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종중 이사장이 총회 없이 약정한 고액 중개수수료, 종원이 무효로 돌릴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

총회결의가 없었다는 이유만으로는 무효로 보기 어렵습니다. 종중 토지 매매에 따른 중개보수 약정은 총유물의 관리·처분이 아닌 단순한 채무부담행위이기 때문입니다. 다만 보수가 부당하게 과다하면 상당한 범위로 줄일 여지가 있으니, 지금은 중개보수 약정서와 총회 회의록을 열람 요청하십시오.

총회결의가 없었다는 이유만으로 중개보수 약정을 무효로 돌리기는 어렵지만, 금액이 부당하게 많으면 줄일 여지는 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

종원 I씨의 종중은 2025년 이사장이 종중 임야 3만 8천㎡ 중 대부분을 190억원에 팔았고, 중개업자에게 거래금액의 1천분의 9에 가까운 보수를 주기로 약정했습니다. 이 보수 약정에 관해서는 총회가 열리지 않았고, 매매를 승인한 총회에도 성년 여성 종원들은 소집 통지를 받지 못했습니다. 2026년 I씨는 보수 약정이 무효인지, 금액을 줄일 수는 없는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종중 대표가 중개보수를 약정할 때도 총회결의가 필요한가요?

필요하지 않습니다. 종중 소유 토지 매매를 중개한 중개업자에게 보수를 주기로 약정하는 행위는 총유물 그 자체의 관리·처분이 아니라 단순한 채무부담행위입니다. 대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결은 이런 약정은 총회결의를 거치지 않았어도 무효라고 할 수 없다고 보았습니다.

반면 임야 매매 자체는 총유물의 처분이어서 정관에 정한 바가 없으면 총회결의가 필요합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 총유물의 관리와 처분은 사원총회 결의에 따르도록 하고 있습니다. 매매에 결의 하자가 있다면 그것은 수수료 약정과 별도로 다툴 문제입니다.

여성 종원을 빼고 한 총회 결의는 효력이 있나요?

효력을 다툴 수 있습니다. 공동선조와 성과 본을 같이 하는 후손은 성별 구별 없이 성년이 되면 당연히 종중 구성원이 됩니다. 성년 여성 종원에게 소집 통지를 하지 않고 연 총회는 소집 절차에 하자가 있어 그 결의의 효력이 문제 됩니다.

중개보수가 지나치게 많으면 줄일 수 있나요?

줄일 여지가 있습니다. 부동산 중개업자와 의뢰인의 관계는 민법상 위임관계여서, 약정한 보수가 일의 경과와 난이도, 들인 노력, 거래가액 등에 비추어 부당하게 과다하면 신의성실의 원칙에 따라 상당하다고 인정되는 범위의 보수만 청구할 수 있습니다. 같은 판결은 이 부분도 판단했습니다.

토지처럼 주택이 아닌 중개대상물의 중개보수는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 상한 이내라도 거래 규모에 비해 중개 노력이 적었다면 감액 주장이 가능합니다.

종중 중개보수 약정 대응 순서

• 자료 열람 요청 - 매매계약서, 중개보수 약정서, 이사회·총회 회의록을 종중에 열람 요청합니다.
• 매매 결의 확인 - 임야 매도에 관한 총회결의가 있었는지, 성년 여성 종원에게 소집 통지를 했는지 확인합니다.
• 보수 수준 비교 - 약정 보수가 거래금액의 1천분의 9 상한 안인지, 중개업자가 실제로 한 일이 무엇인지 정리합니다.
• 종중 내부 절차 - 임시총회 소집을 요구해 약정 경위를 보고받고, 과다 지급분 반환 청구 여부를 안건으로 올립니다.
• 소송 검토 - 지급 전이면 감액 협상을, 지급 후면 종중 명의 반환 청구나 대표자 책임 추궁을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 정관에 「일정 금액 이상의 채무부담은 총회 의결」 같은 규정이 있으면 약정의 효력이 달라질 수 있어 정관 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중 재산 처분과 총회 결의를 둘러싼 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개보수 약정은 총유물 처분인가요?
  아닙니다. 대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결은 종중이 소유 토지 매매를 중개한 중개업자에게 중개수수료를 지급하기로 약정하는 행위는 총유물 그 자체의 관리·처분이 아니라 단순한 채무부담행위에 불과하다고 보았습니다. 그래서 총회결의가 없었다는 이유만으로 무효가 되지 않습니다.
• 종중 임야를 팔 때는 총회결의가 필요한가요?
  정관에 따로 정함이 없으면 필요합니다. 총유물의 관리와 처분은 사원총회의 결의에 의하도록 되어 있고, 임야 매도는 총유물의 처분에 해당합니다. 정관에 정한 절차나 총회결의 없이 대표자가 한 매도는 무효가 될 수 있으므로 매매 결의 여부는 따로 확인합니다.
• 여성도 종중 총회 소집 통지를 받아야 하나요?
  받아야 합니다. 대법원 2005. 7. 21. 선고 2002다1178 전원합의체 판결은 공동선조와 성과 본을 같이 하는 후손은 성별 구별 없이 성년이 되면 당연히 종중 구성원이 된다고 보았습니다. 일부 종원에게 통지하지 않고 연 총회의 결의는 효력을 다툴 수 있습니다.
• 토지 중개보수 상한은 얼마인가요?
  거래금액의 1천분의 9 이내입니다. 주택 외 중개대상물의 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 정합니다. 개업공인중개사는 표에 명시한 상한요율을 넘겨 받을 수 없습니다.
• 상한 안이면 보수를 다툴 수 없나요?
  다툴 여지가 있습니다. 대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결은 중개업자와 의뢰인의 관계를 위임관계로 보고, 약정 보수가 일의 경과·난이도·노력·거래가액 등에 비추어 부당하게 과다하면 신의칙상 상당한 범위의 보수만 청구할 수 있다고 보았습니다.
• 중개업자 잘못으로 매매가 무효가 되면요?
  보수를 받지 못합니다. 개업공인중개사는 중개업무에 관해 보수를 받지만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인 사이의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받을 수 없습니다. 매매 무효 사유가 누구에게서 비롯됐는지 확인합니다.
• 종원 개인이 중개업자에게 직접 소송할 수 있나요?
  원칙적으로 종중 명의로 해야 합니다. 종중 재산에 관한 소송은 비법인사단인 종중이 당사자가 되므로, 종원 개인은 임시총회를 요구해 종중이 소송하도록 의결을 받는 방식이 일반적입니다. 대표자가 협조하지 않으면 법원에 임시총회 소집허가를 신청하는 방법도 있습니다.

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