계약 일반

종중이 총회결의 없었다며 중개수수료를 안 주는데 약정이 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 종중 토지 매매를 중개한 중개업자에게 수수료를 주기로 한 약정은 총회결의가 없었어도 무효가 아닙니다. 대법원은 이 약정을 총유물의 관리·처분이 아닌 단순한 채무부담행위로 보았습니다. 지금은 대표자와 맺은 보수 약정서와 중개 과정의 문자·메일을 날짜순으로 정리하십시오.

총회결의 서류를 받아 두지 않았다고 해서 보수 청구를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

개업공인중개사 J씨는 2024년 한 종중의 임야 매매를 중개하면서 당시 회장과 거래금액 40억원의 1천분의 8을 보수로 주기로 약정했습니다. 매매는 2024년 말 잔금까지 끝났지만, 2025년 회장이 바뀐 뒤 종중은 보수 약정에 총회결의가 없었다며 지급을 거절했습니다. 2026년 J씨는 약정이 무효인지, 보수를 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종중 총회결의 없이 맺은 중개보수 약정도 유효한가요?

유효합니다. 종중이 소유 토지 매매를 중개한 중개업자에게 보수를 주기로 약정하는 행위는 총유물 그 자체의 관리·처분이 아니라 단순한 채무부담행위입니다. 그래서 종중 대표자가 총회결의 없이 약정했더라도 그 이유만으로 무효가 되지 않습니다. 대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결은 총회결의가 없다는 이유로 약정을 무효로 본 원심을 파기했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」이 총회결의를 요구하는 것은 총유물의 관리와 처분입니다. 토지 사용권 부여처럼 관리행위에 해당하는 경우와 달리, 보수 약정은 총유물 자체를 이용·개량하거나 권리 변동을 일으키지 않으므로 이 조항의 적용 대상이 아닙니다.

종중 대표자와 맺은 약정은 누구에게 효력이 있나요?

종중에게 효력이 있습니다. 비법인사단인 종중의 대표자가 종중을 위해 한 행위는 종중에 귀속되므로, 중개업자는 대표자 개인이 아니라 종중을 상대로 보수를 청구합니다. 대표자의 선임 절차에 하자가 있었다면 그 부분은 따로 다투어질 수 있으니 약정 당시 대표자 선임 회의록도 확인합니다. 새 집행부가 들어섰다고 해서 전임 대표자가 적법하게 맺은 약정의 효력이 없어지지는 않습니다.

약정한 보수를 전부 받을 수 있나요?

약정액이 부당하게 과다하지 않다면 받을 수 있습니다. 중개업자와 의뢰인의 관계는 위임관계여서, 약정 보수가 일의 경과와 난이도, 들인 노력, 거래가액 등에 비추어 부당하게 과다하면 신의성실의 원칙에 따라 상당한 범위로 줄어들 수 있습니다. 같은 판결도 원심에 이 점을 다시 심리하라고 했습니다.

토지 중개보수는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의로 정하고, 개업공인중개사는 게시한 상한요율을 넘겨 받을 수 없습니다. 또 중개업자의 고의 또는 과실로 매매가 무효·취소·해제되면 보수를 받지 못합니다.

종중 상대 중개보수 청구 대응 순서

• 약정서 확인 - 보수율, 지급 시기, 약정 당사자가 종중으로 되어 있는지 확인합니다.
• 대표권 확인 - 약정 당시 대표자가 적법하게 선임된 사람인지 회의록과 정관으로 확인합니다.
• 중개 경과 정리 - 매수인 소개, 가격 협상, 계약서 작성 관여 등 중개 과정을 날짜별로 정리합니다.
• 지급 청구 - 내용증명으로 약정 보수 지급을 요구하고 지급 기한을 정합니다.
• 소송과 보전 - 지급이 없으면 종중을 상대로 보수 청구 소송을 내고, 매매대금이 빠져나갈 우려가 있으면 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매 자체가 총회결의 없이 이뤄져 무효로 다투어지고 있다면 보수 청구에도 영향이 있어 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중 재산 거래와 관련한 보수·대금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 총회결의가 없으면 종중 약정은 모두 무효인가요?
  아닙니다. 총회결의가 필요한 것은 총유물의 관리와 처분입니다. 대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결은 토지 매매 중개보수 약정을 총유물 자체의 관리·처분이 아닌 단순한 채무부담행위로 보아, 총회결의가 없었다는 이유만으로 무효가 되지 않는다고 판단했습니다.
• 보수는 누구에게 청구하나요?
  종중에게 청구합니다. 종중 재산은 종원들의 총유이고 종중은 비법인사단으로서 대표자를 통해 거래합니다. 대표자가 종중을 대표해 맺은 약정의 효과는 종중에 귀속되므로 소송도 종중을 피고로 합니다. 대표자 개인에게 청구하려면 개인 보증 등 별도 근거가 있어야 합니다.
• 종중이 보수가 너무 많다고 하면 어떻게 되나요?
  법원이 상당한 범위로 줄일 수 있습니다. 중개업자와 의뢰인의 관계는 위임관계이고, 약정 보수액이 일의 경과·난이도·노력의 정도·거래가액 등에 비추어 부당하게 과다하면 신의성실 원칙에 따라 상당하다고 인정되는 범위의 보수만 청구할 수 있습니다. 중개 노력을 증명할 자료가 중요합니다.
• 토지 중개보수는 얼마까지 받을 수 있나요?
  거래금액의 1천분의 9 이내입니다. 주택 외 중개대상물은 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의해 정합니다. 개업공인중개사는 사무소에 게시한 상한요율을 넘겨 보수를 받으면 안 되므로, 약정률이 게시 요율 안인지 확인합니다.
• 매매가 해제되면 보수는 어떻게 되나요?
  해제 원인에 따라 다릅니다. 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인 사이의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받을 수 없습니다. 중개업자 잘못과 무관하게 당사자 사정으로 해제됐다면 보수 청구권이 곧바로 사라지지는 않으므로 해제 경위를 확인합니다.
• 종중 매매대금을 가압류할 수 있나요?
  요건을 갖추면 가능합니다. 가압류는 금전채권에 대해 동산이나 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위해 할 수 있습니다. 종중이 매매대금을 종원들에게 나눠 주면 집행할 재산이 줄어들 수 있으므로, 보수 청구 소송 전에 종중 명의 예금이나 남은 부동산에 가압류를 검토합니다.

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