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종중 총회결의 없이 받은 토지 사용권으로 지은 건물, 사용권이 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

반드시 무효는 아니고, 종중 토지 사용권 부여는 원칙적으로 처분이 아닌 관리행위라서 정관상 관리 요건을 갖추면 유효할 여지가 있습니다. 대법원은 기한 없이 건물용으로 준 사용권도 곧바로 처분행위로 단정해 전부 무효로 볼 수 없다고 보았습니다. 지금은 사용 승낙 당시의 종중 정관과 이사회 의사록부터 확보하십시오.

총회결의가 없었다는 사정만으로 토지 사용권 전체가 무효가 된다고 체념할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2016년 종중 이사회 의결을 거쳐 종중 소유 밭 일부를 무상으로 쓰라는 승낙을 받고, 2017년 그 위에 농산물 저장창고를 지었습니다. 당시 정관은 재산 취득·처분은 총회, 재산 사용료와 관리는 이사회가 정하도록 되어 있었습니다. 2025년 새로 꾸려진 집행부가 총회결의가 없었으니 사용권은 무효라며 2026년부터 연 1,200만원의 사용료를 내라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종중 토지 사용권을 준 것은 처분행위인가요, 관리행위인가요?

원칙적으로 관리행위입니다. 총유물의 처분은 총유물을 양도하거나 그 위에 물권을 설정하는 행위를 말하고, 총유물의 사용권을 다른 사람에게 주거나 임대하는 행위는 여기에 이르지 않습니다. 대법원 2012. 10. 25. 선고 2010다56586 판결은 종중이 건물 신축을 위해 토지를 무상으로 쓰게 한 승낙을 원칙적으로 관리행위로 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 총유물의 관리와 처분을 사원총회 결의에 따르도록 하면서도, 총유에 관해서는 사단의 정관이나 계약이 먼저 적용된다고 정합니다. 그래서 종중 정관이 관리행위를 이사회 의결사항으로 정해 두었다면 이사회 의결만으로 한 사용 승낙도 유효할 수 있습니다.

기한을 정하지 않고 건물용으로 준 사용권도 유효한가요?

관리권한으로 허용되는 범위에서는 유효할 여지가 있습니다. 처분 능력이나 권한이 없는 사람도 건물 등 건축을 목적으로 한 토지는 10년, 그 밖의 토지는 5년의 범위에서 임대할 수 있습니다. 대법원은 이 규정에 비추어 기한 없는 건축 목적 사용권 부여를 곧바로 처분행위로 단정해 전체를 무효로 보아서는 안 된다고 보았습니다.

원심은 건물 소유 목적이고 기한이 없다는 이유만으로 처분행위라며 전부 무효로 판단했는데, 대법원은 이를 법리 오해로 보고 파기했습니다. 다만 관리권한으로 허용되는 범위가 구체적으로 몇 년까지인지는 사안마다 따로 판단하므로, 사용 기간이 길어질수록 다툼의 여지도 커집니다. 사용승낙서에 기한이 없었다면 승낙 당시 양쪽이 예정한 건물의 내구연한과 용도를 자료로 남겨 두는 편이 좋습니다.

종중이 요구하는 사용료는 내야 하나요?

사용 승낙이 유효하게 성립한 범위에서는 약정 내용에 따릅니다. 무상으로 쓰기로 승낙받았고 그 승낙이 관리행위로 유효하다면 종중은 그 범위에서 사용료나 부당이득을 청구하기 어렵습니다. 반대로 승낙이 정관상 요건을 갖추지 못했거나 허용 범위를 넘었다면 그 부분에 대해서는 차임 상당의 부당이득 반환 청구가 문제 될 수 있습니다.

종중 토지 사용권 분쟁 대응 순서

• 정관 확인 - 사용 승낙 당시 시행되던 종중 정관에서 관리행위와 처분행위를 각각 누가 의결하는지 확인합니다. 개정 이력도 함께 봅니다.
• 의사록 확보 - 이사회나 총회 의사록, 사용승낙서 원본을 확보합니다. 의결 날짜와 의결 정족수가 기재돼 있는지 봅니다.
• 사용 조건 정리 - 무상인지 유상인지, 기한이 있었는지, 어떤 건물을 짓기로 했는지 정리합니다.
• 사용 기간 계산 - 승낙일부터 지금까지 몇 년이 지났는지 계산합니다. 관리권한 범위를 판단하는 자료가 됩니다.
• 서면 답변 - 종중의 무효 주장에 내용증명으로 관리행위라는 점과 정관 근거를 밝혀 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사용 승낙서에 지상권 설정이나 토지 양도 약정이 함께 들어 있다면 처분행위로 볼 여지가 있어 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중 재산과 총회 결의를 둘러싼 민사 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종중 재산은 누구 소유인가요?
  종중원들의 총유입니다. 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 하고, 종중은 비법인사단에 해당하는 경우가 많습니다. 총유에 관해서는 사단의 정관이나 계약이 먼저 적용되고, 정관에 규정이 없으면 민법의 총유 규정이 적용됩니다.
• 총유물의 처분이란 무엇을 말하나요?
  양도하거나 물권을 설정하는 행위입니다. 대법원 2012. 10. 25. 선고 2010다56586 판결은 총유물의 처분을 총유물을 양도하거나 그 위에 물권을 설정하는 등의 행위로 보고, 사용권을 부여하거나 임대하는 행위는 원칙적으로 처분이 아닌 관리행위라고 보았습니다.
• 정관이 없으면 누가 결정하나요?
  사원총회 결의로 합니다. 총유물의 관리와 처분은 사원총회의 결의에 의하도록 되어 있어서, 종중 정관에 관리행위의 의결 기관이 따로 정해져 있지 않다면 사용권 부여도 종중 총회 결의가 필요합니다. 그래서 정관 규정이 있는지부터 확인하는 것이 순서입니다.
• 처분 권한 없는 사람도 토지를 빌려줄 수 있나요?
  기간 제한 안에서 가능합니다. 처분의 능력이나 권한이 없는 사람이 임대차를 하는 경우 건물 등 건축을 목적으로 한 토지는 10년, 그 밖의 토지는 5년, 건물 기타 공작물은 3년을 넘지 못합니다. 대법원은 이 규정을 종중 토지 사용권의 유효 범위를 판단하는 근거로 삼았습니다.
• 사용권이 무효로 판단되면 어떻게 되나요?
  부당이득 반환이 문제 됩니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 사람은 그 이익을 반환해야 하므로, 사용권이 무효인 기간에 대해서는 토지 차임 상당액의 반환을 청구받을 수 있습니다. 관리행위로 유효한 범위가 인정되면 그 기간은 청구 대상에서 빠집니다.
• 종원은 종중 토지를 마음대로 쓸 수 있나요?
  정관 등 규약에 따라서만 쓸 수 있습니다. 각 사원은 정관 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용·수익할 수 있으므로, 종원이라도 규약이 정한 절차 없이 종중 토지에 건물을 지으면 종중의 청구를 받을 수 있습니다. 사용 승낙을 받을 때는 문서로 남겨 둡니다.

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