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종중 부동산등기용 등록번호 서류에 대표로 적힌 사람, 적법한 종중 대표인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 부동산등기용등록번호를 받는 절차에서 대표자로 표시된 것만으로는 적법한 종중 대표자로 볼 수 없습니다. 대법원은 등록번호 부여 절차에서 단체의 실체나 대표자 자격을 실질적으로 심사하지 않는다고 보았습니다. 지금은 그 사람을 대표로 뽑은 총회 의사록과 종중 규약부터 확인해 보십시오.

구청에서 부동산등기용등록번호를 받았다는 사실만으로 그 사람을 종중 대표로 인정해 줄 필요는 없습니다. 등록 절차에서는 대표자 자격을 실질적으로 심사하지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2025년 8월 종중 소유 임야 일부를 사려고 등기부를 떼어 보니 종중 대표자로 P씨가 올라 있었고, 구청에서 받은 부동산등기용등록번호 부여 서류에도 P씨가 대표자로 적혀 있었습니다. 그런데 다른 종원들은 P씨를 대표로 뽑은 총회가 열린 적이 없다며 매매를 막겠다고 했습니다. O씨는 계약금 3,000만원을 걸기 전에 P씨가 적법한 대표인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등록번호 부여 서류에 대표자로 적혀 있으면 적법한 대표인가요?

그것만으로는 아닙니다. 대법원은 법인 아닌 사단의 부동산등기용등록번호를 받는 절차에서 특정인을 대표자로 표시했더라도, 그것만으로 그 사람을 적법한 대표자로 볼 수 없다고 보았습니다. 등록번호 부여 절차에서는 단체의 실체나 대표자 자격을 실질적으로 심사하지 않기 때문입니다.

종중 명의로 부동산 등기를 하려면 종중이 등기권리자나 등기의무자가 되고, 등기부에는 종중 명칭과 등록번호 외에 대표자의 성명·주소·주민등록번호도 기록됩니다. 등록번호는 시장·군수·구청장이 부여합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」에서는 원안 당시 제41조의2가 제48조·제49조로 옮겨져 있습니다.

종중 대표는 어떻게 뽑아야 적법한가요?

종중 규약이나 관례가 있으면 그에 따르고, 없으면 종장이나 문장이 성년 종원을 소집해 선출합니다. 평소 종장이나 문장이 없고 선임 규약이나 관례도 없으면 연고항존자가 국내에 거주하고 소재가 분명한 종원에게 통지해 총회를 소집하고 그 총회에서 대표자를 뽑습니다.

종중 규약 등으로 대표자를 따로 뽑았다면 종중재산의 관리·처분은 그 대표자만 할 수 있고, 연고항존자인 종장이라도 종중재산에 관해서는 권한이 없습니다. 반대로 연고항존자라는 사실만으로 종중재산에 대한 대표권이 생기지도 않습니다.

등기부에 대표자로 올라 있으면 달라지나요?

등기부의 대표자 기재도 대표자 자격을 확정해 주지 않습니다. 등기부에 기록된 대표자는 등기 신청 당시 제출된 서류를 기준으로 한 것이어서, 선임 절차에 흠이 있으면 그 사람의 대표권을 다툴 수 있습니다.

그래서 종중 부동산을 사거나 담보로 잡을 때는 등기부만 보지 말고 다음 자료를 함께 확인하는 편이 안전합니다.

• 종중 규약 - 대표자 선임 방법과 재산 처분에 필요한 결의 요건
• 대표자 선임 총회 의사록 - 소집통지 방법, 참석자, 결의 정족수
• 재산 처분 총회 결의서 - 해당 부동산 처분을 총회가 승인했는지

적법한 대표가 아니면 그 사람이 한 일은 어떻게 되나요?

종중을 대표할 권한이 없는 사람이 한 재산 처분이나 소송은 종중에 효력이 없습니다. 종중 이름으로 낸 소송은 대표권 흠결로 각하되고, 종중재산 처분은 총유물 처분에 필요한 총회 결의도 없다면 무효가 됩니다.

종중 대표자 자격 확인 순서

• 등록 서류 확인 - 등록번호 부여 신청서와 첨부된 선임 서류를 발급받습니다. 어떤 서류로 대표자를 표시했는지 알 수 있습니다.
• 규약 확인 - 종중 규약에서 대표자 선임 방법을 확인합니다. 규약이 있으면 그 절차가 기준입니다.
• 선임 총회 점검 - 의사록, 소집통지 방법, 참석자 명단을 확인합니다. 소재가 분명한 종원에게 통지했는지가 핵심 쟁점입니다.
• 재산 처분 결의 확인 - 부동산 처분이라면 그 처분을 승인한 총회 결의가 있는지 봅니다. 대표자라도 결의 없이 처분하면 효력이 없습니다.
• 다툼 방법 선택 - 대표자 지위 부존재 확인 소송이나 직무집행정지 가처분을 검토합니다. 처분이 임박했다면 가처분이 먼저입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종중이 오래전부터 특정 계열 후손에게 대표를 맡겨 온 관례가 있거나 규약이 여러 차례 바뀐 경우에는 과거 의사록과 규약 개정 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중 대표자 지위와 종중 부동산 처분의 효력을 다투는 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구청에서 등록번호를 받았으면 종중 실체도 인정된 건가요?
  아닙니다. 부동산등기법 제49조 제1항 제3호에 따라 시장·군수·구청장이 법인 아닌 사단의 등록번호를 부여하지만, 이 절차에서는 단체의 실체나 대표자 자격을 실질적으로 심사하지 않습니다. 종중으로서의 실체와 대표자 자격은 소송에서 따로 증명해야 합니다.
• 등기부에 대표자로 기록되면 대표권이 추정되나요?
  대표자 자격까지 확정해 주지는 않습니다. 부동산등기법 제48조 제3항은 법인 아닌 사단 명의 등기에 대표자의 성명·주소·주민등록번호를 함께 기록하도록 하지만, 이는 등기 신청 당시 제출된 서류를 기준으로 한 것입니다. 선임 절차에 흠이 있으면 대표권은 다투어집니다.
• 종중 대표자는 누가 뽑나요?
  규약이나 관례가 있으면 그에 따라, 없으면 종장이나 문장이 성년 종원을 소집해 뽑습니다. 종장이나 문장도 없으면 연고항존자가 국내에 거주하고 소재가 분명한 종원에게 통지해 총회를 소집하고 그 총회에서 선출합니다. 대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다26596 판결이 이 관습을 확인했습니다.
• 대표자라면 종중 땅을 혼자 팔 수 있나요?
  팔 수 없습니다. 종중재산은 종원의 총유이고, 민법 제276조 제1항에 따라 총유물의 처분은 사원총회 결의로 합니다. 규약에 달리 정한 것이 없다면 대표자라도 총회 결의 없이 한 처분은 무효입니다. 매수인은 처분을 승인한 총회 결의서를 받아 두어야 합니다.
• 대표권 없는 사람이 종중 이름으로 소송을 내면 어떻게 되나요?
  소가 각하됩니다. 종중은 민사소송법 제52조에 따라 대표자가 있어야 당사자가 될 수 있고, 대표자에게는 법정대리 규정이 준용됩니다. 대표권은 법원이 직권으로 조사하므로, 선임이 무효로 밝혀지면 본안 판단 없이 소송이 끝납니다.
• 대표자가 따로 있으면 연고항존자는 권한이 없나요?
  종중재산에 관해서는 없습니다. 규약이나 관례에 따라 대표자를 따로 선임했다면 종중재산의 관리·처분권은 그 대표자에게 있고, 연고항존자인 종장에게는 권한이 없습니다. 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다9523 판결도 연고항존자라는 이유만으로 종중재산 대표권이 생기지 않는다고 보았습니다.

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