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종중 임야를 총무 개인 땅으로 알고 양도담보를 잡았다면 그 담보는 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 총무가 종중을 대리한다고 하지 않고 자기가 산 땅이라며 양도담보를 잡혔다면 그 담보는 종중에 효력이 없습니다. 대법원은 이런 행위는 종중을 위한 대리행위가 아니어서 표현대리 법리도 적용되지 않는다고 보았습니다. 지금은 계약서와 차용증에 누구 이름이 적혔는지 확인하십시오.

담보가 무효가 될 수 있다고 해서 빌려준 돈까지 포기할 필요는 없습니다. 돈을 빌려 간 총무 개인에 대한 대여금 채권과 손해배상 청구는 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 한 종중의 총무에게서 급히 어음을 막아야 한다는 말을 듣고 2억 원을 빌려주었습니다. 총무는 종중 매각 결의서와 자신이 종중에게서 임야 일부를 샀다는 매매계약서를 보여주었고, A씨는 그 임야에 양도담보를 잡았습니다. 2026년 종중은 총무가 땅을 산 적이 없다며 A씨 명의 등기의 말소를 요구해 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

총무가 자기 땅이라며 잡힌 종중 임야 담보는 유효한가요?

종중에는 효력이 없습니다. 대법원은 종중으로부터 임야 매각 권한을 받은 사람이 임야 일부를 실질적으로 자기가 매수해 처분 권한이 있다고 하면서 돈을 빌리고 양도담보계약을 맺은 경우, 이는 종중을 위한 대리행위가 아니어서 그 효력이 종중에 미치지 않는다고 판단했습니다.

대리행위가 본인에게 효력을 가지려면 대리인이 본인을 위한 것임을 표시해야 합니다. 총무가 「종중을 대신해서」가 아니라 「내 땅이니」라고 하고 채권자도 그렇게 알았다면, 그 계약은 총무 자신의 계약입니다. 남의 땅을 자기 것처럼 담보로 준 것이어서 종중 소유권에 영향을 주지 못합니다. 채권자가 종중 결의서를 봤더라도, 그 결의서는 매각 권한에 관한 것이지 총무 개인의 담보 제공을 허락한 서류가 아닙니다.

등기까지 넘겨받았다면 담보가 인정되나요?

등기를 넘겨받았더라도 원인이 무효이면 종중은 말소를 청구할 수 있습니다. 우리 법은 부동산 등기를 믿고 거래한 사람을 그 자체로 보호하지 않으므로, 총무가 서류를 위조해 이전등기를 했다면 채권자 명의 등기도 말소될 위험이 큽니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 아래에서도 부동산 물권 변동은 유효한 법률행위와 등기가 함께 있어야 합니다.

채권자가 할 수 있는 일은 총무 개인을 상대로 한 청구입니다. 빌려준 돈의 반환을 구하는 대여금 청구와, 속여서 돈을 빌린 데 대한 불법행위 손해배상 청구를 함께 검토합니다.

종중에 사용자책임이라도 물을 수 있나요?

쉽지 않습니다. 같은 대법원 판결은 총무가 종중 임원 인장을 보관한 것은 통상 있을 수 있는 일이고, 그 사정만으로 종중이 손해 발생 위험을 만들었다고 보기 어렵다며 사용자책임 청구도 받아들이지 않았습니다. 사용자책임은 피용자의 행위가 외형상 객관적으로 사용자의 사무집행과 관련돼 보여야 합니다.

종중 임야 양도담보 대응 순서

• 계약 명의 확인 - 계약서와 차용증에 누구 이름이 적혔는지 봅니다. 총무 개인 명의면 종중 책임은 어렵습니다.
• 등기 경위 확인 - 등기사항증명서로 이전 경위를 봅니다. 서류 위조가 있으면 말소 소송이 들어올 수 있습니다.
• 총무 재산 보전 - 총무 개인 부동산이나 예금을 가압류합니다. 담보가 무너질 때를 대비한 조치입니다.
• 대여금·손해배상 청구 - 총무를 상대로 소를 냅니다. 속인 사정이 있으면 불법행위 청구를 함께 합니다.
• 형사 고소 검토 - 처분 권한이 있다고 속여 돈을 빌렸다면 사기 고소를 검토합니다. 고소 사실은 민사 증거로도 쓰입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 총무가 종중 명의로 계약서를 썼거나 종중 대표가 계약 자리에 함께 있었다면 계약서와 종중 결의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 담보·소유권이전등기 말소 소송과 사기 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 총무가 종중 결의서를 보여줬는데도 담보가 무효인가요?
  총무가 종중을 대리한다고 하지 않고 자기 땅이라고 했다면 무효입니다. 대법원 2001. 1. 19. 선고 99다67598 판결 사안에서도 총무가 매각 결의서를 보여주며 자기가 매수했다고 속였는데, 법원은 종중을 위한 대리행위가 아니어서 종중에 효력이 없다고 판단했습니다.
• 대리인이 본인 이름을 밝히지 않으면 어떻게 되나요?
  그 계약은 대리인 자신을 위한 것으로 봅니다. 민법 제115조는 대리인이 본인을 위한 것임을 표시하지 않으면 자기를 위한 것으로 보되, 상대방이 대리인으로서 한 것임을 알았거나 알 수 있었을 때만 본인에게 효력이 있다고 정합니다.
• 표현대리로 종중에 책임을 물을 수 없나요?
  어렵습니다. 표현대리는 대리행위를 전제로 하는데, 총무가 자기 땅이라며 계약했다면 대리행위가 아닙니다. 대법원 1992. 11. 13. 선고 92다33329 판결과 2001년 판결 모두 이런 경우 민법 제126조의 표현대리 법리가 적용되지 않는다고 보았습니다.
• 등기를 넘겨받았으면 보호받지 않나요?
  원인이 무효이면 보호받기 어렵습니다. 민법 제186조는 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생긴다고 정하지만, 등기 원인인 법률행위가 무효이면 등기도 무효가 됩니다. 종중이 말소를 청구하면 채권자 명의 등기는 지워질 수 있습니다.
• 돈을 빌려 간 총무에게는 무엇을 청구하나요?
  대여금 반환과 손해배상을 청구합니다. 총무는 차용인으로서 빌린 돈을 갚을 의무가 있고, 처분 권한이 있다고 속여 돈을 빌렸다면 민법 제750조의 불법행위 손해배상 책임도 집니다. 총무 재산을 먼저 가압류해 두면 회수 가능성이 높아집니다.
• 종중이 총무를 잘못 관리한 책임은 없나요?
  사용자책임을 주장할 수는 있지만 인정되기 어렵습니다. 민법 제756조 제1항은 피용자가 사무집행에 관해 제3자에게 가한 손해를 사용자가 배상하도록 정합니다. 그러나 99다67598 판결은 총무가 임원 인장을 보관한 것만으로 종중의 위험 창출을 인정하지 않았습니다.

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