계약 일반
돈 돌려주면 해제하자고 했더니 매도인이 사용료 정산하자며 승낙하면 합의해제인가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 매수인이 지급한 돈의 반환을 조건으로 합의해제를 제안했는데 매도인이 반환 대신 토지 사용료 정산을 조건으로 붙여 승낙했다면 합의해제는 성립하지 않고 매수인의 처음 제안은 효력을 잃습니다. 민법 제534조는 조건을 붙이거나 변경을 가한 승낙을 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 봅니다. 지금은 주고받은 내용증명 두 통의 문구를 나란히 놓고 반환 금액과 조건이 일치하는지부터 확인하십시오.
상대방 답신에 「해제에 동의한다」는 말이 있어도 돈을 언제 얼마나 돌려준다는 내용이 빠져 있다면, 합의가 끝났다고 보고 행동하기 전에 계약서와 두 통의 내용증명을 함께 보관하십시오. 합의해제가 없었다면 원래 계약은 그대로 살아 있습니다.
상대방이 「해제에 동의한다」고 적었다는 이유만으로 계약이 정리된 것은 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
P씨는 2024년 8월 토지를 사기로 하고 매도인에게 계약금과 중도금 합계 8,000만원을 지급한 뒤 토지를 먼저 넘겨받아 창고 부지로 써 왔습니다. 2025년 여름 매도인이 소유권 이전을 미루자 P씨는 계약을 이행하든지, 어렵다면 8,000만원을 즉시 돌려 달라는 내용증명을 보냈습니다. 매도인은 해제에 동의한다면서도 돈을 돌려주겠다는 말은 없이, P씨가 토지를 쓴 만큼 사용료부터 정산하자고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
합의해제는 어떻게 성립하나요?
계약을 맺을 때처럼 청약과 승낙이 객관적으로 일치해야 성립합니다. 합의해제는 해제권이 있든 없든 양쪽이 합의로 기존 계약의 효력을 없애 처음부터 계약이 없었던 상태로 되돌리는 새로운 계약입니다. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2006다2490, 2506 판결은 합의해제가 되려면 양쪽 표시행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치해야 한다고 보았습니다.
| 구분 | 합의해제 | 법정해제 |
|---|---|---|
| 요건 | 청약과 승낙의 일치 | 이행지체와 최고 |
| 효과 | 합의 내용대로 정산 | 원상회복과 이자 |
| 증명 | 합의 주장자가 증명 | 해제 주장자가 증명 |
- 요건
- 합의해제: 청약과 승낙의 일치
- 법정해제: 이행지체와 최고
- 효과
- 합의해제: 합의 내용대로 정산
- 법정해제: 원상회복과 이자
- 증명
- 합의해제: 합의 주장자가 증명
- 법정해제: 해제 주장자가 증명
출처 - 민법 제534조·제544조·제548조 제1항
같은 판결은 매매계약을 합의해제하면서 이미 지급된 계약금·중도금의 반환에 관해 아무 약정도 하지 않는 것은 경험칙상 이례에 속한다고 했습니다. 그래서 돈 반환 조건이 맞지 않는 합의해제 주장은 받아들여지기 어렵습니다.
조건을 바꿔 승낙하면 어떻게 되나요?
처음 청약을 거절하고 새로 청약한 것으로 봅니다. 승낙자가 청약에 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 보기 때문입니다. 그 결과 처음 청약은 효력을 잃고, 처음 청약자가 새 청약을 다시 승낙해야 비로소 합의가 성립합니다.
- 1
매수인 청약
8,000만원 반환 조건 해제 제안
- 2
매도인 답신
해제 동의 + 사용료 정산 조건
- 3
청약 거절 간주
처음 청약 실효
- 4
새 청약
매수인이 승낙해야 합의 성립
원안 사안에서 매수인은 이행이 어려우면 이미 지급한 5,000만원을 즉시 돌려 달라고 했고, 매도인은 해제를 승낙한다면서 반환 약속은 하지 않고 매수인이 토지를 사용·수익한 것을 정산하자고 답했습니다. 이 답신은 새 청약일 뿐이어서 매수인의 처음 청약은 실효되었습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 청약·승낙 조문은 원안 당시와 같습니다.
합의해제가 안 됐다면 매수인은 무엇을 할 수 있나요?
원래 매매계약이 유효하므로 매도인에게 계약 이행을 청구하거나, 매도인이 이행을 지체하고 있다면 상당한 기간을 정해 최고한 뒤 법정해제를 할 수 있습니다. 법정해제가 되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 매도인의 새 조건을 받아들여 정산 합의를 새로 하는 방법도 있습니다.
합의해제 성립 여부 대응 순서
- 두 문서 대조 - 내 제안과 상대 답신을 나란히 놓고 반환 금액·시기·조건이 같은지 봅니다. 하나라도 다르면 합의해제가 아닙니다.
- 계약 유효 전제 정리 - 합의해제가 없다면 원래 계약이 살아 있다는 전제로 다음 단계를 정합니다. 이행 청구와 해제 중에서 고릅니다.
- 새 청약 검토 - 상대의 정산 조건이 받아들일 만한지 계산합니다. 받아들이면 그때 합의가 성립합니다.
- 법정해제 준비 - 상대가 이행을 지체했다면 기한을 정해 최고를 하고 해제합니다. 해제 뒤 원상회복과 이자를 청구합니다.
- 소송 선택 - 대금 반환 소송 또는 이행 청구 소송을 제기합니다. 합의해제 성립을 주장하는 쪽이 이를 증명해야 합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 양쪽이 답신 뒤에 말이나 행동으로 정산 조건에 합의한 정황이 있거나 매매계약서에 해제 특약이 있는 경우에는 주고받은 자료 전부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제와 대금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
상대방 답신에 「해제에 동의한다」는 문구가 보이면 양쪽 모두 계약이 끝났다고 여기기 쉽습니다. 법원은 문구 한 줄이 아니라 돈을 얼마나 언제 돌려주는지까지 의사가 맞았는지를 봅니다. 반환 조건이 빠진 채 새 조건이 붙었다면 합의해제는 성립하지 않았고, 원래 계약은 그대로 살아 있습니다.
그래서 서면의 문구와 순서가 중요합니다. 내가 보낸 내용증명의 날짜와 요구 금액, 상대 답신의 날짜와 붙은 조건, 그 뒤 오간 문자가 차례로 남아 있어야 합니다. 답신 뒤 아무 말 없이 시간이 흐르면 상대가 나중에 「그때 합의했다」고 주장할 수 있으므로, 조건에 동의하지 않는다는 뜻을 서면으로 밝혀 두는 편이 좋습니다.
이 기록은 대금 반환이나 이행 청구 소송에서 합의해제의 성립 여부를 가리는 자료입니다. 합의해제가 없었다면 법정해제 요건을 갖추어 원상회복과 이자, 손해배상을 청구하는 방향으로 소송을 설계하게 됩니다.
— 허진영 변호사 · 계약·손해배상
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제와 대금 반환 분쟁을 수행해 왔으며, 주고받은 서면의 청약과 승낙이 일치하는지 먼저 확인한 뒤 이행 청구와 법정해제 중 유리한 길을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·보낸 내용증명과 받은 답신·대금 지급 내역을 준비해 주시면, 합의해제 성립 여부·원래 계약의 이행 청구 가능성·법정해제와 원상회복 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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