계약 일반

30년 임대차로 차임을 미리 받았는데 20년 넘는 부분을 돌려 달라고 하면 돌려줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 임대차 존속기간을 20년으로 제한하던 민법 제651조 제1항은 헌법재판소의 위헌 결정 뒤 삭제되어 20년이 넘는 기간 약정도 유효합니다. 헌법재판소는 이 조항이 계약의 자유를 침해한다고 보았고, 대법원은 위헌 결정 이후 제기된 일반 사건에도 그 효력이 미친다고 봅니다. 지금은 임차인이 소송을 낸 날짜와 계약서에 적힌 기간·차임 선급 조건부터 확인해 두십시오.

임대차 기간을 20년 넘게 정하려고 계약을 두 번으로 쪼개거나 갱신 특약을 따로 둘 필요는 없습니다. 지금은 당사자가 정한 기간이 그대로 효력을 가집니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2012년 자기 소유 상가건물을 H회사에 기간 30년으로 임대하고 30년치 차임 전액을 미리 받았습니다. H회사는 사정이 어려워지자 2025년 20년이 넘는 부분은 강행규정 위반으로 무효라며 그 기간에 해당하는 차임을 부당이득으로 돌려 달라는 소송을 냈습니다. G씨는 그 조항이 이미 위헌 결정을 받았다는데 지금도 적용되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대차 기간 20년 제한 조항은 어떻게 됐나요?

위헌 결정을 받고 삭제됐습니다. 옛 민법 제651조 제1항은 견고한 건물 소유 목적의 토지임대차 등을 빼고 임대차 존속기간이 20년을 넘지 못하며 넘는 약정은 20년으로 단축한다고 정했고, 대법원은 이를 강행규정으로 보았습니다. 헌법재판소 2013. 12. 26. 2011헌바234 결정은 이 조항이 입법 취지가 불명확하고 과잉금지원칙에 어긋나 계약의 자유를 침해한다며 위헌으로 결정했습니다.

위헌으로 결정된 비형벌 조항은 결정이 있는 날부터 효력을 잃습니다. 이후 2016. 1. 6. 민법 개정으로 제651조가 삭제되어, 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」에는 임대차 존속기간의 상한이 없습니다.

위헌 결정 전에 맺은 계약에도 효력이 미치나요?

원칙적으로 미칩니다. 대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다73966 판결은 헌법재판소 위헌 결정의 효력이 법적 안정성 유지나 당사자의 신뢰 보호를 위해 불가피한 경우가 아니면 위헌 결정 이후에 제소된 일반 사건에도 미친다고 보았습니다. 계약이 2012년에 맺어졌더라도 임차인이 2025년에 소송을 냈다면 삭제된 조항을 근거로 20년 초과 부분이 무효라고 주장하기 어렵습니다.

그 결과 30년 기간 약정은 유효하고, 미리 받은 차임도 법률상 원인이 있는 돈이 됩니다. 부당이득은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 경우에만 성립하므로 반환 의무가 생기지 않습니다.

지금 30년 넘게 임대차를 정해도 되나요?

됩니다. 임대차는 당사자가 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급하기로 약정하면 성립하고, 기간은 당사자가 자유롭게 정할 수 있습니다. 다만 처분 능력이나 권한이 없는 사람이 임대하는 경우에는 건물 3년, 견고한 건축 목적 토지 10년 등 단기 제한이 따로 있습니다.

장기 임대차에서 차임을 미리 받았다면 중도 해지나 건물 양도 때 남은 기간의 차임을 어떻게 정산할지 계약서에 적어 두는 것이 좋습니다. 기간만 길게 정하고 정산 조항이 없으면 나중에 다른 이유로 반환 다툼이 생깁니다.

장기 임대차 차임 반환 청구 대응 순서

• 소 제기일 확인 - 소장 접수일이 2013. 12. 26. 이후인지 봅니다. 이후라면 위헌 결정의 효력이 미칩니다.
• 계약서 확인 - 기간·차임 선급·중도 해지 정산 조항을 찾습니다. 청구의 다른 근거가 있는지 가립니다.
• 청구 원인 분석 - 임차인이 제651조만 근거로 삼는지 봅니다. 다른 해지 사유가 섞였으면 따로 다툽니다.
• 답변서 작성 - 위헌 결정과 대법원 판결을 근거로 씁니다. 30년 약정이 유효하다는 점을 중심에 둡니다.
• 정산 합의 검토 - 장기 계약을 유지할지 협의로 끝낼지 정합니다. 남은 기간 차임 계산 기준을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 처분 권한 없이 임대했거나 주택·상가 임대차 보호법이 함께 적용되면 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 장기 임대차의 차임 정산과 명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지금도 임대차 기간을 20년 넘게 정할 수 있나요?
  정할 수 있습니다. 임대차 존속기간을 20년으로 제한하던 민법 제651조는 헌법재판소 2013. 12. 26. 2011헌바234 결정으로 위헌이 된 뒤 2016. 1. 6. 삭제됐습니다. 현행 민법 제618조는 기간 상한을 두지 않으므로 30년, 50년 약정도 당사자가 합의하면 유효합니다.
• 2016년 전에 맺은 30년 계약도 유효한가요?
  원칙적으로 유효하게 다룹니다. 대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다73966 판결은 위헌 결정의 효력이 위헌 결정 이후 제소된 일반 사건에도 미친다고 보았습니다. 그래서 위헌 결정 뒤에 소송이 제기됐다면 삭제된 제651조로 20년 초과 부분을 무효로 볼 수 없습니다.
• 위헌 결정 전부터 진행 중이던 소송은요?
  결과가 달라질 수 있습니다. 위헌 결정의 효력은 그 계기가 된 당해 사건과 결정 당시 같은 조항이 쟁점으로 계속 중이던 사건에 미치지만, 결정 전에 이미 판결이 확정된 사건에는 미치지 않습니다. 진행 경과에 따라 판단이 갈리므로 소 제기일과 확정 여부를 기록으로 확인해야 합니다.
• 미리 받은 차임을 부당이득으로 돌려줘야 하나요?
  기간 약정이 유효하면 돌려줄 필요가 없습니다. 민법 제741조의 부당이득은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 경우에 성립하는데, 유효한 30년 임대차에 따른 선급 차임은 법률상 원인이 있는 돈입니다. 다만 계약이 중도에 해지되면 남은 기간의 차임은 정산해야 할 수 있습니다.
• 관리인이 대신 임대하면 기간 제한이 있나요?
  있습니다. 민법 제619조는 처분의 능력이나 권한이 없는 사람이 임대하는 경우 견고한 건축 목적 토지는 10년, 기타 토지는 5년, 건물은 3년, 동산은 6월을 넘지 못한다고 정합니다. 부재자 재산관리인처럼 관리 권한만 있는 사람과 장기 임대차를 맺으면 이 제한을 받습니다.
• 삭제된 조항으로 소송에서 지면 헌법소원을 내나요?
  이미 위헌 결정이 있어 다시 헌법소원을 낼 필요는 없습니다. 헌법재판소법 제47조 제2항에 따라 제651조 제1항은 2013. 12. 26.부터 효력을 잃었으므로, 소송에서는 위헌 결정과 대법원 판결을 근거로 그 조항을 적용할 수 없다고 주장하면 됩니다. 법원도 위헌 결정에 기속됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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