가 필요합니다.

교환계약을 해제하고 배상도 받을 수 있나요?

할 수 있습니다. 상대방이 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 최고를 하지 않고 해제할 수 있습니다.

해제를 하더라도 손해배상 청구에는 영향이 없습니다. 해제하면 넘겨준 등기 서류와 받은 임야를 서로 돌려주는 원상회복 문제가 생기므로, 해제와 계약 유지 중 어느 쪽이 유리한지는 임야 시세와 경매 진행 상황을 보고 정해야 합니다.

교환계약 채무 인수 불이행 대응 순서

• 계약 조항 확인 - 교환계약서에서 누가 어떤 채무를 언제까지 인수하기로 했는지 확인합니다. 이행인수인지 면책적 채무인수인지에 따라 은행에 대한 책임이 달라집니다.
• 소송·가압류 서류 수집 - 은행과 임차인이 낸 소장, 판결문, 가압류 결정문을 모읍니다. 채무 부담이 확정됐다는 증거가 됩니다.
• 이행 최고서 발송 - 상대방에게 기한을 정해 채무를 갚으라고 내용증명 최고서를 보냅니다. 해제를 하려면 이 절차가 먼저 필요합니다.
• 해제 여부 결정 - 임야 시세와 경매 진행 상황을 비교해 계약을 해제할지 유지할지 정합니다. 해제해도 손해배상 청구는 따로 할 수 있습니다.
• 손해배상 소송과 보전 - 채무액과 늘어난 이자를 손해배상으로 청구하고, 상대방 재산에 가압류를 신청합니다. 상대방이 받은 건물을 처분하기 전에 묶어 두어야 합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제390조·제393조를 바탕으로 한 설명입니다. 여기까지는 일반 기준이고, 교환계약서에 위약금이나 손해배상액 예정 조항이 있거나 은행이 채무인수를 승낙한 사정이 있으면 계약서와 은행 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 교환·매매계약 불이행에 따른 손해배상과 가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 은행에 돈을 갚기 전에도 배상을 청구할 수 있나요?
  채무 부담이 현실적·확정적이면 청구할 수 있습니다. 대법원 2001. 7. 13. 선고 2001다22833 판결은 은행과 임차인에게 소송을 당해 패소하고 다른 부동산까지 가압류당했다면, 아직 갚지 않았더라도 그 채무액 상당의 손해를 현실적으로 입었다고 보았습니다. 단순히 독촉을 받은 단계라면 손해가 확정됐다고 보기 어렵습니다.
• 상대방이 채무를 떠안기로 했으면 은행 빚은 끝난 건가요?
  은행이 승낙하지 않았다면 끝나지 않습니다. 민법 제454조 제1항은 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙이 있어야 효력이 생긴다고 정합니다. 은행 승낙 없이 당사자끼리 떠안기로만 한 것은 이행인수로 보아, 은행에 대한 채무자는 여전히 원래 채무자입니다.
• 늘어난 대출 이자도 배상받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 대법원 1976. 10. 29. 선고 76다1002 판결은 원리금을 변제해 채무를 면하게 해 주기로 한 사람이 즉시 갚지 않아 늘어난 원리금을 통상의 손해로 보았습니다. 민법 제393조 제1항에 따라 통상손해는 상대방이 알았는지와 관계없이 배상 범위에 들어갑니다.
• 경매로 싸게 팔린 손해도 청구할 수 있나요?
  특별손해로 보아 요건이 더 붙습니다. 민법 제393조 제2항은 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상하도록 정합니다. 계약 당시 채무를 제때 갚지 않으면 경매가 진행될 수 있다는 사정을 상대방이 알고 있었다는 자료를 갖춰야 합니다.
• 교환계약을 해제하려면 어떻게 해야 하나요?
  상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 그 기간이 지나야 해제할 수 있습니다. 민법 제544조가 정한 절차이고, 상대방이 미리 이행하지 않겠다고 밝혔다면 최고를 하지 않고 해제할 수 있습니다. 최고서와 해제 통지는 내용증명으로 보내 도달일을 남겨 두어야 나중에 해제 시점을 다투지 않습니다.
• 계약을 해제하면 손해배상은 못 받나요?
  해제해도 받을 수 있습니다. 민법 제551조는 계약의 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 다만 해제하면 서로 받은 부동산과 등기를 돌려주는 원상회복 의무가 생기므로, 원상회복으로 해결되는 부분을 뺀 나머지 손해를 배상액으로 청구하게 됩니다.

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