계약 일반

아들을 해치겠다는 이웃의 협박에 못 이겨 판 농지, 계약을 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 자녀를 해치겠다는 위법한 협박에 겁을 먹고 판 농지 매매는 강박에 의한 의사표시로서 취소할 수 있습니다. 협박과 매도 사이에 인과관계가 있어야 하고, 협박이 끝난 날부터 3년·계약일부터 10년 안에 취소해야 합니다. 지금은 협박 문자나 녹음과 협박이 끝난 날짜부터 정리해 두십시오.

시세보다 얼마나 싸게 팔았는지를 증명하려고 감정평가부터 받을 필요는 없습니다. 취소의 핵심은 가격이 아니라 협박이 있었고 그 때문에 팔았다는 사실입니다.

이런 상담이 많습니다

V씨는 2025년 3월 이웃 W씨에게서 농지 약 660㎡를 자기에게 팔지 않으면 외동아들을 차로 치겠다는 말을 여러 차례 들었습니다. 겁에 질린 V씨는 주변 시세가 3.3㎡당 40만원 안팎이던 땅을 3.3㎡당 32만원에 W씨에게 팔고 등기까지 넘겨주었습니다. 2026년 여름 W씨가 이사 가 협박이 끝나자, V씨는 이 매매를 취소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아들을 해치겠다는 협박 때문에 판 땅, 계약을 취소할 수 있나요?

취소할 수 있습니다. 상대방이 불법으로 해악을 알려 겁을 먹게 하고 그 때문에 한 의사표시는 강박에 의한 의사표시로서 취소 대상입니다. 자녀를 차로 다치게 하겠다는 말은 그 내용 자체가 법질서에 어긋나는 해악이어서 위법한 강박에 해당합니다.

강박이 성립하려면 상대방이 겁을 먹게 해 그 법률행위를 하게 하려는 고의로 장래의 해악을 알렸어야 합니다. 협박한 사람이 실제로 해칠 생각까지 있었을 필요는 없고, 그 말로 매도를 끌어내려 한 고의가 있으면 됩니다.

겁을 먹은 것과 판 것 사이에 무엇을 증명해야 하나요?

협박 때문에 실제로 겁을 먹었고, 그 겁 때문에 팔았다는 인과관계를 증명해야 합니다. 협박이 있었어도 원래 팔 생각이었거나 가격 조건이 마음에 들어 판 것이라면 취소가 어렵습니다.

• 협박 시점 - 협박 문자나 녹음, 협박을 들은 가족의 진술이 계약 직전에 몰려 있는지
• 거래 조건 - 시세보다 크게 싼 가격, 급하게 잡힌 계약일, 중개인 없이 한 거래
• 이후 행동 - 계약 뒤 경찰 신고나 가족 상담처럼 겁을 먹었다는 정황

협박이 너무 심해 아무 생각도 못 했다면 무효인가요?

의사결정의 자유가 완전히 박탈된 상태였다면 무효가 됩니다. 다만 대법원은 강박이 공포를 느끼게 하는 정도를 넘어, 의사결정을 스스로 할 여지가 전혀 없이 법률행위의 외형만 만들어진 정도여야 무효라고 보아 이 요건을 매우 좁게 봅니다. 대부분은 취소 사유로 다투게 됩니다.

취소하면 매매는 처음부터 무효였던 것으로 보므로, 상대방 앞으로 넘어간 소유권이전등기의 말소를 청구하고 받은 대금은 돌려줍니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 강박 취소와 취소권 기간 조문은 원안 당시와 내용이 같습니다.

땅이 이미 다른 사람에게 넘어갔으면 어떻게 되나요?

강박을 모르고 산 제3자에게는 취소로 대항하지 못합니다. 협박한 사람이 이미 땅을 되팔았고 새 매수인이 사정을 몰랐다면 등기를 되찾기 어렵고, 협박한 사람에게 손해배상을 청구해야 합니다.

그래서 취소를 결심했다면 처분금지가처분으로 땅을 먼저 묶어 두는 편이 안전합니다. 협박은 형사로도 3년 이하의 징역 등에 해당할 수 있어, 고소를 함께 검토할 수 있습니다.

강박 매매 취소 대응 순서

• 협박 증거 확보 - 문자, 녹음, 협박을 들은 가족의 진술을 날짜별로 정리합니다. 강박과 인과관계를 증명하는 자료입니다.
• 기간 계산 - 협박이 끝난 날부터 3년, 계약일부터 10년을 계산합니다. 둘 중 먼저 오는 날이 마감입니다.
• 처분금지가처분 - 등기부를 확인하고 땅이 넘어가기 전에 가처분을 신청합니다. 선의의 제3자가 생기면 되찾기 어렵습니다.
• 취소 의사표시 - 내용증명으로 취소를 통지하거나 소장에 취소 의사를 적습니다. 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다.
• 등기 말소 소송 - 소유권이전등기 말소를 청구하고 받은 대금 반환과 맞바꿉니다. 형사 고소는 별도로 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 협박을 한 사람이 매수인이 아닌 제3자이거나 협박 후 오랜 시간이 지나 계약한 경우에는 협박 경위와 계약 과정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 강박·사기에 의한 부동산 매매 취소와 소유권이전등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 협박한 사람이 실제로 해칠 생각은 없었다면요?
  그래도 강박이 될 수 있습니다. 대법원 1975. 3. 25. 선고 73다1048 판결은 상대방이 겁을 먹게 해 법률행위를 하게 할 고의로 불법하게 장래의 해악을 알린 경우를 강박으로 보았습니다. 해악을 실제로 실현할 의사까지 요구되지는 않고, 그 말로 매도를 끌어내려 한 고의가 있으면 됩니다.
• 취소는 언제까지 해야 하나요?
  추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 해야 합니다. 민법 제146조의 추인할 수 있는 날은 강박 상태에서 벗어나 취소권을 행사하는 데 장애가 없어진 때를 말합니다. 협박이 계속되는 동안에는 3년이 시작되지 않지만, 10년은 계약일부터 그대로 흘러갑니다.
• 시세보다 싸게 판 것만으로 취소할 수 있나요?
  가격만으로는 어렵습니다. 강박 취소의 요건은 위법한 해악 고지, 공포, 그 공포와 매도 사이의 인과관계입니다. 헐값 매도는 겁을 먹고 팔았다는 정황이 될 뿐입니다. 별도로 궁박을 이용해 현저히 불공정한 가격으로 샀다면 민법 제104조의 불공정 법률행위로 무효를 다툴 여지도 있습니다.
• 취소하면 받은 매매대금은 어떻게 하나요?
  돌려줘야 합니다. 민법 제141조에 따라 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 보므로, 서로 받은 것을 돌려주는 원상회복을 해야 합니다. 등기 말소와 대금 반환은 동시에 이행할 관계로 보는 것이 일반적이어서, 소송에서도 대금 반환과 맞바꾸는 형태로 판결이 나옵니다.
• 땅을 산 사람이 다시 팔아 버리면 어떻게 되나요?
  강박 사실을 모르고 산 사람에게는 대항하지 못합니다. 민법 제110조 제3항은 강박에 의한 의사표시의 취소를 선의의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 그래서 취소를 결심했다면 처분금지가처분으로 땅을 먼저 묶어 두고, 이미 넘어갔다면 협박한 사람에게 손해배상을 청구합니다.
• 민사 취소와 별도로 형사 고소도 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 사람을 협박한 자는 형법 제283조 제1항에 따라 3년 이하의 징역, 500만원 이하의 벌금, 구류 또는 과료에 처해집니다. 형사 절차에서 확보된 진술과 수사 기록은 민사 소송에서 강박 사실을 증명하는 자료로도 쓰일 수 있습니다.

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